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1. 원룸 냉장고 고장 수리비, 누가 내는지는 원인이 정한다

옵션으로 딸려 온 원룸 냉장고가 저절로 멈췄다면 수리비는 집주인이 낸다. 민법 제623조가 임대인에게 계약이 살아 있는 동안 그 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무를 지웠기 때문이다. 누가 내느냐를 정하는 건 누가 썼느냐가 아니라 왜 멈췄느냐다.

경계는 대법원이 그어 뒀다. 세입자가 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 만큼 사소한 파손이면 집주인은 수선 의무를 지지 않는다. 반대로 그것을 고치지 않으면 정해진 대로 살 수 없는 정도면 집주인이 고쳐야 한다.

법제처 생활법령정보는 난방시설을 예로 들어 놨다. 보일러는 세입자가 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손으로 보기 어려우니 임대인이 수선 의무를 진다고 적혀 있다. 원룸 냉장고도 마찬가지다. 뒷판을 열어 세입자가 손볼 물건이 아니고, 멈춘 날부터 장을 못 본다.

나도 코드를 뽑았다 다시 꽂고 온도 다이얼을 끝까지 돌려 봤다. 30분이 지나도 냉동실 벽에 성에가 안 잡히길래 거기서 손을 뗐다. 세입자가 직접 해볼 선은 딱 여기까지다.

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2. 집주인이 아니라 세입자가 내야 하는 고장

세입자가 내는 건 자기 잘못으로 망가뜨렸을 때와 소모품뿐이다. 문을 세게 닫아 경첩이 나갔거나, 안쪽 선반을 부러뜨렸거나, 냉장고를 끌다 뒤쪽을 찍은 경우가 여기 들어간다. 민법은 남의 물건을 빌린 사람에게 선량한 관리자의 주의 의무를 지운다.

한 가지가 더 나뉜다. 방에 있는 냉장고를 누가 넣었느냐다. 집주인이 넣은 옵션인지, 앞사람이 두고 간 물건인지. 앞사람 것이면 집주인은 고쳐 줄 이유가 없다. 계약할 때 옵션 목록에 냉장고가 적혀 있는지 확인하고, 안 적혀 있으면 그 자리에서 넣어 달라고 하는 게 맞다.

오래돼서 멈춘 것은 세입자 잘못이 아니다. 원룸 옵션은 대부분 구색만 맞춘다. 중고거나 값싼 모델이고, 전기요금은 세입자가 내는 구조라 1등급 제품은 찾기 어렵다. 5등급도 흔하다. 5년 넘은 원룸 냉장고가 멈춘 건 험하게 써서가 아니라 원래 그 나이다.

법원도 같은 말을 한 적이 있다. 통상적인 방법으로 써서 그렇게 될 상태라면, 처음보다 나빠졌더라도 그대로 돌려주면 된다.

3. 수리비는 임차인 부담이라는 특약이 있어도

계약서에 그 한 줄이 적혀 있어도 냉장고 교체까지 세입자 몫이 되지는 않는다. 대법원은 수선 의무를 면제하는 특약을 맺었더라도 면제되는 범위를 적어 두지 않았다면, 세입자가 지는 것은 통상 생길 수 있는 파손을 고치는 소규모 수선까지라고 봤다. 기본 설비를 통째로 바꾸는 큰 수선은 거기 들어가지 않는다.

그래서 "집기 고장 및 파손 시 수리비를 임차인이 변제한다"는 문구를 보고 지레 포기할 일이 아니다.

아직 도장을 안 찍었다면 앞에 한 마디만 넣어 달라고 하면 된다. "임차인의 귀책사유로 인한 집기 고장 및 파손 시"로 고치는 것이다. 열 글자 붙이는 것으로 누가 무엇을 내는지가 정리된다. 변호사들이 실제로 권하는 문장이다.

특약이 법보다 앞서는 것은 맞다. 다만 그 특약이 무엇까지 덮는지 안 적혀 있으면, 덮는 범위는 법원이 위처럼 좁게 읽는다.

4. 원룸 냉장고 고장 났을 때 집주인에게 알리는 순서

기사부터 부르지 말고 집주인에게 먼저 알린다. 민법 제634조는 임차물에 수리가 필요하면 세입자가 지체 없이 임대인에게 알리도록 정해 뒀다. 알리지 않고 있으면 수리 책임이 세입자 쪽으로 넘어온다.

순서는 다섯이다. 먼저 안 돌아가는 상태를 사진과 영상으로 남긴다. 녹아내린 성에, 표시창 오류, 소리까지 담는다. 그다음 전화가 아니라 문자로 알린다. 언제 알렸는지가 남아야 한다. 세 번째로 기사를 불러 원인을 받아 적는다. 노후인지 사용자 잘못인지가 여기서 정해진다. 네 번째로 누가 결제할지를 다시 문자로 확인한다. 마지막으로 견적서와 영수증을 챙긴다.

여기서 하나 더. 고장 난 옵션 냉장고를 마음대로 버리면 안 된다. 임대주택에서 옵션 냉장고를 새것으로 바꾼 세입자가 고장 난 것을 버리려다 버리면 안 된다는 말을 듣고 베란다에 그대로 뒀다는 이야기가 있다. 그 냉장고는 집주인 물건이다.

5. 집주인이 안 고쳐주면 세입자가 쓸 수 있는 것

누가 봐도 집주인이 고쳐야 하는데 연락이 없다면 세입자에게 네 가지가 있다. 손해배상 청구, 수선이 끝날 때까지 월세의 전부나 일부를 안 내는 것, 못 쓰는 부분만큼 월세를 깎아 달라고 하는 것, 남은 부분으로는 살 수가 없으면 계약을 해지하는 것이다. 민법 제627조와 대법원 판결이 근거다.

헷갈리기 쉬운 게 하나 있다. 이건 월세에서 수리비를 마음대로 빼는 것과 다르다. 지급을 거절할 수 있는 건 수선이 끝날 때까지다.

내 돈으로 먼저 고쳤다면 민법 제626조가 그 비용을 즉시 청구할 수 있게 해 놨다. 계약이 끝날 때까지 기다렸다가 보증금에서 정산할 일이 아니다. 결제 전에 문자를 남겨 두라는 말이 그래서 나온다.

그래도 말이 안 통하면 주택임대차분쟁조정위원회가 있다. 대한법률구조공단과 한국토지주택공사, 한국부동산원에 설치돼 있고 집주인도 세입자도 신청할 수 있다.

자주 묻는 질문

원룸 냉장고가 멈춰서 안에 있던 음식이 다 상했는데 받을 수 있나.

가재도구 피해까지 집주인이 물어주지는 않는 것이 보통이다. 다만 고장을 미리 알렸는데 집주인이 손을 놓아 피해가 커졌다면 물을 수 있다. 알린 문자가 그 증거다.

10년 넘은 냉장고인데 새것으로 바꿔 달라고 해도 되나.

먼저 고쳐지는지 보고, 수리가 안 된다는 답이 나오면 그때 교체를 이야기하면 된다. 최신 제품이어야 하는 건 아니고 정상으로 쓸 수 있으면 된다.

냉장고 소리가 시끄러운 것도 고장으로 보나.

소음만으로 수리를 요구하기는 어렵다. 진동이 벽을 타고 침대 머리맡에서 울리는 경우가 있는데, 침대를 옮기는 것만으로 잡히기도 한다.