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집을 내놓기로 하고 1주택 양도세부터 찾아보면 답은 짧다. 1세대 1주택은 판 값 12억원까지 세금이 0원이다. 12억원을 넘어도 넘는 부분만 계산한다.

숫자가 12억 하나인 줄 알고 자료를 열었다가 생각이 바뀌었다. 세금을 크게 움직이는 건 집값이 아니라 그 집에서 몇 년 살았느냐였다. 정부가 지금 손대려는 곳도 정확히 거기다.

12억 선이 어떻게 작동하는지, 2년을 살아야 하는 집은 어떤 집인지, 안 살고 팔면 공제가 어떻게 되는지, 이번 개편이 누구를 겨냥하는지, 못 산 사정은 어디까지 봐주는지 순서로 본다.

1. 1주택 양도세가 0원이 되는 선

1세대가 국내에 집 한 채만 두고 2년 이상 보유한 뒤 팔면 12억원까지 세금이 없다.

12억원을 넘는 집은 전액 과세가 아니다. 12억원을 넘는 부분에 해당하는 차익만 계산한다. 전체 차익에 양도가액에서 12억원을 뺀 금액을 양도가액으로 나눈 비율을 곱하면 그게 과세 대상 차익이다. 20억원에 팔아 10억원을 벌었다면 10억원 곱하기 8억원 나누기 20억원, 4억원이 계산 대상이 된다.

그래서 12억원 이하 집을 가진 사람에게 1주택 양도세는 사실상 끝난 이야기다. 요즘 뉴스에 나오는 억 단위 숫자들은 전부 그 선 위의 이야기다.

내 집 숫자로 미리 계산해 보려면 국세청 홈택스에서 양도소득세 모의계산을 쓰면 된다.

https://hometax.go.kr

2. 2년을 살아야 하는 집은 따로 있다

거주까지 해야 비과세되는 집은 살 때 조정대상지역에 있던 집이다.

기본은 2년 보유다. 여기에 취득 당시 그 집이 조정대상지역이었다면 2년 거주가 더 붙는다. 기준일이 파는 날이 아니라 사는 날이라는 게 핵심이다.

그래서 지금 조정대상지역에서 풀린 동네도 안심할 수 없다. 2017년 8월 3일 이후에 잔금을 치렀고 그때 지정 구역이었으면 거주요건은 해제와 상관없이 그대로 따라온다. "우리 동네는 이제 조정지역도 아닌데 왜 거주를 따지냐"는 물음이 세무 상담에서 반복되는 이유다.

반대로 새로 지정된 곳은 지정 이후 산 집부터다. 동탄과 기흥, 구리는 2026년 7월 1일 지정이라 그 뒤에 취득한 집부터 2년 거주가 걸린다. 취득일은 잔금 치른 날과 등기 접수일 중 빠른 날로 본다.

3. 안 살고 판 집은 공제가 다르다

거주 2년을 못 채우면 12억원 초과분에서 받는 장기보유특별공제가 최대 30%에서 멈춘다.

공제표가 둘이다. 표1은 보유기간만 보고 1년에 2%씩 최대 30%다. 표2는 1세대 1주택용으로 보유 1년에 4%(최대 40%)에 거주 1년에 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 간다. 1주택이어도 거주가 2년에 못 미치면 표2가 아니라 표1로 내려간다.

같은 집, 같은 차익인데 여기서 1억원이 왔다 갔다 한다.

10년 전 10억원에 산 집을 22억원에 판다고 하자. 차익 12억원, 과세 대상은 약 5억4500만원이다. 10년을 살았으면 세금이 약 2270만원, 한 번도 안 살았으면 약 1억4860만원이다. 판 값도 같고 번 돈도 같은데 거주 하나로 여기까지 벌어진다.

4. 정부가 지금 손보려는 건 이 공제다

개편의 핵심은 표2에서 보유 공제를 떼어내고 공제액에 한도를 씌우는 것이다.

보유 요건을 없애고 공제액을 10억원대로 제한하는 방식이 유력하게 검토되고 있다. 대신 10년 이상 실제로 산 사람은 최대 80%를 그대로 받도록 보완하는 쪽으로 가닥이 잡혔다.

세무사에게 의뢰한 시뮬레이션을 보면 영향이 어디서 나뉘는지 분명하다. 시세 36억원인 목동신시가지6단지 142㎡를 2006년에 17억5000만원에 사서 살다가 팔면 공제액이 10억원에 못 미쳐 세금이 8013만원 그대로다. 반면 2009년 11억8000만원에 분양받아 계속 산 반포자이 84㎡를 48억3000만원에 팔면 지금 2억1278만원이 7억8910만원으로 뛴다. 20년 살아온 압구정 현대 1·2차 131㎡는 3억5373만원에서 15억4421만원이 된다.

왜 이걸 건드리나. 국세청 집계로 2024년에 팔린 1주택 2만4816가구가 받은 공제가 5조320억원인데, 그중 4조5000억원이 서울이었고 강남3구와 용산이 서울 몫의 78.6%를 가져갔다. 강남구는 2873건에 1조5459억원, 도봉구는 2건에 2000만원이다. 임광현 국세청장은 비쌀수록 공제를 더 받는 구조라며 강남 집 한 채로 200억원 넘게 공제받은 사례까지 공개했다.

아직 확정은 아니다. 한도가 10억원인지 15억원인지, 보유 공제를 아예 없앨지는 세제개편안이 나와야 알 수 있다.

5. 살지 못한 사정이 인정되는 경우

취학과 근무상 형편, 질병 요양처럼 부득이한 사유로 집을 팔면 1년만 살아도 비과세다.

해외로 이주하면서 세대원 전원이 출국하는 경우는 거주기간을 아예 따지지 않는다. 앞으로 비거주 주택에 세금을 더 매기더라도 이런 사정은 인정하는 쪽으로 정부가 방향을 잡은 것으로 전해진다.

세를 준 채로 거주요건을 채우는 길도 있다. 상생임대주택 특례다. 직전 계약보다 임대료를 5% 안으로 올린 계약을 2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 시작하면 실거주 없이 2년 거주요건을 채운 것으로 봐준다. 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년을 실제로 채워야 하고, 양도세 신고 때 특례적용신고서를 따로 내야 적용된다. 지금 이 특례는 올해 말이 끝이다.

실거주를 인정받을 때는 전입신고가 기본이고, 여기에 공과금 납부 내역이나 주차장 차량 출입 기록 같은 자료를 함께 본다.

자료를 다 훑고 나니 이번 개편의 성격이 보인다. 오래 갖고 있던 사람이 아니라 오래 산 사람에게 공제를 몰아주겠다는 것이고, 그 선을 40억원대부터 세게 긋겠다는 것이다. 다만 20년 살아온 집을 파는 사람과 한 번도 안 산 사람을 같은 칸에 넣지 않는 선만은 지켜졌으면 한다.

자주 묻는 질문

세대 판정은 주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이 하는지로 합니다. 카드 사용 지역이나 공과금 납부로 함께 산 것이 확인되면 세대 분리는 부인됩니다. 30세 미만 자녀는 기준 중위소득 40% 수준(2026년 기준 월 약 102만6000원) 이상의 꾸준한 소득이 있어야 별도 세대로 봅니다.

일시적 2주택 특례로 종전 주택을 비과세받을 수 있습니다. 종전 주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 됩니다. 종전 주택 자체가 2년 보유 같은 비과세 요건을 갖춘 상태여야 합니다.

취득일 기준으로 그날 그 지역이 지정 상태였는지를 봅니다. 취득일은 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이고, 분양받은 집은 잔금일과 사용승인일 중 늦은 날입니다. 지금 해제됐는지는 판단에 영향을 주지 않습니다.