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토스 전월세보증금대출을 알아볼 때 일반과 플러스의 가장 큰 차이는 한도다. 2026년 10월 3일 상품 안내 기준으로 일반은 보증금의 88% 이내에서 최대 2억2,200만원, 플러스는 같은 88% 이내에서 최대 4억4,000만원이다. 공시된 금리 범위는 두 상품이 같다.

다만 플러스라는 이름만 보고 고르기에는 이사할 때의 조건도 다르다. 플러스는 새로운 전세계약으로 이사하면서 기존 대출을 연장할 수 없다. 필요한 금액뿐 아니라 이번 집에서 얼마나 살 계획인지까지 같이 봐야 한다.

1. 일반과 플러스, 한도 말고 무엇이 다를까

일반과 플러스는 기본적인 소득 요건이 같다. 1개월 이상 재직한 근로소득자 또는 사업소득자로, 소득금액증명원이나 원천징수영수증으로 소득을 확인할 수 있어야 한다. 사업소득 원천징수영수증은 연말정산용만 인정한다. 부부가 합쳐서 무주택이거나 1주택을 보유한 경우가 가입 대상에 포함된다.

공통으로 만 19세 이상 내국인이어야 하고, 중개업소를 통해 임대차계약을 맺은 뒤 보증금의 5% 이상을 계약금으로 낸 세대주여야 한다. 임대인이 공공주택사업자나 법인이면 중개업소를 거치지 않은 계약도 허용한다. 보증기관의 보증서 발급과 은행 심사는 별도로 통과해야 한다.

보증금은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하여야 한다. 반전세처럼 월세가 있으면 현금 보증금만 보는 것이 아니라 HF의 전월세전환율로 월세를 환산한 금액까지 반영한다.

현재 대출 대상 주택은 아파트·연립·다세대·다가구·단독·주거용 오피스텔 등이다. 플러스 출시 당시의 ‘아파트와 주거용 오피스텔만 가능’이라는 설명을 지금 조건으로 그대로 옮기기는 어렵다. 현재 안내에서 두 상품의 조건이 분명하게 다른 것은 소유자 수다. 소유자가 3명을 넘는 주택은 플러스로 대출받을 수 없지만, 일반에는 이 제한이 적용되지 않는다.

금리도 예전 비교 글과 다르다. 2026년 10월 3일 공시 기준 일반과 플러스 모두 6개월 변동금리는 연 4.23~6.65%, 2년 변동금리는 연 5.20~7.53%다. 플러스가 항상 0.2%포인트 비싸다고 계산하면 맞지 않는다. 같은 공시 범위 안에서도 개인에게 적용되는 금리는 심사로 정해진다.

무주택자라면 금리안정 상품도 비교할 수 있다. 금리안정 일반은 보증금의 90% 이내 최대 2억원, 금리안정 플러스는 90% 이내 최대 4억원이다. 둘 다 소득 증빙이 필요하고, 2년 변동금리만 적용한다. 이름에 ‘안정’이 들어가도 대출을 이용하는 동안 금리가 계속 고정되는 것은 아니다.

2. 표시된 최대한도로 계약금을 계산하지 않는다

보증금이 3억원이면 88%는 2억6,400만원이다. 일반 상품은 최대한도가 2억2,200만원이라 그 이상은 받을 수 없고, 플러스는 그보다 높은 금액을 검토할 여지가 있다. 여기까지는 상품별 최대한도를 비교한 계산일 뿐, 실제 승인액은 아니다.

은행은 보증서 발급 가능 금액과 자체 대출한도 중 적은 금액을 적용한다. 한도를 계산할 때는 계약금과 중도금도 빼며, 신규 대출 안내에 따르면 재계약 때는 늘어난 보증금 범위 안에서 대출받을 수 있다. 이미 낸 돈과 앞으로 내야 할 잔금을 따로 적어 놓아야 자기자금이 얼마나 더 필요한지 보인다.

소득과 기존 부채도 빼놓을 수 없다. HF 일반전세자금보증은 인정소득, 연간 부채상환 예상액, 기존 전세자금보증 잔액 등을 한도 계산에 반영한다. 다자녀 우대가 있다고 해서 모든 신청자의 소득·부채를 확인하지 않는다는 뜻은 아니다.

또 ‘보증금의 88%까지 대출’과 ‘대출금액의 80%를 보증’은 분모부터 다르다. HF 일반전세자금보증은 수도권·규제지역에서 대출금액의 80%, 그 외 지역에서는 90%를 보증한다. 이 보증비율을 내 보증금에 곱해 승인액을 구할 수는 없다.

1주택자는 현재 상품의 가입 대상 표만 보고 다음 만기까지 연장된다고 생각하지 않는 편이 좋다. 금융위원회는 수도권·규제지역 내 아파트를 가진 부부합산 1주택자 중, 그 집을 임대하고 부부 모두 그 집에 실거주한 적이 없는 경우를 대상으로 2027년 1월 1일부터 신규 전세대출과 만기연장을 제한한다고 발표했다. 가족에게 임대한 경우는 제외하며, 보증금 미반환에 따른 연장 등 예외도 있다. 지금 가입할 수 있는 조건과 앞으로 적용될 제한은 각각 언제 적용되는지 따로 봐야 한다. [금융위원회 시행 예정 안내](https://fsc.go.kr/no040000?cnId=3387&curPage=1&pastPage=1&srchKey=&srchText=)

3. 토스에서 비교하는 것과 토스뱅크에 신청하는 것

토스 앱의 ‘전월세대출 찾기’는 제휴 금융회사의 한도와 금리를 비교하는 서비스다. 여기서 다른 은행 상품을 선택하면 본심사와 최종 조건 결정도 그 은행이 한다. 토스 앱에서 시작했다고 모두 토스뱅크 대출이 되는 것은 아니다.

비교 서비스는 앱 홈의 ‘대출받기’ 또는 돋보기의 ‘전월세대출 찾기’로 들어간다. 토스뱅크 자체 상품은 토스 앱의 토스뱅크에서 ‘전월세보증금대출’을 선택해 신청한다. 신청 화면에서 대출 은행과 상품명을 함께 보면 구별하기 쉽다.

토스뱅크 예상 한도는 잔금일 6개월 전부터 확인할 수 있다. 계약 전 예산을 잡는 데 쓰는 단계다. 집과 계약 내용을 심사한 최종 승인이 아니므로, 조회 금액을 전부 받을 돈으로 잡고 계약부터 서두르지는 말자.

본신청은 임대차계약서상 잔금일 45일 전부터 15일 전까지다. 계약 전 예상조회 → 계약과 계약금 납입 → 필요한 서류 제출 → 보증·은행 심사 → 최종 금리·한도 확인과 약정 → 잔금일 실행 순서로 진행한다.

이용시간은 원칙적으로 365일 24시간이지만, 대출금 실행은 매일 오전 6시부터 오후 10시까지다. 기존 전세대출을 해지하는 조건이면 평일 은행영업일 오전 9시부터 오후 5시까지만 실행할 수 있다. 오후 11시 30분부터 다음 날 오전 0시 30분까지는 연계기관 점검으로 업무가 제한될 수 있다.

주말 이사라도 기존 대출을 갚고 새 대출을 받는 조건이면 실행시간이 달라진다. 이 경우 기존 대출이 해지돼야 새 대출을 실행할 수 있으므로, 잔금 일정을 잡을 때 기존 대출 해지 시점도 고려해야 한다.

4. 계약서와 영수증은 여전히 준비해야 한다

직접 준비할 기본 서류는 임대차계약서와 계약금 납입영수증이다. 계약서에는 주택 임대차계약 신고필증 또는 확정일자가 필요하다. 은행은 재직·사업·소득 자료, 주민등록등초본, 가족관계·혼인관계 자료 등도 확인하며, 진행 중 추가 서류를 요청할 수 있다.

기혼자는 배우자의 정보제공 동의도 필요하다. 보증 중복 이용과 주택 보유 여부 등을 확인하기 위해서다. 배우자에게 본인 명의 휴대전화가 없거나 배우자가 토스 앱에서 동의할 수 없는 경우 등에는 대출 신청을 진행할 수 없다.

2026년 9월 17일부터는 토스뱅크가 심사에 필요한 전입세대정보를 행정안전부 시스템에서 온라인으로 확인한다. 해당 주소의 세대주·동거인 성명과 전입일자를 은행이 확인하는 방식이다. 행정안전부는 이 시스템 연계로 심사기간이 5일에서 4일로 줄어들 것이라고 설명했다.

그렇다고 잔금 4일 전에 신청해도 된다는 뜻은 아니다. 본신청 기한은 잔금일 15일 전까지이고, 추가 심사가 생길 수도 있다. 계약서 제출과 본인의 전입신고도 그대로 필요하다. 대출 실행 뒤 은행이 정한 기한 안에 전입하지 않으면 만기 전에 대출을 갚아야 할 수 있다.

5. 부결되면 신용점수만 볼 일이 아니다

대출이 거절된 이유를 알아보려면 신청자의 조건과 집·계약의 조건을 함께 봐야 한다. 소득 확인, 기존 부채와 보증 이용, 보유주택, 연체·금융거래 제한, 은행 내부 신용평가가 영향을 준다. 보증요건을 충족해도 은행이 대출을 거절할 수 있다.

집과 계약에서도 막히는 조건이 있다. 소유자와 계약서의 임대인이 다르거나, 소유권에 가압류 같은 권리침해가 있거나, 선순위채권과 보증금 합계가 정해진 주택가격 기준을 넘으면 대출이 어렵다. 무허가 건물도 대출받을 수 없다. 미등기 건물은 원칙적으로 제외하되 사용승인일부터 1년 이내 신규분양은 예외가 있다.

토스뱅크는 공동 임차인으로 계약했거나 임차인을 대신해 대리 계약서를 작성한 경우에도 대출 신청을 진행할 수 없다고 안내한다. 신용점수를 올리는 것만으로 해결되지 않는 조건들이다.

개별 신청이 왜 거절됐는지, 언제 다시 신청할 수 있는지는 공개 조건만으로 확정할 수 없다. 안내받은 거절 사유를 기준으로 소득서류를 보완해야 하는지, 주택·계약이 대출받을 수 없는 조건에 해당하는지, 은행 내부 심사에서 거절된 것인지 구분해 문의해야 한다. 같은 조건으로 다시 누르면 승인된다는 재신청 요령은 확인되지 않았다.

6. 중간에 갚을 수 있지만 만기 원금은 따로 남는다

상환 방식은 만기일시상환이다. 대출기간에는 매월 이자를 내고, 만기에 남은 원금을 전액 갚는다. 월 납입액이 적어 보여도 원금이 저절로 줄어드는 구조는 아니다.

일부 또는 전액을 미리 갚을 때 중도상환해약금은 없다. 대출을 전액 갚고 계약을 해지하는 것은 토스뱅크 모바일 앱에서 할 수 있다. 토스뱅크는 중도상환하면 남은 대출기간에 대한 HF 보증료를 돌려받는다고 안내한다.

다만 현재 앱의 상환 버튼 순서, 상환금을 넣을 계좌, 처리 가능 시간과 보증료 환급 시점까지는 공개 안내에서 확인하지 못했다. 대출 실행 가능 시간을 상환 가능 시간으로 바꿔 적용해서는 안 된다. 임대인이 보증금을 돌려줄 때 어느 계좌로 입금해야 하는지도 임의로 정하지 말고, 해당 대출의 보증금 반환·대출 상환 안내를 받아야 한다.

연장을 원하면 만기 1개월 전부터 앱에서 신청한다. 임대차계약기간에 맞춰 한 번에 3년 이내, 총 대출기간은 최대 10년까지 연장할 수 있지만 심사를 다시 받는다. 연장이 거절되거나 일부·전액 상환이 필요할 수 있고, 연장기간의 보증료도 납부해야 한다.

보증금을 낮춰 갱신한다면 돌려받는 차액을 전부 생활비로 잡지 말자. HF는 조건을 변경할 때 보증금이 줄어들면 보증부대출 금액도 줄이도록 한다. 먼저 갚아야 할 금액을 알아야 남는 돈을 계산할 수 있다.

이사할 때도 기존 대출이 자동으로 연장되는 것은 아니다. 플러스는 새 전세계약을 맺고 이사할 때 기존 대출을 연장할 수 없다. 일반 역시 HF의 목적물 변경 제한을 함께 적용받는다. HF 안내상 일반전세자금보증과 무주택 청년 특례전세자금보증은 목적물 변경이 제한되며, 2025년 8월 27일 이전 신청된 해당 은행재원 보증은 1회 변경이 가능한 예외가 있다. 기존 보증의 신청일과 종류가 중요하다.

7. 대출 승인과 보증금 반환보증 가입은 별개다

대출에 HF 보증이 있다고 해서 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 자동으로 보상받는 것은 아니다. 임차보증금을 돌려받기 위한 전세지킴보증은 별도로 신청하고 심사받는다.

토스뱅크에서는 대출 실행과 전입신고를 마친 뒤, 대출 실행일로부터 3개월 이내 신청하도록 안내한다. 기존 대출을 연장한 뒤 신청하는 경우에는 기존 대출 만기일부터 3개월까지다. 실제 거주와 전입신고, 확정일자 등 필요한 요건을 갖춰야 한다.

집값과 선순위채권 때문에 보증한도가 계약서의 보증금보다 작으면 가입할 수 없다. 보증금 일부만 골라 가입하는 방식도 아니다. 그래서 반환보증이 꼭 필요한 집이라면 대출 승인 여부와 반환보증 가입 가능 여부를 따로 물어야 한다.

상환 계좌나 이사할 때 기존 대출을 어떻게 처리할지처럼 내 계약에 맞는 답이 필요한 내용은 토스뱅크 1661-7654 또는 앱 채팅 상담으로 문의할 수 있다. 상품명, 보증 신청일, 대출 만기일, 새 잔금일과 변경될 보증금을 함께 준비하면 필요한 조건을 구체적으로 확인하기 좋다.