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전세대출이 2억 원이고 금리가 연 4%라면 월 이자는 약 66만 7천 원이다. 전세대출에서 흔한 만기일시상환을 기준으로 계산한 금액이다. 계약 기간에는 이자를 내고 원금 2억 원은 만기에 돌려받은 보증금으로 갚는다.

다만 계산기에 전세보증금 전액을 넣으면 안 된다. 실제로 빌릴 금액과 적용 예정 금리를 넣어야 한다. 여기에 대출보증료와 반환보증료, 인지세를 더해야 실제 비용을 제대로 계산할 수 있다.

1. 전세대출 월 이자를 구하는 공식

만기일시상환의 기본 계산은 간단하다.

월 이자 = 대출금 × 연 금리 ÷ 12

계약기간 총이자 = 월 이자 × 이용 개월 수

2억 원을 연 4%로 빌린다면 계산은 다음과 같다.

연 이자: 2억 원 × 4% = 800만 원

월 이자: 800만 원 ÷ 12 = 약 66만 7천 원

24개월 총이자: 약 66만 7천 원 × 24 = 1,600만 원

여기서 대출금은 집의 전세보증금이 아니라 은행에서 실제로 빌리는 원금이다. 보증금 3억 원인 집에 자기자금 1억 원을 넣고 2억 원을 빌린다면 계산기에 입력할 금액은 3억 원이 아닌 2억 원이다.

상환방식도 확인해야 한다. 원리금균등이나 혼합상환 상품이라면 매달 원금도 함께 내기 때문에 위 공식으로 구한 금액과 월 납입액이 달라진다. 서민금융진흥원도 만기일시상환을 대출 만기까지 원금에 대한 이자만 내고 원금은 만기에 지급하는 방식으로 안내한다.

2. 1억·2억·3억 금리별 월 이자

만기일시상환을 기준으로 연 4%, 4.5%, 5%를 각각 넣어 보면 부담의 폭이 금방 보인다.

1억 원 대출

연 4%: 월 약 33만 3천 원

연 4.5%: 월 37만 5천 원

연 5%: 월 약 41만 7천 원

2억 원 대출

연 4%: 월 약 66만 7천 원

연 4.5%: 월 75만 원

연 5%: 월 약 83만 3천 원

3억 원 대출

연 4%: 월 100만 원

연 4.5%: 월 112만 5천 원

연 5%: 월 125만 원

금리가 0.5%p 달라지면 1억 원당 이자가 한 달 약 4만 2천 원, 1년에 50만 원 달라진다. 2억 원을 2년간 빌린다면 0.5%p 차이가 총 200만 원으로 커진다. 급여이체나 카드 실적 같은 우대조건 하나도 챙겨야 하는 까닭이다.

3. 계산기에 넣을 금리 정하는 법

검색 결과에 보이는 최저금리 하나만 넣으면 실제보다 부담을 낮게 잡을 수 있다. 금리는 기준금리에 개인별 가산금리를 더하고 우대금리를 뺀 뒤 확정되기 때문이다.

주택도시보증공사가 공개한 2026년 8월 HUG 전세안심대출 신규 취급 평균금리는 우리은행 4.13%, 부산은행 4.33%, 국민은행과 기업은행 4.37%, 하나은행 4.42%, 농협은행 4.48%, 신한은행 4.63%였다. 이미 각종 우대를 반영해 실제 취급된 금리의 평균이지만, 개인이 받을 금리를 보장하는 수치는 아니다.

2026년 8월 공시에서 카카오뱅크 HF 전월세보증금대출은 4.07~5.05%, SGI 전월세보증금대출은 4.27~5.25%로 제시됐다. 같은 은행에서도 연결된 보증기관에 따라 범위가 다르다.

아직 은행의 예상금리를 받지 못했다면 계산기를 두 번 돌리는 편이 실용적이다.

낮은 시나리오: 받을 가능성이 있는 우대 적용 금리

높은 시나리오: 우대를 일부 놓치거나 변동금리가 오른 경우의 금리

월 예산은 높은 시나리오에서도 버틸 수 있게 잡는다. 변동금리 상품은 계약 중 금리가 바뀔 수 있으므로 24개월 총이자를 현재 금리로 확정된 비용처럼 보면 곤란하다.

4. 월 이자와 따로 더할 보증료

전세대출 계산기에서 가장 자주 빠지는 비용이 보증료다. 여기서는 이름이 비슷한 두 보증을 먼저 구분해야 한다.

전세자금대출 보증은 은행의 대출금 되찾는 것을 보증한다. 대출 한도와 실행에 영향을 주는 보증이다.

전세보증금 반환보증은 집주인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때 세입자를 보호한다. 대출보증과 목적이 다르며 별도 가입이 필요한 상품도 있다.

HF 일반전세자금보증의 기준보증료율은 임차보증금 구간에 따라 연 0.06~0.20%이며, 우대 여부 등을 반영해 최종 요율이 정해진다. HUG 전세금안심대출보증은 대출보증과 반환보증이 결합된 구조다. HUG 안내상 전세자금대출특약보증 요율은 연 0.031%, 반환보증 요율은 연 0.097~0.211%다. 보증료는 전액 일시납이 원칙이다.

따라서 계산기에 표시된 월 보증료를 이자처럼 매달 납부한다고 단정하면 안 된다. 실제로는 대출 실행 때 한꺼번에 내고, 가계부에서만 계약 개월 수로 나누어 월평균 비용을 구할 수 있다.

월평균 주거비 = 월 이자 + 총보증료 ÷ 계약 개월 수 + 인지세 등 초기비용 ÷ 계약 개월 수

반환보증료는 주택유형과 보증금, 선순위채권, 주택가격 대비 부채비율, 할인 대상에 따라 달라진다. 대출액에 임의의 보증료율 하나를 곱하는 계산기로는 정확히 계산하기 어렵다.

5. 계약 전에 계산 결과를 쓰는 순서

먼저 나이와 소득, 순자산 조건이 맞는다면 버팀목 같은 정책대출 자격부터 확인한다. 마이홈포털에 공개된 일반 버팀목전세대출 금리는 연 2.5~3.5%이며, 일반가구 한도는 수도권 1억 2천만 원·수도권 밖 8천만 원이다. 실제 한도는 보증금 비율과 호당한도, 보증기관 심사를 함께 적용해 더 작아질 수 있다.

정책대출 대상이 아니라면 HF·HUG·SGI와 은행별 예상금리를 비교한다. 대출 가능액은 보증금의 일정 비율만 보고 정해지지 않는다. 소득과 기존 부채, 주택 권리관계, 보증기관 한도 중 막히는 조건이 있으면 계산기에 넣었던 금액보다 승인액이 줄어든다.

마지막으로 같은 집의 월세와 비교한다. 이때 전세대출 월 이자만 놓지 말고 보증료와 초기비용을 월 단위로 환산해 더한다. 자기자금으로 넣는 보증금과 월세 보증금의 차이도 함께 봐야 한다. 월세가 이 금액보다 낮다면 현금흐름에서는 월세가 유리할 수 있고, 높다면 전세대출 쪽이 저렴할 가능성이 크다.

계약서에 도장을 찍기 전에는 계산기 예상액, 은행의 실제 예상금리, 보증 가입 가능 여부를 차례로 맞춰 봐야 한다. 계산기는 이자를 계산해 주지만 대출 승인과 보증금 안전까지 알려주지는 않는다.

확인 자료

주택도시보증공사 전세안심대출 금리 안내: https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dl/igdl000005.jsp

한국주택금융공사 일반전세자금보증: https://hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do

마이홈포털 버팀목전세대출: https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectSupLeaseLoanView.do?cntrNo=1&menuNo=MN202210050000049292