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재산세는 지금 집을 가진 사람이 아니라 매년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유한 사람에게 부과된다. 집을 얼마에 샀는지도 직접적인 계산 기준이 아니다. 주택은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 여기에 구간별 세율을 적용한다.

따라서 재산세 고지서를 확인할 때는 세 가지를 차례로 보면 된다.

6월 1일 소유자가 누구였는지

공시가격과 과세표준이 얼마인지

1세대 1주택 특례가 적용됐는지

2026년 9월 정기분 납부기간은 9월 16일부터 30일까지다. 이번에 나오는 것은 주택분의 나머지 절반과 토지분이다.

1. 재산세 납세의무자와 6월 1일

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 이날 주택·토지·건축물 등을 소유한 사람이 해당 연도 재산세를 부담한다. 보유한 기간을 날짜별로 나눠 계산하지도 않는다.

일반적인 주택 매매에서는 계약일보다 잔금지급일을 본다. 잔금보다 등기를 먼저 마쳤다면 그 등기일을 함께 확인해야 한다.

5월 31일까지 잔금 또는 선등기 완료: 매수인

6월 1일 잔금 지급: 매수인

6월 2일 이후 잔금 지급: 선등기가 없다면 매도인

서초구의 2026년 정기분 안내도 6월 1일에 잔금을 지급하면 매수인이 7월분과 9월분의 납세의무자가 된다고 설명한다. 반대로 6월 2일에 집을 팔았다면 이미 소유권을 넘겼더라도 그해 재산세 고지서는 매도인에게 오는 것이 원칙이다.

매매계약서에 재산세를 나누기로 한 특약이 있어도 과세관청의 납세의무자는 달라지지 않는다. 특약에 따른 돈은 매도인과 매수인이 별도로 정산해야 한다.

2. 시세가 아닌 공시가격으로 만드는 과세표준

주택 재산세는 실거래가나 현재 호가에 세율을 바로 곱하지 않는다. 아파트·연립·다세대는 공동주택 공시가격, 단독·다가구주택은 개별주택가격이 출발점이다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 조회할 수 있다.

계산 순서는 다음과 같다.

과세표준 = 주택 공시가격 × 공정시장가액비율

재산세 본세 = 과세표준에 구간별 누진세율 적용

고지 세액 = 본세 + 도시지역분 + 지방교육세 등

2026년 일반 주택의 공정시장가액비율은 60%다. 1세대 1주택은 공시가격에 따라 낮은 비율을 적용한다.

공시가격 3억원 이하: 43%

3억원 초과 6억원 이하: 44%

6억원 초과: 45%

서울시가 2026년 7월 발표한 재산세 자료에서도 이 비율과 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택의 특례세율 적용을 확인할 수 있다. 공정시장가액비율은 9억원 초과 1주택에도 낮게 적용될 수 있지만, 0.05%포인트 낮은 세율 특례는 공시가격 9억원 이하 주택에만 적용된다는 점은 구별해야 한다.

주택의 표준세율은 과세표준 구간에 따라 0.1%부터 0.4%까지다. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택에는 0.05%부터 0.35%까지의 특례세율이 적용된다. 가격 전체에 최고세율을 곱하는 방식이 아니라 구간마다 누진세율을 따로 적용하므로, 경계선을 넘었다고 세액 전체가 갑자기 높은 세율로 바뀌지는 않는다.

3. 공시가격 5억원 주택의 계산 예시

도시지역에 있는 공시가격 5억원짜리 주택을 6월 1일 현재 1세대 1주택으로 보유했다고 가정해 보자. 별도 감면과 과세표준상한, 지역자원시설세는 반영하지 않은 단순 계산이다.

과세표준: 5억원 × 44% = 2억2천만원

재산세 본세: 26만원

도시지역분: 2억2천만원 × 0.14% = 30만8천원

지방교육세: 본세 26만원 × 20% = 5만2천원

연간 합계: 약 62만원

7월·9월 고지액: 각각 약 31만원

같은 공시가격이라도 다주택 등 일반세율 대상이면 공정시장가액비율이 60%로 올라간다. 이 사례에서는 과세표준이 3억원이 되고, 본세와 도시지역분·지방교육세를 합친 연간 단순 계산액은 약 110만4천원이다. 집값이 같아도 1세대 1주택인지에 따라 세액 차이가 크게 벌어진다.

실제 고지액은 지방자치단체 조례, 감면, 과세표준상한, 도시지역분 부과 여부와 지역자원시설세 등에 따라 달라질 수 있다. 계산기는 예상 금액을 보는 용도로 쓰고 최종 금액은 고지서에서 확인하는 편이 안전하다.

4. 7월에 냈는데 9월에 다시 나오는 이유

주택분 재산세는 원칙적으로 1년치를 두 번에 나눠 고지한다.

7월 16일∼31일: 주택분의 절반, 비주거용 건축물, 선박·항공기

9월 16일∼30일: 주택분의 나머지 절반, 주택 외 토지

따라서 7월에 주택분을 냈는데 9월에 비슷한 금액이 다시 나왔다면 이중 부과가 아니라 2기분일 가능성이 크다. 상가 건물과 그 부속토지를 보유했다면 7월에는 건축물분, 9월에는 토지분이 따로 나올 수 있다.

다만 해당 연도 주택분 세액이 20만원 이하이면 지방자치단체 조례에 따라 7월에 전액을 부과할 수 있다. 이 경우 9월 주택분 고지서가 오지 않는다. 지역별 조례와 해당 연도 주택분 세액이 20만원 이하인지 헷갈리면 7월 고지서가 ‘연납’인지 ‘1기분’인지 확인하는 것이 가장 빠르다.

5. 고지서에서 확인하는 순서

고지 금액이 예상과 다르면 먼저 과세대상 주소와 소유지분을 확인한다. 다음으로 공시가격, 과세표준, 적용 세율과 1세대 1주택 특례 여부를 본다. 공정시장가액비율이 예상과 다르거나 이미 넘긴 부동산에 재산세가 부과됐다면 계약서, 잔금 이체 내역과 등기자료를 준비해 부동산 소재지 관할 시·군·구 세무부서에 문의해야 한다.

고지서를 받지 못했어도 납세의무가 없어지는 것은 아니다. 서울 외 지역은 위택스, 서울은 ETAX나 STAX에서 부과 내역을 조회할 수 있다. 은행 CD·ATM, 고지서의 가상계좌와 지방세입계좌로도 납부 가능하다.

2026년 9월 30일을 넘기면 미납 세액에 3%의 납부지연가산세가 붙는다. 본세액이 45만원 이상이면 이후 매월 0.66%의 납부지연가산세가 더 붙을 수 있다. 재산세액이 250만원을 초과해 한 번에 내기 어렵다면 납부기한 전에 관할 지방자치단체나 지방세 납부 시스템에서 분할납부 대상인지와 신청기한을 먼저 확인하는 편이 낫다.