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1. 종부세 개편안 시행일은 항목마다 다르다

8월 3일 나온 종부세 개편안에는 시행일이 하나로 적혀 있지 않다. 재정경제부가 그날 세제발전심의위원회를 열고 2026년 세제개편안을 확정해 내놨는데, 항목마다 켜지는 해가 따로 있다. 공제 금액과 공정시장가액비율은 내년, 주택 수 대신 가액으로 세율을 매기는 건 2028년, 양도세 쪽 일부는 올해 10월 1일이다.

발표 자료에서 날짜만 뽑아 달력에 옮겨 적어 봤다. 스위치가 셋이었다.

아직 법도 아니다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 하고, 8월 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전에 정기국회로 넘어간다. 기본공제 금액과 세율은 국회가 법을 고쳐야 움직이고, 공정시장가액비율은 시행령이라 정부가 바꾼다. 개편안의 시행일을 볼 때 이 둘을 갈라 봐야 하는 이유다.

2. 종부세는 과세기준일 6월 1일에 정해진다

개편된 종부세를 처음 맞는 날은 2027년 6월 1일이다. 종부세 과세기준일이 6월 1일이라, 그날 집을 갖고 있는 사람이 그해 세금을 낸다. 고지서는 12월에 오고 납부는 12월 1일부터 15일까지다.

시행일이 내년이라는 말은 내년 6월 1일 소유 상태로 계산한다는 뜻이다. 그래서 진짜 마감은 2027년 5월 31일이다.

계약서에 도장 찍은 날이 아니라 잔금을 치르고 소유권이 넘어간 날로 본다. 5월 말에 잔금을 잡아 두면 며칠 밀리는 것만으로 바뀐 기준의 한 해치를 그대로 뒤집어쓴다. 파는 쪽이든 사는 쪽이든 5월 잔금은 날짜를 앞으로 당겨 두는 게 안전하다.

올해 12월에 오는 고지서는 지금 규정 그대로다. 올해 과세기준일은 이미 지나갔다.

3. 내년 6월 1일부터 달라지는 공제와 비율

거주하는 1주택자의 종부세 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라간다. 시가로 치면 약 20억원까지 종부세 대상에서 빠진다. 반대로 자기 집에 살지 않는 1주택자는 12억원에서 9억원으로 내려가고, 다주택자는 거주주택 비중에 따라 4억~9억원을 차등 공제받는다. 한 채를 가졌어도 사느냐 안 사느냐로 5억원이 갈린다.

공정시장가액비율은 60%에서 70%로 올린다. 공시가격에서 공제를 뺀 금액에 곱하는 비율이라, 세율을 안 건드려도 이것만 올리면 과세표준이 커진다.

정부가 내놓은 추산은 이렇다. 거주하는 1주택 시가 20억~30억원은 종부세가 줄고, 30억~40억원은 세액 변동이 거의 없고, 40억~50억원을 넘어서는 집부터 부담이 늘어난다. 내 집 공시가격을 먼저 확인하고 이 구간 중 어디에 들어가는지부터 보면 된다.

4. 주택 수 대신 가액, 시행일은 2028년

몇 채를 가졌느냐로 세율을 매기는 방식은 2028년에 없어진다. 지금은 2주택 이하에 0.5~2.7%, 3주택 이상에 0.5~5.0%의 중과세율이 붙는다. 그러다 보니 30억원짜리 한 채를 가진 사람이 10억원짜리 세 채를 가진 사람보다 종부세를 적게 내는 뒤집힘이 생겼다.

개편안은 내년 한 해를 과도기로 두고, 2028년부터 주택 가액을 기준으로 한 단일 세율로 바꾼다.

공정시장가액비율도 여기서 한 번 더 움직인다. 2027년 70%, 2028년 80%로 단계를 밟는다. 그러니까 종부세는 내년에 한 번, 2028년에 또 한 번 계산식이 바뀐다. 올해 한 번 계산해 두고 그 숫자를 3년 내내 쓸 수 없다는 말이다.

5. 제일 빠른 시행일은 올해 10월 1일이다

개편안에서 가장 먼저 켜지는 날짜는 내년이 아니라 올해 10월 1일이다. 조정대상지역에 집을 두고 조정대상지역에 새 집을 산 일시적 2주택의 처분 기한이 3년에서 2년으로 줄어든다.

여기서 세목마다 켜지는 날이 갈린다. 양도세는 10월 1일 이후 종전 주택을 파는 것부터 2년을 적용하고, 종부세는 내년 6월 1일 과세기준일에 성립하는 것부터 적용한다. 같은 제도인데 스위치가 둘이다.

빠져나갈 문도 적혀 있다. 8월 3일 이전에 이미 집을 샀거나, 매매계약을 맺고 계약금까지 냈으면 종전 3년을 그대로 쓴다. 계약금 낸 날짜가 8월 3일 안쪽인지부터 확인하면 된다.

10월 1일에 같이 움직이는 게 하나 더 있다. 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과배제와 장기보유특별공제 우대 50%가 그날부터 단계적으로 줄어든다. 상생임대주택 특례는 올해 12월 31일에 끝난다.

자주 묻는 질문

다주택자 양도세 중과 완화는 언제부터인가

2027년과 2028년 두 해만 한시로 열린다. 2주택자는 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮추고, 3주택 이상은 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트다. 2029년에 20%포인트·30%포인트로 되돌아간다. 지난 5월 10일 이후 이미 중과를 물고 판 것도 소급해서 완화 대상에 넣는다.

장기보유특별공제는 언제 바뀌나

2027년까지는 지금 그대로다. 2028년에 보유기간 공제를 절반으로 줄이면서 거주기간 공제를 늘리고, 2029년부터 보유기간 공제를 없애 실제 거주기간에만 최대 80%를 공제한다. 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년부터 10억원이다.

7월 부동산 세제개편을 아무리 찾아봐도 정작 개편안이 안 보인다. 아직 안 나왔기 때문이다. 정부가 6월부터 여러 번 7월 말이라고 말해온 발표는 8월 초로 넘어갔고, 7월 29일 국회 업무보고에서도 구윤철 부총리는 다음 달 초라고 답했다.

며칠 자료를 들여다보면서 제일 걸린 건 세율이 아니라 절차였다. 어떤 항목은 국회에서 법을 고쳐야 바뀌고, 어떤 항목은 정부가 시행령만 고치면 그날로 바뀐다. 발표가 나와도 내 세금이 언제 오르는지는 그 항목이 둘 중 어디에 속하느냐로 정해진다.

발표가 왜 밀렸는지, 국회를 안 거치는 항목과 거쳐야 하는 항목이 뭔지, 기준이 어떻게 바뀌는지, 우리 집이 대상인지 보는 법 순서로 적는다.

1. 7월 부동산 세제개편이 아직 안 나온 이유

7월에는 안 나온다. 8월 초다. 7월 29일 구 부총리는 국회 재정경제기획위원회 업무보고에서 개편안을 다음 달 초에 내놓겠다고 했다.

밀린 자리에는 토론회가 들어갔다. 7월 16일 세제 의견을 듣는 토론회, 23일 이재명 대통령이 주재한 국민 대토론회, 27일 한성숙 국무총리가 주재한 대토론회까지 열흘 새 세 번이다.

그 사이 말도 한 번 정리됐다. 23일 대토론회에서 이 대통령은 선진국 수준으로 하려면 3배는 올려야 하는데 그러면 폭동 비슷한 상황이 벌어지지 않겠느냐고 했다. 29일 국회에서 구 부총리는 꼭 3배라는 뜻이 아니라 지금이 낮으니 좀 올려야 한다는 예시로 이해해달라고 답했다. 같은 자리에서 집값을 잡으려고 부동산 세제를 운영하는 게 아니라 거래 정상화와 시장 안정이 목적이라고도 했다.

6일 만에 3배는 예시가 됐다.

2. 국회 표결 없이 바뀌는 항목

공정시장가액비율이다. 시행령에 적힌 숫자라 정부가 고치기로 하면 국회 표결 없이 그대로 바뀐다.

공시가격에 이 비율을 곱해서 세금을 매길 기준 금액을 만든다. 지금은 60%다. 문재인 정부 때 95%까지 올라갔다가 윤석열 정부에서 60%로 내려온 뒤 그대로 유지되고 있다.

국회예산정책처가 계산한 숫자가 있다. 60%인 지금 올해 주택분 보유세는 8조6995억원인데, 80%로 올리면 10조658억원이 된다. 15.7% 늘어난다. 서울만 보면 4조5191억원에서 5조4721억원으로 21.1% 오르고, 종부세를 내는 사람 1인당 평균은 324만원에서 624만원이 된다.

세율은 한 글자도 안 건드리고 나온 숫자다.

3. 발표돼도 당장은 안 바뀌는 것

세율과 공제, 취득세는 법에 적혀 있어서 국회를 거쳐야 한다. 8월 초에 나오는 건 정부안이지 확정된 세금이 아니다.

지금 종부세 세율은 과세표준 3억원 이하부터 94억원 초과까지 7단계로 나뉘고 0.5~2.7%가 붙는다. 3주택 이상이면 최고 5.0%다. 이 구간을 더 잘게 쪼개서 비싼 집일수록 높은 세율을 매기는 방안이 거론된다.

양도세 쪽에서는 장기보유특별공제가 걸려 있다. 1주택자는 보유 기간과 거주 기간을 합쳐 최대 80%까지 공제받는데, 보유 요건을 없애고 공제액에 10억원대 한도를 두는 안이 검토되고 있다. 이 안대로 가면 서울 초고가 주택의 양도세가 지금의 2~5배가 된다는 계산이 나왔다.

다주택자 취득세 중과를 푸는 것도 법 개정 사항이다. 보유세는 시행령으로 먼저 오르고 거래세 인하는 국회에서 늦게 움직일 수 있다는 뜻이다.

4. 몇 채냐에서 얼마짜리냐로

과세 기준이 주택 수에서 보유한 집값 합계로 옮겨간다.

지금은 30억원짜리 한 채를 가진 사람보다 10억원짜리 세 채를 가진 사람이 세금을 더 내는 일이 생긴다. 주택 수를 보고 중과세율을 매기기 때문이다. 이 구조가 비싼 집 한 채로 수요를 몰리게 했다는 게 정부 판단이다.

바뀌는 방향은 3개 구간이다. 공시가격 12억원 이하는 지금처럼 종부세를 안 내고, 그 위 중간 구간은 비슷하게 두거나 조금 올리고, 초고가 구간은 과세표준을 잘게 나눠 세율을 크게 올린다. 여기에 실제로 사는 집이냐 아니냐를 얹어 깎아주거나 더한다.

초고가를 얼마부터로 볼지는 아직 안 정해졌다. 7월 23일 토론회에서는 실거래가 10억원이라는 의견과 공시가격 30억원이라는 의견이 같이 나왔고, 20억원부터 100억원까지 벌어졌던 범위가 최근에야 시가 30억~50억원으로 좁혀졌다. 이 선을 어디에 긋느냐로 대상 가구 수가 통째로 달라진다.

5. 우리 집이 대상인지 보는 기준

공시가격 12억원이다. 1주택자는 공시가격이 12억원을 넘어야 종부세를 낸다.

공시가격은 시세에 현실화율을 곱해서 나온다. 현실화율은 69%로 4년째 그대로라, 공시가격 12억원이면 시세로 17억원쯤이다. 지난 5월 서울 아파트 평균 매매가격이 13억4543만원이었으니 서울에서도 위쪽에 속한다.

12억원에서 14억원 사이는 공시가격이 오르면서 새로 종부세 대상이 될 수 있는 구간이다. 갑자기 세금이 붙지 않도록 단계적으로 깎아주는 장치를 두자는 제안이 국회미래연구원 보고서에 담겼다.

12억원 아래라고 무관하지는 않다. 현실화율이 올라 공시가격이 오르면 재산세는 세율을 안 건드려도 따라 오른다.

지금 할 일은 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격이 어느 구간인지 확인해두는 것이다. 서둘러 파는 건 다른 얘기다. 토론회에서 양도세 한시 인하와 유예기간이 거론된 터라 며칠 차이로 손해를 볼 수 있다.

며칠 자료를 뒤지는 동안 가장 자주 바뀐 건 세율이 아니라 말이었다. 3배가 예시가 되고, 7월 말이 8월 초가 되고, 초고가 기준은 10억원과 50억원 사이를 오갔다. 숫자가 정해지지 않은 동안 먼저 움직인 쪽이 늘 손해였다.

자주 묻는 질문

종부세와 재산세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 매긴다. 공정시장가액비율처럼 시행령만 고치면 되는 항목은 빠르면 내년 과세분부터 반영될 수 있고, 세율이나 공제처럼 법을 고쳐야 하는 항목은 국회를 통과한 뒤 정해지는 시행일부터다.

과세 기준이 보유한 집값 합계로 바뀌면 그럴 수 있다. 저가 주택을 여러 채 가져 합계가 크지 않으면 지금보다 부담이 줄고, 비싼 집은 한 채라도 늘어난다.

아니다. 개편안은 발표 전이고 시행일도 없어서 지금 파는 거래에는 현행 세금이 그대로 적용된다.

방향은 그렇게 잡혀 있다. OECD도 7월 2일 한국경제보고서에서 거래세 비중을 줄이고 보유세를 늘리라고 권고했다. 다만 취득세와 양도세는 법 개정 사항이라 보유세보다 늦게 움직일 수 있다.