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국토부 실거래가 신고는 실거래가 공개시스템에서 가격을 조회하는 일이 아니다. 부동산 매매계약을 체결했다면 계약일부터 30일 안에 부동산거래관리시스템 RTMS에서 온라인으로 신고하거나, 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 방문해 신고해야 한다.

누가 신고하는지는 계약 방식에 따라 달라진다. 공인중개사가 계약서를 작성해 준 중개거래라면 개업공인중개사가 신고한다. 당사자끼리 계약한 직거래라면 매도인과 매수인이 공동신고 대상이다. 전세·월세는 RTMS 안에서도 ‘주택임대차 계약신고’라는 별도 메뉴를 이용하므로 매매 신고와 섞지 않는 게 첫 단추다.

1. 신고 창구는 공개시스템이 아니다

온라인 신고 창구는 국토교통부 부동산거래관리시스템이다.

https://rtms.molit.go.kr/index.jsp

사이트에 들어가 관할 지역을 선택한 뒤 ‘매매 신고’ 메뉴에서 진행한다. 실거래가 공개시스템은 신고가 끝난 거래가격을 확인하는 곳일 뿐, 매매계약을 신고하는 창구가 아니다.

온라인 이용이 어렵다면 매매한 부동산이 있는 시·군·구청을 방문하면 된다. 주소지 관할 주민센터나 현재 거주하는 지역의 구청이 아니라 거래 부동산 소재지 관할 관청이라는 점을 챙겨야 한다.

2. 중개거래와 직거래의 신고 주체

공인중개사가 중개하고 계약서를 작성·교부했다면 신고의무자는 개업공인중개사다. 매수인이나 매도인이 따로 중복 신고할 필요는 없다. 다만 계약 후 중개사에게 접수 여부와 신고필증 발급 여부는 확인하는 편이 안전하다.

직거래는 매도인과 매수인이 공동으로 신고한다. 온라인에서는 신고서를 작성한 뒤 모든 신고의무자가 전자서명을 마쳐야 접수가 완료된다. 한쪽이 신고서를 입력했더라도 상대방 전자서명이 남아 있으면 신고 완료로 생각하면 안 된다.

방문 신고라면 모든 거래당사자가 서명 또는 날인한 신고서를 당사자 한 명이 제출할 수 있다. 대리인이 간다면 위임장과 위임인 신분증 사본, 대리인 신분증을 준비한다. 강남구청의 2026년 안내는 개인 위임의 경우 위임장과 신분증 사본에 위임인의 자필서명을 요구한다.

https://www.gangnam.go.kr/board/B_000060/3979/view.do?mid=ID03_010104%2F1000

3. 30일은 잔금일이 아닌 계약일부터

신고기한은 잔금을 지급한 날이나 소유권이전등기를 한 날부터가 아니다. 매매계약을 체결한 날을 기준으로 계산한다.

계약한 다음 날을 1일째로 세고 30일째 되는 날의 업무 마감 전까지 신고해야 한다. 마지막 날이 공휴일이나 휴무일이면 다음 업무일까지 연장된다. 계약서를 늦게 작성했더라도 실제 계약 성립 시점과 계약금 지급 내역 등이 다르면 관할 관청이 이를 대조할 수 있으므로 날짜를 임의로 늦춰 적어서는 안 된다.

계약이 나중에 해제·무효·취소되더라도 처음 신고가 없던 일이 되지는 않는다. 이미 신고한 계약이 해제됐다면 해제 등이 확정된 날부터 30일 안에 별도의 해제신고를 해야 한다. 부산 서구의 2026년 9월 16일 안내에서도 계약 신고와 해제신고의 기한을 각각 30일로 명시한다.

https://www.bsseogu.go.kr/index.bsseogu?menuCd=DOM_000000102003002007

4. 온라인 신고는 전자서명까지 확인

온라인 절차는 다음 순서로 보면 간단하다.

부동산거래관리시스템 접속

→ 간편인증 또는 인증서로 로그인

→ 매매 신고서 작성

→ 신고의무자 전자서명

→ 관할 시·군·구 온라인 접수

→ 담당 공무원 확인

→ 신고필증 조회·출력

신고서에 물건 소재지, 계약일, 거래금액, 계약 당사자 정보 등을 계약서와 똑같이 입력한다. 특히 직거래는 매도인과 매수인의 전자서명이 모두 끝났는지 확인해야 한다. 국토교통부는 신고관청의 승인이 끝난 다음 날부터 실거래가 공개시스템에서 공개한다고 안내한다.

https://www.molit.go.kr/USR/policyTarget/dtl.jsp?idx=614

방문 신고의 기본 준비물은 부동산거래계약 신고서와 신고인 신분증이다. 수수료는 없고 신고내용 확인 후 신고필증이 발급된다. 위임이나 법인 거래, 공동중개처럼 당사자가 늘어나는 계약은 별지와 위임서류가 추가될 수 있다.

5. 자금조달계획서는 대상 거래만 추가

모든 매매에 자금조달계획서를 내는 것은 아니다. 개인이 6억원 이상 주택을 매수하는 경우에는 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출 대상이다. 법인이 주택을 매수하면 거래지역과 금액에 관계없이 자금조달계획서를 제출하며, 법인 주택 거래계약 신고서도 추가된다.

2026년 2월 10일 이후 체결한 계약부터는 관련 신고서 양식과 자금조달계획서 항목이 바뀌었다. 금융기관명 등 자금 출처의 상세 항목이 추가됐고, 토지거래허가구역 내 주택 거래는 자금조달계획서와 증빙서류 대상 여부를 더 꼼꼼히 확인해야 한다. 공인중개사가 신고할 때도 관청이 필요하다고 판단하면 계약서 사본과 계약금 이체확인증 등의 제출을 요구할 수 있다.

부동산 전자계약시스템으로 매매계약을 체결했다면 실거래 신고가 자동으로 신청된다. 그러나 자동 ‘완료’가 아니라 자동 ‘신청’이다. RTMS에서 처리 결과를 확인하고, 자금조달계획서 같은 후속 서류가 필요한지도 따로 살펴야 한다.

6. 신고필증이 나와야 한 고비가 끝난다

접수 버튼을 눌렀다는 사실보다 신고필증 발급 여부가 중요하다. 온라인에서는 모든 전자서명이 완료됐는지, 접수 상태가 관할 관청 승인으로 넘어갔는지 확인한다. 중개거래의 당사자도 신고필증을 받을 수 있으므로 중개사에게 처리 결과를 요청하거나 RTMS에서 확인하면 된다.

2026년 안내 기준으로 지연신고나 미신고에는 최대 300만원의 과태료가 부과될 수 있다. 실제 거래가격을 거짓으로 신고하면 차액만이 아니라 거래가격을 기준으로 과태료가 산정되며, 법률상 취득가액의 10% 이하까지 부과할 수 있다. 금액을 낮춘 다운계약이나 높인 업계약 모두 같은 거짓 신고 문제다.

계약일을 달력에 표시하고 서류 제출일보다 신고필증 발급 여부까지 확인하는 것이 가장 알뜰한 마무리다. 중개사에게 맡긴 계약도 “신고했겠지”로 끝내지 말고, 30일이 지나기 전에 접수 상태를 한 번 확인하면 과태료와 등기 지연을 함께 피할 수 있다.