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주택담보대출 금리는 지금 연 4.20%에서 7.17% 사이다. 5대 은행 변동형이 4.20~6.46%, 고정형이 4.72~7.17%다. 7월에 실제로 나간 주담대 평균은 4.48%였다.

최고금리와 최저금리는 3%p 가까이 차이 난다. 그런데 이 폭을 만드는 게 신용점수만은 아니다. KB국민은행이 8월 31일 공시한 변동금리는 기준금리 3.18%에 가산금리 2.60%를 더하면 5.78%다. 여기서 우대금리 1.40%를 빼면 4.38%다. 최고와 최저의 차이가 우대금리와 정확히 같다.

1. 주택담보대출 금리 지금 4.20~7.17%, 7월 평균 4.48%

2026년 8월 말 주택담보대출 금리 최저·최고

5대 은행 변동형: 연 4.20~6.46%

5대 은행 고정형: 연 4.72~7.17%

7월 신규취급 평균: 연 4.48%

평균 4.48%는 1월 4.29%에서 0.19%p 오른 값이다. 상단 7%대는 우대를 하나도 못 받은 사람의 금리고, 3%대 최저금리는 가장 낮은 경우다. 대부분은 4%대 중반에서 실행된다.

2. 최저 4.38%와 최고 5.78%를 나누는 우대금리 1.40%p

KB국민은행 주택담보대출 변동, 주택구입자금 (2026년 8월 31일 공시)

신규코픽스 6개월: 4.38~5.78%

신잔액코픽스 6개월: 4.37~5.77%

금융채 6개월: 4.44~5.84%

금융채 12개월: 4.73~6.13%

네 줄 모두 최고에서 최저를 빼면 1.40%p다. 어떤 기준금리에 붙든 위아래 폭은 그대로라는 뜻이다. 기준금리 종류를 바꿔서 얻는 건 0.06%p, 우대를 채워서 얻는 건 1.40%p다. 기준금리 종류보다 우대금리 항목을 채우는 데 힘을 쓰는 편이 낫다.

3. 자동이체 3건·급여이체·전자계약으로 채우는 1.40%p

KB국민은행 주택담보대출 우대금리 항목

실적 연동(자동이체 3건 이상·급여이체 50만원·적립식예금 잔액 30만원): 최고 연 0.9%

부동산 전자계약, 주택구입자금: 연 0.2%

취약차주 금리할인, 주택구입자금: 연 0.3%

전자계약 0.2%는 매매계약서를 쓸 때만 받을 수 있다. 계약을 끝내고 은행에 가면 전자계약 0.2% 우대를 받을 수 없다.

실적 연동 우대는 대출 신규 3개월 뒤부터 매월 다시 계산된다. 급여이체를 다른 은행으로 옮기면 그달부터 금리가 올라간다.

돈으로는 얼마인가. 한국은행 추산으로 주담대 금리가 0.25%p 오르면 차주 1인당 연 29만6000원을 더 낸다. 1.40%p는 그 5.6배다. 연 165만원쯤은 자동이체 세 건과 급여통장을 유지하느냐에 달렸다.

4. 카카오뱅크 우대는 생애최초 0.25%·대출상환 0.3%

카카오뱅크는 8월 31일 기준 금융채 5년 4.298%에 가산금리 0.714~2.539%를 얹는다. 우대 항목이 은행 거래 실적이 아니다.

카카오뱅크 주택담보대출 우대 항목

생애 최초 주택구입: 0.25%

다른 금융기관 대출상환 용도: 0.3%

거치기간 없음: 0.2%

중도상환해약금도 면제다. 급여통장을 옮길 생각이 없는 사람은 실적 우대 은행에서 가장 높은 금리를 받는다. 비교는 광고에 뜬 최저금리끼리 하는 게 아니다. 실제로 채울 수 있는 우대 항목끼리 비교해야 한다.

5. 고정형 4.72%와 변동형 4.20% 사이 0.52%p

고정형 하단이 변동형 하단보다 0.52%p 비싸다. 고정금리를 선택하면 0.52%p를 더 내는 것이다.

고정형의 기준이 되는 금융채 5년물은 8월 24일 4.388%로, 연초 3.495%보다 0.893%p 올랐다. 그런데 7월까지 실제 취급 평균은 0.19%p 오르는 데 그쳤다. 금융채 5년물 상승분이 아직 은행 금리에 모두 반영되지 않았다.

대출 한도도 같이 줄었다. 8월 1~20일 4대 은행 주담대 승인액은 하루 평균 2126억원으로 전월 2414억원보다 11.9% 줄었고, KB국민은행은 지난달 10일 주택구입 목적 한도를 6억원에서 3억원으로 내렸다. 변동금리를 고르면 스트레스 DSR로 한도가 한 번 더 깎인다. 3단계 스트레스 금리는 1.50%, 지방 주담대는 0.75%다.

그러니 창구에 가기 전 순서는 정해져 있다. 급여이체와 자동이체 세 건을 옮길 은행을 먼저 고르고, 부동산 전자계약은 매매계약서를 쓰는 날 챙긴다.