[태그:] 부동산세제개편안

1. 부동산 세제개편안 발표에서 무엇이 세금을 가르나

세금을 가르는 기준이 두 개 바뀌었다. 몇 채냐가 아니라 얼마짜리냐, 그리고 얼마나 갖고 있었냐가 아니라 실제로 살았냐다. 정부가 8월 3일 부동산 세제개편안을 발표하면서 이 둘을 한꺼번에 틀었다.

전에는 채수가 곧 세금이었다. 10억짜리 세 채 가진 사람이 30억짜리 한 채 가진 사람보다 더 냈다. 이번 발표 뒤로는 반대다. 종부세 세율은 2028년부터 주택 수 구분 없이 주택가액 하나로 통일된다.

두 번째 축이 더 세다. 오래 갖고만 있어도 주던 공제를 실제로 산 기간으로 옮겼다. 대통령은 발표 다음 날 국무회의에서 근로소득세는 가산까지 하면 49.5%까지 가는데 부동산은 양도소득이 100억원대여도 세금이 몇억뿐이라고 했다.

그래서 이번 부동산 세제개편안에서 무엇이 내 세금을 정하는지 알려면 집값보다 먼저 볼 것이 있다. 지금 그 집에 내가 살고 있느냐다. 같은 집, 같은 공시가격인데 여기서 갈린다.

2. 종부세 기본공제는 사는 집과 안 사는 집이 5억 갈린다

같은 한 채라도 사는 집은 공제가 14억이고 안 사는 집은 9억이다. 지금은 살든 안 살든 1주택이면 공시가격 12억을 빼준다. 이번 발표로 거주하는 1주택은 14억으로 오르고, 갖고만 있는 1주택은 9억으로 내려간다. 한 칸 사이에 5억이 벌어진다.

숫자를 보자. 60세가 10년 산 시가 35억 집은 지금 191만원인데 내년에 212만원이 된다. 20만원쯤 오른다.

50억부터 얘기가 달라진다. 같은 조건에서 지금 453만원, 내년 614만원, 2028년에는 978만원이다. 2년 만에 2.2배다.

시가 30억 아래 실거주 한 채는 오히려 줄어든다. 세율은 올라가지만 공제가 2억 더 커져서 그 차이를 덮는다. 부동산 세제개편안에는 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올리는 것도 같이 들어 있어서, 종부세가 오르내리는 정도는 집마다 조금씩 다르게 나온다.

3. 부동산 세제개편안의 거주 예외 세 가지

못 살고 있어도 산 것으로 쳐주는 길이 있다. 무엇이 예외로 들어가는지는 세 가지다. 취학은 고등학교와 대학교 진학부터고, 직장은 자리를 옮기거나 전근 가는 경우다. 치료나 요양은 1년 이상 필요할 때만 해당한다.

기간은 최대 3년이다. 3년 넘게 비워두면 그 뒤로는 안 산 것으로 본다.

재건축과 재개발에는 하나가 더 붙었다. 관리처분계획 인가가 나면 공사하는 동안은 살고 싶어도 못 산다. 이 기간은 절반을 거주한 것으로 쳐준다.

문제는 증명을 내가 해야 한다는 것이다. 세무서가 알아서 빼주지 않는다. 전근 발령장이든 진단서든 손으로 챙겨 내야 하고, 그게 정말 어쩔 수 없는 사정이었는지는 과세관청이 따진다. 직장 때문에 집을 비워둔 상태라면 발표된 내용이 국회를 넘기 전에 그 발령 기록이 어디 있는지부터 찾아두는 게 낫다. 같은 증명이 양도세에서도 그대로 쓰인다.

4. 양도세 장기보유공제가 발표 뒤 실제로 얼마나 바뀌나

12억에 산 집을 32억에 팔면 양도세가 2억 3000만원에서 4억 500만원까지 간다. 2년 살고 10년 보유한 1주택 기준이다. 지금은 장기보유특별공제가 48% 붙어 2억 3000만원이다. 2028년에는 보유 몫이 줄어 공제가 32%가 되고 세금은 3억 2000만원이 된다. 2029년에는 거주 몫 16%만 남아 4억 500만원이다.

같은 집, 같은 차익 20억인데 파는 해에 따라 1억 7500만원이 갈린다.

2029년부터는 주택에 보유 공제라는 말 자체가 없어진다. 거주한 햇수로만 계산한다. 부동산 세제개편안에서 무엇이 제일 크게 바뀌었냐고 물으면 나는 이 줄을 짚는다.

대신 10년 이상 산 1주택자는 기본공제가 연 250만원에서 2500만원으로 열 배 커진다. 양도가액 30억 이하만 해당한다. 결국 언제 파느냐가 세금을 정한다.

https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=8628147

5. 부동산 세제개편안 발표 뒤에 매물이 나오는 세 번

팔라고 만든 제도인데 팔 수 없는 사람이 있다. 임대사업자다. 2018년에 정부가 혜택을 걸고 등록을 권했고, 그때 강남 아파트를 8년 장기임대로 넣은 사람들이 지금 걸렸다.

혜택은 내년까지 팔아야 그대로 남는다. 2028년부터 다주택 양도세가 절반 붙고 장기보유공제는 30%로 깎인다. 2029년이면 다 없어진다.

그런데 투기과열지구에서 조합설립 인가가 난 재건축은 조합원 자격을 넘길 수 없다. 넘기려면 10년 보유에 5년 실거주에 1주택이어야 하는데, 세를 놓은 집이 5년 실거주를 채웠을 리 없다.

매물이 나오는 때는 세 번으로 갈린다. 발표 직후인 이번 달, 내년 6월 1일 과세기준일 앞인 5월, 2028년 강화 직전인 2027년 말이다. 급매는 벌써 강남과 용산에 붙었다. 종부세는 무거워지고 퇴로는 2028년까지만 열려 있는데, 정작 못 파는 사람 것부터 묶여 있다.

자주 묻는 질문

발표된 내용이 지금 바로 적용되나

아니다. 국회를 통과해야 한다. 종부세는 2027년부터, 양도세 공제는 2028년부터 단계로 들어간다.

65세인데 지방으로 내려가면 무엇이 달라지나

수도권에서 5년 이상 산 65세 이상 1주택자가 집을 팔고 비수도권으로 옮기면 양도세를 감면해준다. 한도는 최대 5억원이다.

서울시는 부동산 세제개편안에 어떤 입장인가

8월 6일 오전 10시 서울시 본청에서 시민 토론회를 90분 연다. 무주택 청년과 비거주 1주택자, 민간 임대사업자가 나오고 유튜브로 생중계한다.

7월 부동산 세제개편을 아무리 찾아봐도 정작 개편안이 안 보인다. 아직 안 나왔기 때문이다. 정부가 6월부터 여러 번 7월 말이라고 말해온 발표는 8월 초로 넘어갔고, 7월 29일 국회 업무보고에서도 구윤철 부총리는 다음 달 초라고 답했다.

며칠 자료를 들여다보면서 제일 걸린 건 세율이 아니라 절차였다. 어떤 항목은 국회에서 법을 고쳐야 바뀌고, 어떤 항목은 정부가 시행령만 고치면 그날로 바뀐다. 발표가 나와도 내 세금이 언제 오르는지는 그 항목이 둘 중 어디에 속하느냐로 정해진다.

발표가 왜 밀렸는지, 국회를 안 거치는 항목과 거쳐야 하는 항목이 뭔지, 기준이 어떻게 바뀌는지, 우리 집이 대상인지 보는 법 순서로 적는다.

1. 7월 부동산 세제개편이 아직 안 나온 이유

7월에는 안 나온다. 8월 초다. 7월 29일 구 부총리는 국회 재정경제기획위원회 업무보고에서 개편안을 다음 달 초에 내놓겠다고 했다.

밀린 자리에는 토론회가 들어갔다. 7월 16일 세제 의견을 듣는 토론회, 23일 이재명 대통령이 주재한 국민 대토론회, 27일 한성숙 국무총리가 주재한 대토론회까지 열흘 새 세 번이다.

그 사이 말도 한 번 정리됐다. 23일 대토론회에서 이 대통령은 선진국 수준으로 하려면 3배는 올려야 하는데 그러면 폭동 비슷한 상황이 벌어지지 않겠느냐고 했다. 29일 국회에서 구 부총리는 꼭 3배라는 뜻이 아니라 지금이 낮으니 좀 올려야 한다는 예시로 이해해달라고 답했다. 같은 자리에서 집값을 잡으려고 부동산 세제를 운영하는 게 아니라 거래 정상화와 시장 안정이 목적이라고도 했다.

6일 만에 3배는 예시가 됐다.

2. 국회 표결 없이 바뀌는 항목

공정시장가액비율이다. 시행령에 적힌 숫자라 정부가 고치기로 하면 국회 표결 없이 그대로 바뀐다.

공시가격에 이 비율을 곱해서 세금을 매길 기준 금액을 만든다. 지금은 60%다. 문재인 정부 때 95%까지 올라갔다가 윤석열 정부에서 60%로 내려온 뒤 그대로 유지되고 있다.

국회예산정책처가 계산한 숫자가 있다. 60%인 지금 올해 주택분 보유세는 8조6995억원인데, 80%로 올리면 10조658억원이 된다. 15.7% 늘어난다. 서울만 보면 4조5191억원에서 5조4721억원으로 21.1% 오르고, 종부세를 내는 사람 1인당 평균은 324만원에서 624만원이 된다.

세율은 한 글자도 안 건드리고 나온 숫자다.

3. 발표돼도 당장은 안 바뀌는 것

세율과 공제, 취득세는 법에 적혀 있어서 국회를 거쳐야 한다. 8월 초에 나오는 건 정부안이지 확정된 세금이 아니다.

지금 종부세 세율은 과세표준 3억원 이하부터 94억원 초과까지 7단계로 나뉘고 0.5~2.7%가 붙는다. 3주택 이상이면 최고 5.0%다. 이 구간을 더 잘게 쪼개서 비싼 집일수록 높은 세율을 매기는 방안이 거론된다.

양도세 쪽에서는 장기보유특별공제가 걸려 있다. 1주택자는 보유 기간과 거주 기간을 합쳐 최대 80%까지 공제받는데, 보유 요건을 없애고 공제액에 10억원대 한도를 두는 안이 검토되고 있다. 이 안대로 가면 서울 초고가 주택의 양도세가 지금의 2~5배가 된다는 계산이 나왔다.

다주택자 취득세 중과를 푸는 것도 법 개정 사항이다. 보유세는 시행령으로 먼저 오르고 거래세 인하는 국회에서 늦게 움직일 수 있다는 뜻이다.

4. 몇 채냐에서 얼마짜리냐로

과세 기준이 주택 수에서 보유한 집값 합계로 옮겨간다.

지금은 30억원짜리 한 채를 가진 사람보다 10억원짜리 세 채를 가진 사람이 세금을 더 내는 일이 생긴다. 주택 수를 보고 중과세율을 매기기 때문이다. 이 구조가 비싼 집 한 채로 수요를 몰리게 했다는 게 정부 판단이다.

바뀌는 방향은 3개 구간이다. 공시가격 12억원 이하는 지금처럼 종부세를 안 내고, 그 위 중간 구간은 비슷하게 두거나 조금 올리고, 초고가 구간은 과세표준을 잘게 나눠 세율을 크게 올린다. 여기에 실제로 사는 집이냐 아니냐를 얹어 깎아주거나 더한다.

초고가를 얼마부터로 볼지는 아직 안 정해졌다. 7월 23일 토론회에서는 실거래가 10억원이라는 의견과 공시가격 30억원이라는 의견이 같이 나왔고, 20억원부터 100억원까지 벌어졌던 범위가 최근에야 시가 30억~50억원으로 좁혀졌다. 이 선을 어디에 긋느냐로 대상 가구 수가 통째로 달라진다.

5. 우리 집이 대상인지 보는 기준

공시가격 12억원이다. 1주택자는 공시가격이 12억원을 넘어야 종부세를 낸다.

공시가격은 시세에 현실화율을 곱해서 나온다. 현실화율은 69%로 4년째 그대로라, 공시가격 12억원이면 시세로 17억원쯤이다. 지난 5월 서울 아파트 평균 매매가격이 13억4543만원이었으니 서울에서도 위쪽에 속한다.

12억원에서 14억원 사이는 공시가격이 오르면서 새로 종부세 대상이 될 수 있는 구간이다. 갑자기 세금이 붙지 않도록 단계적으로 깎아주는 장치를 두자는 제안이 국회미래연구원 보고서에 담겼다.

12억원 아래라고 무관하지는 않다. 현실화율이 올라 공시가격이 오르면 재산세는 세율을 안 건드려도 따라 오른다.

지금 할 일은 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격이 어느 구간인지 확인해두는 것이다. 서둘러 파는 건 다른 얘기다. 토론회에서 양도세 한시 인하와 유예기간이 거론된 터라 며칠 차이로 손해를 볼 수 있다.

며칠 자료를 뒤지는 동안 가장 자주 바뀐 건 세율이 아니라 말이었다. 3배가 예시가 되고, 7월 말이 8월 초가 되고, 초고가 기준은 10억원과 50억원 사이를 오갔다. 숫자가 정해지지 않은 동안 먼저 움직인 쪽이 늘 손해였다.

자주 묻는 질문

종부세와 재산세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 매긴다. 공정시장가액비율처럼 시행령만 고치면 되는 항목은 빠르면 내년 과세분부터 반영될 수 있고, 세율이나 공제처럼 법을 고쳐야 하는 항목은 국회를 통과한 뒤 정해지는 시행일부터다.

과세 기준이 보유한 집값 합계로 바뀌면 그럴 수 있다. 저가 주택을 여러 채 가져 합계가 크지 않으면 지금보다 부담이 줄고, 비싼 집은 한 채라도 늘어난다.

아니다. 개편안은 발표 전이고 시행일도 없어서 지금 파는 거래에는 현행 세금이 그대로 적용된다.

방향은 그렇게 잡혀 있다. OECD도 7월 2일 한국경제보고서에서 거래세 비중을 줄이고 보유세를 늘리라고 권고했다. 다만 취득세와 양도세는 법 개정 사항이라 보유세보다 늦게 움직일 수 있다.