1. 부부공동명의 다주택자라는 말이 나온 이유
집은 한 채인데 부부공동명의라서 다주택자와 같은 비율을 맞는 것은 종합부동산세 한 곳뿐이다. 재산세는 지금도 공동명의를 1주택으로 보고 1주택자 공정시장가액비율 43~45%를 매긴다. 다주택자는 60%다. 재산세 고지서에는 1주택 비율이 그대로 찍혀 있다. 같은 보유세인데 국세와 지방세의 잣대가 다르다.
공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 중 실제로 세금 계산에 쓰는 비율이다. 정부가 8월 3일 발표한 세제개편안대로면 이 비율이 내년 70%로 오르고, 2028년부터 1세대 1주택자가 아닌 사람에게는 80%가 붙는다.
종부세법은 1세대 1주택자를 세대원 중 1명만 주택을 가진 경우로 정해 뒀다. 부부공동명의는 소유자가 두 명이라 이 정의에서 빠진다. 그대로 두면 다주택자와 같은 80%다.
구윤철 부총리는 8월 10일 자신의 SNS에 정부가 부부공동명의를 다주택자로 적용한다는 주장은 사실이 아니라고 적었다. 근거는 선택권이다. 그 선택은 해마다 9월에 한다.
2. 종부세 특례는 매년 9월에 다시 고른다
부부공동명의 1주택자는 9월 16일부터 30일까지 특례를 신청하고, 같은 기간에 철회한다. 한 번 신청해 두면 굳는 것이 아니다.
특례를 넣으면 부부 중 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자처럼 계산한다. 공정시장가액비율이 70%로 내려가고, 기본공제는 실거주 14억원 비거주 9억원이다. 여기에 나이와 거주기간에 따른 세액공제가 붙는다.
신청하지 않으면 부부가 각자 낸다. 실거주라면 각각 9억원씩 18억원을 공제받고 과세표준도 둘로 쪼개진다. 대신 세액공제는 없고 2028년부터 다주택자와 같은 80%를 맞는다.
공시가격은 해마다 바뀌고 거주기간은 해마다 쌓인다. 작년에 맞았던 답이 올해도 맞다는 보장이 없다. 9월 중순에 달력 표시를 해 뒀다.
3. 실거주 여부로 달라지는 공동명의 공제
부부공동명의에서 가장 크게 달라지는 것은 그 집에 사느냐다. 실거주면 각자 9억원씩 합쳐 18억원을 공제받고, 살지 않으면 각자 4억원씩 8억원으로 줄어든다. 10억원이 한 번에 빠진다. 이번 개편이 다주택자보다 먼저 건드린 것은 안 사는 집이다.
서울 목동 신시가지 7단지 전용 66.60㎡로 계산한 숫자가 있다. 올해 공시가격 18억2500만원, 부부 지분 50대 50, 내년 공시가격이 10% 오른다고 본 값이다. 비거주로 각자 내면 종부세가 올해 5만8924원에서 내년 192만4076원이 된다.
33배다.
같은 집에 부부가 들어가 살면 26만9952원이다. 2028년에는 비거주 402만4300원, 실거주 89만8232원으로 더 벌어진다. 전세를 주고 다른 데 산다면 이 숫자부터 보고 특례를 계산하는 것이 순서다.
4. 특례를 신청했더니 세금이 더 나온 경우
오래 살았으니 세액공제를 받는 특례가 낫다는 계산은 늘 맞지 않는다. 같은 목동 7단지를 10년 보유하고 6년 거주한 경우, 신청하면 종부세가 411만3804원이다. 각자 낸 192만4076원보다 113% 많다.
세액공제를 받는데도 더 나온다. 특례는 집값 전체를 한 사람 몫으로 놓고 계산하기 때문이다. 과세표준이 합쳐지면서 누진세율이 한 칸 위로 올라가고, 공제 1억원을 더 받는 것보다 그 세율 차이가 컸다.
나도 여기서 한 번 헛계산을 했다. 고령자·장기거주 세액공제라는 말만 보고 나이와 연차부터 셌다. 세액공제는 산출된 세금에 곱하는 것이라, 세금이 커지는 계산 구조를 먼저 잡아 놓으면 공제율 80%도 그것을 못 따라간다.
계산기는 두 번 두드린다. 특례를 넣은 값과 뺀 값을 나란히 놓고 큰 쪽을 지우면 그해 답이 나온다.
5. 공시가격 40억원부터 답이 바뀐다
2028년부터는 공시가격 40억원에서 유불리가 뒤집힌다. 그 아래에서는 특례가 싸고, 넘어가면 부부가 각자 내는 쪽이 싸다.
세무사가 공시가격별로 낸 보유세에는 선이 분명하다.
30억원: 특례 1042만원, 각자 납부 1141만원
40억원: 특례 2783만원, 각자 납부 2102만원
50억원: 특례 4615만원, 각자 납부 3321만원
60억원: 두 방식 차이 2267만원
이 역전을 만든 것은 세액공제 한도다. 지금은 고령자·장기거주 공제에 금액 제한이 없어 집값이 오를수록 특례가 깎아 주는 돈도 같이 커졌다. 2027년 800만원, 2028년부터 600만원에서 끊긴다.
공제율 80%를 다 채워도 600만원 위로는 한 푼도 안 깎인다. 집값이 클수록 쪼개 놓은 과세표준이 더 일한다. 그 기준인 80%를 맞고도 각자 내는 쪽이 이기는 구간이 여기서 열린다.
자주 묻는 질문
특례를 신청하면 명의가 단독으로 바뀌나.
아니다. 등기는 그대로 부부공동명의고, 세금을 계산할 때만 한 사람을 납세의무자로 본다.
지금 명의를 단독으로 돌리는 게 나은가.
증여취득세와 등기비용이 먼저 나간다. 배우자에게 받은 지분은 10년 안에 팔면 양도세가 커진다.
이 기준은 확정된 것인가.
아직 정부안이다. 8월 3일 발표 뒤 입법예고와 국회를 지나야 하고, 논란이 된 80%는 2028년부터다.
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