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부동산실거래가조회는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 한다. 돈도 들지 않고 회원가입도 필요 없다. 아파트·연립/다세대·단독/다가구·오피스텔 매매는 물론이고 토지, 상가 같은 상업·업무용, 공장·창고, 아파트 분양·입주권 거래까지 나온다. 주택은 전월세도 따로 볼 수 있다.

조회는 5분이면 끝난다. 시간이 드는 건 그다음 일이다. 화면에는 깨진 계약, 잔금 전 신고, 가족끼리 싸게 넘긴 직거래가 정상 거래와 한 목록에 섞여 있다. 정상 거래만 남긴 뒤 조건이 같은 거래끼리 묶어야 "이 집이 요즘 얼마에 팔리나"라는 물음에 답이 나온다.

1. 조회처 고르기, 공식 사이트와 민간 앱의 차이

공식 조회 사이트는 국토교통부 실거래가 공개시스템이고, 같은 자료를 볼 수 있는 공식 앱도 있다. 서울 집이라면 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)에서도 계약일·동명·단지명·전용면적·거래금액을 지도와 같이 볼 수 있다.

네이버페이 부동산, 호갱노노, 아실 같은 민간 앱도 결국 국토부에 신고된 자료를 가져다 쓴다. 다른 점은 매물 호가가 같은 화면에 뜬다는 것. 편하긴 한데 호가와 실거래가를 헷갈리기 쉽다. 해제 여부나 등기일자 같은 세부 정보는 공식 사이트에서 확인하는 게 정확하다.

목적별로 나누면 이렇다.

매물과 호가 둘러보기: 민간 앱

실제 계약 금액·해제·등기 확인: 국토부 실거래가 공개시스템

여러 단지를 표로 비교: 공개시스템 자료제공 메뉴의 엑셀·CSV 내려받기

대량·반복 활용: 공공데이터포털(data.go.kr)의 실거래가 자료

2. 공식 사이트 조회 순서

부동산 유형 선택 → 매매 또는 전월세 → 기준연도·분기 → 시도·시군구·읍면동 → 단지 선택 → 전용면적별 목록 확인

목록에서는 계약일, 전용면적, 층, 거래금액, 거래유형(중개거래·직거래), 해제 여부, 등기일자를 확인한다. 찾는 단지가 목록에 없다면 조회한 기간에 거래가 없었을 수 있다. 조회 기간을 앞뒤 분기로 넓혀 다시 찾아본다. 이용하다 막히면 콜센터 1533-2949로 전화하면 된다.

3. 최근 한 달이 비어 보이는 이유

목록의 날짜는 잔금일도 신고일도 아닌 계약일이다. 부동산 거래신고법 제3조에 따르면 계약 체결일부터 30일 안에 신고해야 하고, 신고된 거래는 다음 날 공개시스템에 올라온다. 그러니 지난주에 한 계약이 아직 안 보이는 건 정상이다. 마감일에 맞춰 신고하는 거래도 많아서 최근 한 달 거래는 시간이 지나야 모두 올라온다.

기준이 되는 계약일은 계약서에 적힌 날짜가 아니라 매매 합의가 실제로 이뤄진 날이다. 2021년 5월 법제처도 그렇게 해석했다. 중개사가 계약서를 써 줬다면 신고도 중개사가 한다.

그러니 "이번 달 거래가 뚝 끊겼다"는 판단은 한 달쯤 미뤄 두는 게 맞다. 거래 추세를 볼 때는 최근 한 달을 빼고 그 앞 몇 달을 묶어 보는 편이 덜 흔들린다.

4. 기준가에서 빼야 할 거래 세 가지

첫째, 붉은색 바탕으로 칠해진 줄이다. 거래신고법 제3조의2에 따라 해제 신고된 거래, 그러니까 깨진 계약이다. 높은 가격으로 신고해 놓고 나중에 해제해 시세를 올리는 사례도 있다. 단지 최고가가 붉은 바탕이라면 그 숫자는 시세가 아니다.

둘째, 등기일자가 비어 있는 신고가다. 아파트는 2023년 1월 1일 이후 계약분부터, 연립·다세대는 2024년 1월 1일 이후 계약분부터 등기일자가 표시된다. 등기일자가 찍혔다는 건 잔금을 치르고 소유권 이전까지 끝났다는 뜻이다. 계약한 지 얼마 안 된 거래는 잔금 전이라 비어 있는 게 당연하다. 한참 전에 계약했는데도 등기일자가 없는 최고가는 주의해서 봐야 한다. 그런 한 건을 근거로 호가를 올린 매물이라면 등기가 끝난 거래들과 따로 떼어 놓고 본다.

아파트 동 정보도 등기가 끝난 거래에만 표시된다. 2024년 2월 경향신문 보도에 따르면 그달부터 바뀐 기준이다. 동 칸이 비어 있다고 해서 허위 신고는 아니고, 아직 등기 전이라는 뜻일 가능성이 크다.

셋째, 직거래다. 직거래가 다 문제인 건 아니다. 다만 가족 사이 거래처럼 시세와 동떨어진 값이 섞일 수 있다. 유난히 싸거나 비싼 직거래는 기준에서 뺀다.

5. 같은 조건끼리 묶어 시세 범위 잡기

걸러 낸 뒤에는 비교 기준을 맞춘다.

면적: 평형 말고 전용면적(㎡)이 같은 거래끼리

층: 저층과 고층을 한 평균에 섞지 않기

기간: 최근 3~6개월, 거래가 드물면 1년까지

건수: 한 건 말고 여러 건의 가격대

오래된 단지는 전용면적 표기 기준도 확인한다. 서울부동산정보광장은 1985년 4월 11일 이전에 준공된 아파트는 전용면적에 공용면적이 들어가 있을 수 있다고 안내한다. 표시된 면적이 실제보다 커 보일 수 있다는 뜻이다.

빌라는 한 건물이 몇 년에 한 번 거래될 때가 많다. 이럴 땐 같은 건물만 고집하지 말고 준공연도와 면적이 비슷한 이웃 건물까지 범위를 넓힌다.

이렇게 뽑은 범위를 지금 나와 있는 매물 호가와 비교하면 흥정할 폭이 보인다. 호가가 범위보다 한참 위라면 중개사에게 그 집의 호가가 높은 이유를 물어볼 차례다. 층인지, 수리 상태인지. 공개시스템 자료는 법적 효력이 없는 참고 자료라서 계약 전에는 등기부등본으로 권리관계를 따로 확인해야 한다.

6. 전월세 실거래가 자료 범위와 신규·갱신 계약

전월세 목록에는 두 가지 자료가 들어간다. 2021년 6월부터 임대차 신고된 계약, 그리고 2011년 1월부터 주민센터와 일부 등기소에서 받은 확정일자 자료다.

임대차 신고 대상은 보증금 6천만원 초과이거나 월세 30만원 초과인 계약이다. 수도권 전역과 광역시, 세종시, 제주시, 도의 시 지역은 포함되고 도의 군 지역은 빠진다. 계도기간은 끝났고, 2025년 6월 1일부터는 신고하지 않으면 과태료를 내야 한다. 기준보다 작은 계약은 확정일자를 받지 않았다면 목록에 나오지 않을 수 있다. 조회되지 않는다고 그런 계약이 없었다는 뜻은 아니다.

전세 시세를 잡을 때는 신규 계약과 갱신 계약을 나눠서 본다. 목록에 계약갱신요구권을 썼는지와 종전 보증금이 함께 나오는데, 갱신요구권을 쓴 계약은 인상률이 5% 이내로 제한된다. 그래서 같은 단지 같은 면적이라도 갱신 계약이 신규 시세보다 낮게 나올 수 있다. 새로 들어갈 집의 보증금을 따진다면 신규 계약끼리 비교하는 게 맞다.