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1. 종부세 개편안 시행일은 항목마다 다르다

8월 3일 나온 종부세 개편안에는 시행일이 하나로 적혀 있지 않다. 재정경제부가 그날 세제발전심의위원회를 열고 2026년 세제개편안을 확정해 내놨는데, 항목마다 켜지는 해가 따로 있다. 공제 금액과 공정시장가액비율은 내년, 주택 수 대신 가액으로 세율을 매기는 건 2028년, 양도세 쪽 일부는 올해 10월 1일이다.

발표 자료에서 날짜만 뽑아 달력에 옮겨 적어 봤다. 스위치가 셋이었다.

아직 법도 아니다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 하고, 8월 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전에 정기국회로 넘어간다. 기본공제 금액과 세율은 국회가 법을 고쳐야 움직이고, 공정시장가액비율은 시행령이라 정부가 바꾼다. 개편안의 시행일을 볼 때 이 둘을 갈라 봐야 하는 이유다.

2. 종부세는 과세기준일 6월 1일에 정해진다

개편된 종부세를 처음 맞는 날은 2027년 6월 1일이다. 종부세 과세기준일이 6월 1일이라, 그날 집을 갖고 있는 사람이 그해 세금을 낸다. 고지서는 12월에 오고 납부는 12월 1일부터 15일까지다.

시행일이 내년이라는 말은 내년 6월 1일 소유 상태로 계산한다는 뜻이다. 그래서 진짜 마감은 2027년 5월 31일이다.

계약서에 도장 찍은 날이 아니라 잔금을 치르고 소유권이 넘어간 날로 본다. 5월 말에 잔금을 잡아 두면 며칠 밀리는 것만으로 바뀐 기준의 한 해치를 그대로 뒤집어쓴다. 파는 쪽이든 사는 쪽이든 5월 잔금은 날짜를 앞으로 당겨 두는 게 안전하다.

올해 12월에 오는 고지서는 지금 규정 그대로다. 올해 과세기준일은 이미 지나갔다.

3. 내년 6월 1일부터 달라지는 공제와 비율

거주하는 1주택자의 종부세 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라간다. 시가로 치면 약 20억원까지 종부세 대상에서 빠진다. 반대로 자기 집에 살지 않는 1주택자는 12억원에서 9억원으로 내려가고, 다주택자는 거주주택 비중에 따라 4억~9억원을 차등 공제받는다. 한 채를 가졌어도 사느냐 안 사느냐로 5억원이 갈린다.

공정시장가액비율은 60%에서 70%로 올린다. 공시가격에서 공제를 뺀 금액에 곱하는 비율이라, 세율을 안 건드려도 이것만 올리면 과세표준이 커진다.

정부가 내놓은 추산은 이렇다. 거주하는 1주택 시가 20억~30억원은 종부세가 줄고, 30억~40억원은 세액 변동이 거의 없고, 40억~50억원을 넘어서는 집부터 부담이 늘어난다. 내 집 공시가격을 먼저 확인하고 이 구간 중 어디에 들어가는지부터 보면 된다.

4. 주택 수 대신 가액, 시행일은 2028년

몇 채를 가졌느냐로 세율을 매기는 방식은 2028년에 없어진다. 지금은 2주택 이하에 0.5~2.7%, 3주택 이상에 0.5~5.0%의 중과세율이 붙는다. 그러다 보니 30억원짜리 한 채를 가진 사람이 10억원짜리 세 채를 가진 사람보다 종부세를 적게 내는 뒤집힘이 생겼다.

개편안은 내년 한 해를 과도기로 두고, 2028년부터 주택 가액을 기준으로 한 단일 세율로 바꾼다.

공정시장가액비율도 여기서 한 번 더 움직인다. 2027년 70%, 2028년 80%로 단계를 밟는다. 그러니까 종부세는 내년에 한 번, 2028년에 또 한 번 계산식이 바뀐다. 올해 한 번 계산해 두고 그 숫자를 3년 내내 쓸 수 없다는 말이다.

5. 제일 빠른 시행일은 올해 10월 1일이다

개편안에서 가장 먼저 켜지는 날짜는 내년이 아니라 올해 10월 1일이다. 조정대상지역에 집을 두고 조정대상지역에 새 집을 산 일시적 2주택의 처분 기한이 3년에서 2년으로 줄어든다.

여기서 세목마다 켜지는 날이 갈린다. 양도세는 10월 1일 이후 종전 주택을 파는 것부터 2년을 적용하고, 종부세는 내년 6월 1일 과세기준일에 성립하는 것부터 적용한다. 같은 제도인데 스위치가 둘이다.

빠져나갈 문도 적혀 있다. 8월 3일 이전에 이미 집을 샀거나, 매매계약을 맺고 계약금까지 냈으면 종전 3년을 그대로 쓴다. 계약금 낸 날짜가 8월 3일 안쪽인지부터 확인하면 된다.

10월 1일에 같이 움직이는 게 하나 더 있다. 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과배제와 장기보유특별공제 우대 50%가 그날부터 단계적으로 줄어든다. 상생임대주택 특례는 올해 12월 31일에 끝난다.

자주 묻는 질문

다주택자 양도세 중과 완화는 언제부터인가

2027년과 2028년 두 해만 한시로 열린다. 2주택자는 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮추고, 3주택 이상은 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트다. 2029년에 20%포인트·30%포인트로 되돌아간다. 지난 5월 10일 이후 이미 중과를 물고 판 것도 소급해서 완화 대상에 넣는다.

장기보유특별공제는 언제 바뀌나

2027년까지는 지금 그대로다. 2028년에 보유기간 공제를 절반으로 줄이면서 거주기간 공제를 늘리고, 2029년부터 보유기간 공제를 없애 실제 거주기간에만 최대 80%를 공제한다. 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년부터 10억원이다.