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한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 연 2.75%에서 3.00%로 올랐다. 7월 신규 가계대출의 평균 대출이자는 연 4.64%, 주택담보대출은 연 4.48%다. 주담대 4.48%는 2년 8개월 만에 가장 높은 수준이다.

7월 평균 대출이자에는 8월 인상분이 아직 안 들어가 있다.

1. 4대 은행 주담대 연 4.15~6.59%

2026년 9월 기준 대출금리

7월 신규 가계대출 평균: 연 4.64%

7월 주택담보대출 평균: 연 4.48%

4대 은행 주담대 범위: 연 4.15~6.59%

7월 신규취급액 코픽스: 3.18%

코픽스는 4개월 연속 올랐다. 변동금리는 코픽스를 따라간다. 그런데 기준금리가 오른 날 대출이자가 같이 오르지는 않는다. 금리 재산정일이 3개월 뒤면 3개월 뒤에 오른다. 지금 고지서에 찍힌 금액은 아직 인상 전 금액이라는 뜻이다.

한국은행이 내놓은 점도표 중간값은 3.25%다. 금융통화위원회는 앞으로 반년 안에 금리를 한 번 더 올릴 것으로 봤다. 그러니 대출이자는 금리가 한 번 더 오른 경우까지 계산해 두는 게 맞다.

2. 3억 빌리면 매달 나가는 돈

3억원·30년·원리금균등상환

연 4.0%: 월 약 143만원, 총이자 약 2억1,600만원

연 5.0%: 월 약 161만원, 총이자 약 2억8,000만원

1%p는 작아 보인다. 30년 동안 총이자는 6,400만원 늘어난다.

3. 총이자가 가장 적은 원금균등

총이자 크기는 원금균등 < 원리금균등 < 만기일시 순서다. 금리도 기간도 그대로인데 갚는 방식만 바꿔서 나는 차이다.

3억원·연 4%·30년

원리금균등: 첫 달부터 끝까지 약 143만원

원금균등: 첫 달 약 183만원에서 마지막 달 약 84만원까지 감소

두 방식의 총이자 차이: 약 3,500만원

원금균등은 첫 달 부담을 놓치기 쉽다. 이자가 제일 적다는 말만 듣고 원금균등을 고르면 첫 달에 40만원이 더 나간다. 첫 달에 더 내는 40만원을 2년 넘게 감당할 수 없다면 원리금균등이 맞다. 3,500만원을 아끼려다 넉 달 만에 연체하는 편이 더 비싸다.

4. 20년은 월 39만원 더 내고 이자 8,000만원 절약

3억원·연 4%·원리금균등상환

30년: 월 약 143만원, 총이자 약 2억1,600만원

20년: 월 약 182만원, 총이자 약 1억3,600만원

매달 39만원을 더 내고 이자 8,000만원을 줄인다. 상환기간을 줄이면 월 부담은 늘고 총이자는 줄어든다. 금리 상승기에는 상환기간이 금리보다 월 상환액과 총이자에 더 큰 영향을 준다.

5. 금리 차이 0.5%p부터 갈아타기 계산

남은 원금과 잔여기간 확인 → 다른 은행 금리 비교 → 중도상환수수료 계산 → 대출 갈아타기.

주택담보대출은 받은 지 6개월, 전세대출은 3개월이 지나야 갈아탈 수 있다. 2억원·남은 20년을 연 4.5%에서 3.8%로 옮기면 월 상환액은 약 7만4천원 줄고, 남은 기간 이자는 약 1,800만원 줄어든다.

중도상환수수료

대출일부터 3년 경과: 0원

2025년 1월 13일 이후 신규 계약 주담대: 0.6%대

2025년 1월 13일 이후 신규 계약 신용대출: 0.1%대

갈아탄다고 수수료를 면제해 주지는 않는다. 아끼는 이자에서 수수료와 인지세를 빼야 실제로 아끼는 돈이 나온다. 금리 차이가 0.5%p 이상이면 계산해 볼 만하고, 남은 기간이 길수록 아끼는 돈이 커진다.

은행들이 대출 갈아타기를 다시 받고 있다. 농협은행은 8월 20일 주담대 금리 상단을 0.4~0.5%p 내렸고, 8월 31일부터 다른 은행 주담대를 갈아타는 대면 대환도 다시 받는다. 대출 갈아타기를 다시 받는다고 금리가 내리는 것은 아니다. 지금 바꿀 수 있는 건 상환방식·기간·갈아타기 셋뿐이고, 모두 계약서를 꺼내 조건을 보는 것부터 시작한다.

전월세 전환율의 법정 상한은 2026년 8월 27일부터 연 5.0%다. 한국은행 기준금리 3.00%에 연 2%를 더한 값이다. 보증금 1억원을 월세로 바꿀 때 상한은 월 41만6,667원이다.

4.75%나 4.5%로 적힌 글이 많다. 7월과 8월에 기준금리가 두 번 연달아 오르면서 상한도 두 번 따라 올라갔기 때문이다. 옛날 숫자를 들고 가면 적법하게 부른 월세를 위법이라고 따지게 된다.

1. 기준금리 3.00%에서 나온 5.0%

주택임대차보호법은 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율이 다음 두 비율 가운데 낮은 값을 넘지 못하게 한다.

연 10%

한국은행 기준금리 + 연 2%

기준금리가 3.00%라 5.00%가 되고, 연 10%보다 낮으니 5.0%가 상한이다. 시행령을 고치지 않아도 법정 상한은 금융통화위원회 결정에 따라 바뀐다. 그래서 계약서에 도장을 찍기 전에는 그날의 기준금리를 다시 봐야 한다. 며칠 사이에 상한이 바뀐 게 이번 여름에만 두 번이다.

2. 전체 보증금이 아니라 바꾸는 금액

월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 5.0% ÷ 12

전세 3억원을 보증금 2억원으로 낮춘다면 계산에 넣는 돈은 3억원이 아니라 1억원이다. 여기서 틀리면 상한이 세 배로 부풀어 오른다. 전체 보증금을 넣어 상한을 부풀리는 실수가 가장 많다.

전환 금액별 법정 상한 월세 (연 5.0% 적용)

5,000만원: 월 20만8,333원

1억원: 월 41만6,667원

1억5,000만원: 월 62만5,000원

2억원: 월 83만3,333원

3억원: 월 125만원

4.75%였을 때 1억원은 월 39만5,833원이었다. 한 달 2만834원, 2년이면 50만원 차이다.

3. 신규 계약에는 5.0% 상한 제외

법 조문은 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환하는 경우를 말한다. 살던 집의 보증금을 빼고 그만큼 월세를 얹는 상황이다.

걸리는 경우

살고 있는 집의 보증금 일부를 월세로 돌릴 때

갱신하면서 전세를 반전세로 바꿀 때

법정 상한이 적용되지 않는 경우

처음부터 보증금과 월세를 정해 맺는 신규 계약

임차인이 바뀌는 계약

월세를 보증금으로 되돌릴 때

새 집을 구하면서 이 월세는 5%를 넘는다고 따지는 건 근거가 없다. 반대로 지금 사는 집에서 전환을 요구받았다면 상한을 넘는 월세 차액은 효력이 없다.

4. 임대료 5% 인상과 전환율 5.0%

전환율 5.0%와 갱신 때 임대료 5% 상한은 다른 규정이다. 숫자까지 같아져서 더 헷갈린다.

5%는 기존 차임이나 보증금을 올릴 때의 상한이고, 계약이나 직전 증액 후 1년 안에는 증액 청구 자체를 못 한다. 5.0%는 보증금을 월세로 환산할 때의 상한이다. 집주인이 조건을 바꾸자고 하면 임대료를 올리는 건지 보증금을 월세로 바꾸는 건지부터 확인해야 계산을 틀리지 않는다.

계약갱신요구권을 쓰면서 전세를 월세로 바꾸는 것은 세입자가 동의하지 않으면 안 된다. 동의해서 바꿔도 전환율 상한은 그대로 적용된다.

5. 전국 시장 평균 6.6%, 법정 상한 5.0%

한국부동산원이 낸 2026년 3월 주택종합 전월세 전환율

전국 평균: 6.6%

수도권 평균: 6.2%

서울: 5.6%

부산·대구: 6.1%

인천: 7.0%

대전: 7.1%

울산: 8.6%

울산은 주택 유형에 따라 또 다르다. 단독주택 10.2%, 연립·다세대 9.8%, 아파트 5.8%다. 서울 아파트는 4.7%로 법정 상한보다 낮다.

이 숫자들이 5.0%를 넘는다고 다 위법은 아니다. 시장 전환율은 신규 계약까지 섞인 실거래 평균이라, 법정 상한을 적용하지 않는 계약이 많이 들어 있다. 동네 평균이 8%라는 말은 협상에서 아무 힘도 없다. 지금 사는 집에서 전환을 요구받았다면 법정 상한은 5.0%다.

6. 월세×12÷전환 보증금으로 실제 전환율 계산

실제 전환율부터 구한다 → 기록을 남긴다 → 숫자로 월세 조정을 요청한다 → 합의가 안 되면 분쟁조정을 신청한다.

요구받은 월세 × 12 ÷ 전환 보증금 × 100이 실제 전환율이다. 보증금 1억원을 빼 주는 대신 월세 50만원이면 연 6%다. 상한을 1%포인트 넘겼다.

계약서와 문자, 계좌이체 내역을 모아 두고 법정 상한 금액을 적어 조정을 요청한다. 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

상한을 넘겼다고 과태료가 붙지는 않는다. 초과분은 효력이 없지만 돌려받으려면 직접 요구해야 한다. 계산해서 말하지 않으면 상한을 넘긴 월세를 계속 내게 된다.

7. 대출금리 5% 미만이면 전세가 더 저렴

전환율 5.0%는 월세로 바꾼 보증금에 연 5%의 비용을 낸다는 뜻이다. 전세대출 금리가 5%보다 낮으면 보증금을 그대로 두고 모자란 돈을 빌리는 편이 싸다. 전환을 받아들이기 전에 대출금리부터 확인해야 더 싼 방법을 고를 수 있다.

보증금을 높게 잡을수록 월세는 줄어든다. 1억원을 남겨 두면 월 41만6,667원이 안 나간다. 보증금은 나중에 돌려받는 돈이고 월세는 안 돌아오는 돈이다.

제시받은 월세에 12를 곱해 전환 보증금으로 나누면 실제 전환율이 나온다. 계산은 1분이면 끝나고, 2년 계약에서는 내는 월세가 백만원 넘게 달라진다.