[태그:] 주거비

전월세 안심신탁은 2026년 9월 말 사업공고가 나온 뒤 10월부터 신청을 받는다. 9월 3일 오늘은 신청할 수 없다. 국토교통부가 밝힌 일정은 9월 말 공고, 10월 신청, 11월 3자 약정과 전세금 예치, 12월 순차 입주다.

전세금은 이렇게 맡기고 돌려받는다. 세입자가 전세금을 주택도시보증공사(HUG)에 예치 → HUG가 그 돈을 굴림 → 나온 수익을 집주인에게 매달 지급 → 계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 전세금 반환. 세입자는 전세로 살고 집주인은 월세를 받는다. 전세금이 집주인 손에 한 번도 안 들어간다.

이름에 신탁이 붙어 어려워 보이는데, 세입자가 달라지는 건 돈을 넣는 계좌 하나다. 집주인의 참여 조건과 실제 비용은 따로 봐야 한다.

1. 10월 신청, 12월 순차 입주

2026년 전월세 안심신탁 추진 일정

9월 말: 사업공고

10월: 신청 접수

11월: HUG·임대인·임차인 3자 약정, 전세금 예치

12월: 순차 입주와 임대인 수익 지급 시작

2027년 1월: 전면 시행

구체적인 절차와 약정서 내용, 최종 월세수익률은 9월 말 공고에서 나온다. 공고 전에 조건이 확정됐다고 보고 계약을 잡으면 안 된다.

올해는 LH 매입임대주택 500호에 먼저 적용한다. 무주택 청년 세대가 대상이다. 민간에 나올 주택 수는 아직 정해지지 않았다.

2. 집주인이 참여해야 신청 가능

전월세 안심신탁 참여 조건

시세: 20억원 이하 주택 우선

주택 유형: 제한 없음

지역: 제한 없음

소득·자산: 제한 없음

전세금: 전액 예탁, 일부만 맡기는 것은 안 됨

예탁 기간: 전세 기간과 같음

제외: 위반건축물, 시세보다 과도한 전세금

법으로 강제하는 게 아니다. 집주인과 세입자가 원할 때만 신청한다. 지금 살고 있는 전세계약이 자동으로 바뀌지도 않는다.

신청은 두 가지다. 집주인이 먼저 신청하면 HUG가 세입자를 모아 주거나, 집주인과 세입자가 전세금을 미리 협의해 함께 신청한다. 두 방법 모두 집주인이 참여하지 않으면 신청할 수 없다.

전세금을 집주인에게 안 넘긴다는 게 이 제도의 전부처럼 알려졌다. 그런데 시작 버튼은 그 집주인이 누른다. 국토교통부 설문에서 관심을 보인 임대인은 20% 남짓이었다.

3. 월 21만원, 1년 252만원 절감

국토교통부가 제시한 계산 예시 (매매가 3억원·전세금 2억원 서울 연립·다세대)

기존 월세: 보증금 1000만원에 월 74만원

안심신탁 전세: 2억원 중 1억6000만원을 연 3.97%로 대출

월 이자: 약 53만원

차액: 월 21만원, 1년 252만원

보증료: 연 34만원 절감

2년이면 504만원, 계약을 한 번 갱신해 4년을 살면 1008만원이다.

여기서 대개 한 가지를 빼먹는다. 보증금 1000만원 대신 전세금의 20%인 4000만원을 자기 돈으로 넣어야 한다. 목돈이 3000만원 더 든다. 그 3000만원을 은행에 두면 붙었을 이자를 빼고 나면 실제로 아끼는 돈은 월 10만원쯤으로 줄어든다.

3.97%도 안심신탁 전용 금리가 아니다. 2026년 5월 신규 전세자금대출 평균금리다. 자기 신용과 한도에 맞는 금리를 넣어야 월 이자를 제대로 비교할 수 있다.

4. 집주인이 매달 받는 73만원

전세금 2억원 기준 임대인 수익

약정수익률: 연 4.35%

월 수익: 약 73만원

기존 월세: 74만원

공실이 생기면: 최대 2개월치 수익 보장

등록임대사업자: 임대보증금반환보증 가입의무 면제, 보증료 연 0.23~0.27% 절감

임대소득세는 세율 14%를 낮추고 공제한도를 높이기로 재정경제부와 협의를 마쳤다고 HUG가 밝혔다. 감면 폭은 아직 안 나왔다.

서울 같은 규제지역의 집을 안심신탁에 넣고 지방으로 옮기면 주택연금도 받을 수 있다. 65세·55세 부부가 주택가격 3억원으로 종신지급 정액형을 고르면 월 47만원이다. 안심신탁 73만원을 더해 월 120만원.

기존 월세와 1만원 차이. 전세보증금은 집주인이 이자 한 푼 없이 2년을 쓰던 목돈이다. 집주인이 그 전세보증금을 쓰지 못하는 대가가 월 1만원이면 계산이 안 맞는다. 세제 혜택이 어디까지 나오느냐에 따라 안심신탁 주택 수가 달라진다.

5. 월세·관리비와 전세대출 이자 비교

9월 말 공고에서 확인할 것

최종 약정수익률

임대소득세 감면 폭

중도 퇴거 때 세입자가 무는 금액

세입자에게 가장 부담스러운 건 중도 퇴거 비용이다. 다음 세입자를 구하지 않고 중간에 나가면 약 2개월치 월세에 해당하는 금액을 세입자가 부담하게 하는 방안을 검토 중이다. 계약갱신청구권을 쓴 세입자는 해지를 알린 지 3개월이 지나야 계약이 끝난다. 수리비와 원상복구비 다툼은 HUG가 아니라 집주인과 세입자가 직접 푼다.

지금 할 일은 두 가지다. 지금 내는 월세에 관리비를 더한 금액을 적고, 그 옆에 전세대출을 썼을 때 월 이자를 적는다. 그리고 계약 만기 날짜를 본다. 입주가 12월부터 순차로 시작되니 만기가 그 전이면 이번 신청 일정과 안 맞는다. HUG는 사업공고를 반기마다 낼 예정이다.

바뀌는 건 전세금을 누가 들고 있느냐다. 전세금이 없어도 되는 제도가 아니다. 목돈부터 마련하고 9월 말 공고를 확인해야 한다.