[태그:] 장기보유특별공제

1. 부동산 세제개편안 발표에서 무엇이 세금을 가르나

세금을 가르는 기준이 두 개 바뀌었다. 몇 채냐가 아니라 얼마짜리냐, 그리고 얼마나 갖고 있었냐가 아니라 실제로 살았냐다. 정부가 8월 3일 부동산 세제개편안을 발표하면서 이 둘을 한꺼번에 틀었다.

전에는 채수가 곧 세금이었다. 10억짜리 세 채 가진 사람이 30억짜리 한 채 가진 사람보다 더 냈다. 이번 발표 뒤로는 반대다. 종부세 세율은 2028년부터 주택 수 구분 없이 주택가액 하나로 통일된다.

두 번째 축이 더 세다. 오래 갖고만 있어도 주던 공제를 실제로 산 기간으로 옮겼다. 대통령은 발표 다음 날 국무회의에서 근로소득세는 가산까지 하면 49.5%까지 가는데 부동산은 양도소득이 100억원대여도 세금이 몇억뿐이라고 했다.

그래서 이번 부동산 세제개편안에서 무엇이 내 세금을 정하는지 알려면 집값보다 먼저 볼 것이 있다. 지금 그 집에 내가 살고 있느냐다. 같은 집, 같은 공시가격인데 여기서 갈린다.

2. 종부세 기본공제는 사는 집과 안 사는 집이 5억 갈린다

같은 한 채라도 사는 집은 공제가 14억이고 안 사는 집은 9억이다. 지금은 살든 안 살든 1주택이면 공시가격 12억을 빼준다. 이번 발표로 거주하는 1주택은 14억으로 오르고, 갖고만 있는 1주택은 9억으로 내려간다. 한 칸 사이에 5억이 벌어진다.

숫자를 보자. 60세가 10년 산 시가 35억 집은 지금 191만원인데 내년에 212만원이 된다. 20만원쯤 오른다.

50억부터 얘기가 달라진다. 같은 조건에서 지금 453만원, 내년 614만원, 2028년에는 978만원이다. 2년 만에 2.2배다.

시가 30억 아래 실거주 한 채는 오히려 줄어든다. 세율은 올라가지만 공제가 2억 더 커져서 그 차이를 덮는다. 부동산 세제개편안에는 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올리는 것도 같이 들어 있어서, 종부세가 오르내리는 정도는 집마다 조금씩 다르게 나온다.

3. 부동산 세제개편안의 거주 예외 세 가지

못 살고 있어도 산 것으로 쳐주는 길이 있다. 무엇이 예외로 들어가는지는 세 가지다. 취학은 고등학교와 대학교 진학부터고, 직장은 자리를 옮기거나 전근 가는 경우다. 치료나 요양은 1년 이상 필요할 때만 해당한다.

기간은 최대 3년이다. 3년 넘게 비워두면 그 뒤로는 안 산 것으로 본다.

재건축과 재개발에는 하나가 더 붙었다. 관리처분계획 인가가 나면 공사하는 동안은 살고 싶어도 못 산다. 이 기간은 절반을 거주한 것으로 쳐준다.

문제는 증명을 내가 해야 한다는 것이다. 세무서가 알아서 빼주지 않는다. 전근 발령장이든 진단서든 손으로 챙겨 내야 하고, 그게 정말 어쩔 수 없는 사정이었는지는 과세관청이 따진다. 직장 때문에 집을 비워둔 상태라면 발표된 내용이 국회를 넘기 전에 그 발령 기록이 어디 있는지부터 찾아두는 게 낫다. 같은 증명이 양도세에서도 그대로 쓰인다.

4. 양도세 장기보유공제가 발표 뒤 실제로 얼마나 바뀌나

12억에 산 집을 32억에 팔면 양도세가 2억 3000만원에서 4억 500만원까지 간다. 2년 살고 10년 보유한 1주택 기준이다. 지금은 장기보유특별공제가 48% 붙어 2억 3000만원이다. 2028년에는 보유 몫이 줄어 공제가 32%가 되고 세금은 3억 2000만원이 된다. 2029년에는 거주 몫 16%만 남아 4억 500만원이다.

같은 집, 같은 차익 20억인데 파는 해에 따라 1억 7500만원이 갈린다.

2029년부터는 주택에 보유 공제라는 말 자체가 없어진다. 거주한 햇수로만 계산한다. 부동산 세제개편안에서 무엇이 제일 크게 바뀌었냐고 물으면 나는 이 줄을 짚는다.

대신 10년 이상 산 1주택자는 기본공제가 연 250만원에서 2500만원으로 열 배 커진다. 양도가액 30억 이하만 해당한다. 결국 언제 파느냐가 세금을 정한다.

https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=8628147

5. 부동산 세제개편안 발표 뒤에 매물이 나오는 세 번

팔라고 만든 제도인데 팔 수 없는 사람이 있다. 임대사업자다. 2018년에 정부가 혜택을 걸고 등록을 권했고, 그때 강남 아파트를 8년 장기임대로 넣은 사람들이 지금 걸렸다.

혜택은 내년까지 팔아야 그대로 남는다. 2028년부터 다주택 양도세가 절반 붙고 장기보유공제는 30%로 깎인다. 2029년이면 다 없어진다.

그런데 투기과열지구에서 조합설립 인가가 난 재건축은 조합원 자격을 넘길 수 없다. 넘기려면 10년 보유에 5년 실거주에 1주택이어야 하는데, 세를 놓은 집이 5년 실거주를 채웠을 리 없다.

매물이 나오는 때는 세 번으로 갈린다. 발표 직후인 이번 달, 내년 6월 1일 과세기준일 앞인 5월, 2028년 강화 직전인 2027년 말이다. 급매는 벌써 강남과 용산에 붙었다. 종부세는 무거워지고 퇴로는 2028년까지만 열려 있는데, 정작 못 파는 사람 것부터 묶여 있다.

자주 묻는 질문

발표된 내용이 지금 바로 적용되나

아니다. 국회를 통과해야 한다. 종부세는 2027년부터, 양도세 공제는 2028년부터 단계로 들어간다.

65세인데 지방으로 내려가면 무엇이 달라지나

수도권에서 5년 이상 산 65세 이상 1주택자가 집을 팔고 비수도권으로 옮기면 양도세를 감면해준다. 한도는 최대 5억원이다.

서울시는 부동산 세제개편안에 어떤 입장인가

8월 6일 오전 10시 서울시 본청에서 시민 토론회를 90분 연다. 무주택 청년과 비거주 1주택자, 민간 임대사업자가 나오고 유튜브로 생중계한다.

집을 내놓기로 하고 1주택 양도세부터 찾아보면 답은 짧다. 1세대 1주택은 판 값 12억원까지 세금이 0원이다. 12억원을 넘어도 넘는 부분만 계산한다.

숫자가 12억 하나인 줄 알고 자료를 열었다가 생각이 바뀌었다. 세금을 크게 움직이는 건 집값이 아니라 그 집에서 몇 년 살았느냐였다. 정부가 지금 손대려는 곳도 정확히 거기다.

12억 선이 어떻게 작동하는지, 2년을 살아야 하는 집은 어떤 집인지, 안 살고 팔면 공제가 어떻게 되는지, 이번 개편이 누구를 겨냥하는지, 못 산 사정은 어디까지 봐주는지 순서로 본다.

1. 1주택 양도세가 0원이 되는 선

1세대가 국내에 집 한 채만 두고 2년 이상 보유한 뒤 팔면 12억원까지 세금이 없다.

12억원을 넘는 집은 전액 과세가 아니다. 12억원을 넘는 부분에 해당하는 차익만 계산한다. 전체 차익에 양도가액에서 12억원을 뺀 금액을 양도가액으로 나눈 비율을 곱하면 그게 과세 대상 차익이다. 20억원에 팔아 10억원을 벌었다면 10억원 곱하기 8억원 나누기 20억원, 4억원이 계산 대상이 된다.

그래서 12억원 이하 집을 가진 사람에게 1주택 양도세는 사실상 끝난 이야기다. 요즘 뉴스에 나오는 억 단위 숫자들은 전부 그 선 위의 이야기다.

내 집 숫자로 미리 계산해 보려면 국세청 홈택스에서 양도소득세 모의계산을 쓰면 된다.

https://hometax.go.kr

2. 2년을 살아야 하는 집은 따로 있다

거주까지 해야 비과세되는 집은 살 때 조정대상지역에 있던 집이다.

기본은 2년 보유다. 여기에 취득 당시 그 집이 조정대상지역이었다면 2년 거주가 더 붙는다. 기준일이 파는 날이 아니라 사는 날이라는 게 핵심이다.

그래서 지금 조정대상지역에서 풀린 동네도 안심할 수 없다. 2017년 8월 3일 이후에 잔금을 치렀고 그때 지정 구역이었으면 거주요건은 해제와 상관없이 그대로 따라온다. "우리 동네는 이제 조정지역도 아닌데 왜 거주를 따지냐"는 물음이 세무 상담에서 반복되는 이유다.

반대로 새로 지정된 곳은 지정 이후 산 집부터다. 동탄과 기흥, 구리는 2026년 7월 1일 지정이라 그 뒤에 취득한 집부터 2년 거주가 걸린다. 취득일은 잔금 치른 날과 등기 접수일 중 빠른 날로 본다.

3. 안 살고 판 집은 공제가 다르다

거주 2년을 못 채우면 12억원 초과분에서 받는 장기보유특별공제가 최대 30%에서 멈춘다.

공제표가 둘이다. 표1은 보유기간만 보고 1년에 2%씩 최대 30%다. 표2는 1세대 1주택용으로 보유 1년에 4%(최대 40%)에 거주 1년에 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 간다. 1주택이어도 거주가 2년에 못 미치면 표2가 아니라 표1로 내려간다.

같은 집, 같은 차익인데 여기서 1억원이 왔다 갔다 한다.

10년 전 10억원에 산 집을 22억원에 판다고 하자. 차익 12억원, 과세 대상은 약 5억4500만원이다. 10년을 살았으면 세금이 약 2270만원, 한 번도 안 살았으면 약 1억4860만원이다. 판 값도 같고 번 돈도 같은데 거주 하나로 여기까지 벌어진다.

4. 정부가 지금 손보려는 건 이 공제다

개편의 핵심은 표2에서 보유 공제를 떼어내고 공제액에 한도를 씌우는 것이다.

보유 요건을 없애고 공제액을 10억원대로 제한하는 방식이 유력하게 검토되고 있다. 대신 10년 이상 실제로 산 사람은 최대 80%를 그대로 받도록 보완하는 쪽으로 가닥이 잡혔다.

세무사에게 의뢰한 시뮬레이션을 보면 영향이 어디서 나뉘는지 분명하다. 시세 36억원인 목동신시가지6단지 142㎡를 2006년에 17억5000만원에 사서 살다가 팔면 공제액이 10억원에 못 미쳐 세금이 8013만원 그대로다. 반면 2009년 11억8000만원에 분양받아 계속 산 반포자이 84㎡를 48억3000만원에 팔면 지금 2억1278만원이 7억8910만원으로 뛴다. 20년 살아온 압구정 현대 1·2차 131㎡는 3억5373만원에서 15억4421만원이 된다.

왜 이걸 건드리나. 국세청 집계로 2024년에 팔린 1주택 2만4816가구가 받은 공제가 5조320억원인데, 그중 4조5000억원이 서울이었고 강남3구와 용산이 서울 몫의 78.6%를 가져갔다. 강남구는 2873건에 1조5459억원, 도봉구는 2건에 2000만원이다. 임광현 국세청장은 비쌀수록 공제를 더 받는 구조라며 강남 집 한 채로 200억원 넘게 공제받은 사례까지 공개했다.

아직 확정은 아니다. 한도가 10억원인지 15억원인지, 보유 공제를 아예 없앨지는 세제개편안이 나와야 알 수 있다.

5. 살지 못한 사정이 인정되는 경우

취학과 근무상 형편, 질병 요양처럼 부득이한 사유로 집을 팔면 1년만 살아도 비과세다.

해외로 이주하면서 세대원 전원이 출국하는 경우는 거주기간을 아예 따지지 않는다. 앞으로 비거주 주택에 세금을 더 매기더라도 이런 사정은 인정하는 쪽으로 정부가 방향을 잡은 것으로 전해진다.

세를 준 채로 거주요건을 채우는 길도 있다. 상생임대주택 특례다. 직전 계약보다 임대료를 5% 안으로 올린 계약을 2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 시작하면 실거주 없이 2년 거주요건을 채운 것으로 봐준다. 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년을 실제로 채워야 하고, 양도세 신고 때 특례적용신고서를 따로 내야 적용된다. 지금 이 특례는 올해 말이 끝이다.

실거주를 인정받을 때는 전입신고가 기본이고, 여기에 공과금 납부 내역이나 주차장 차량 출입 기록 같은 자료를 함께 본다.

자료를 다 훑고 나니 이번 개편의 성격이 보인다. 오래 갖고 있던 사람이 아니라 오래 산 사람에게 공제를 몰아주겠다는 것이고, 그 선을 40억원대부터 세게 긋겠다는 것이다. 다만 20년 살아온 집을 파는 사람과 한 번도 안 산 사람을 같은 칸에 넣지 않는 선만은 지켜졌으면 한다.

자주 묻는 질문

세대 판정은 주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이 하는지로 합니다. 카드 사용 지역이나 공과금 납부로 함께 산 것이 확인되면 세대 분리는 부인됩니다. 30세 미만 자녀는 기준 중위소득 40% 수준(2026년 기준 월 약 102만6000원) 이상의 꾸준한 소득이 있어야 별도 세대로 봅니다.

일시적 2주택 특례로 종전 주택을 비과세받을 수 있습니다. 종전 주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 됩니다. 종전 주택 자체가 2년 보유 같은 비과세 요건을 갖춘 상태여야 합니다.

취득일 기준으로 그날 그 지역이 지정 상태였는지를 봅니다. 취득일은 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이고, 분양받은 집은 잔금일과 사용승인일 중 늦은 날입니다. 지금 해제됐는지는 판단에 영향을 주지 않습니다.