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주택청약 1순위 조건은 통장 가입기간 하나만으로 정해지지 않는다. 신청하려는 집이 국민주택이면 가입기간과 납입횟수를 보고, 민영주택이면 가입기간과 예치금을 본다. 가입기간 기준은 수도권 1년, 수도권 밖 6개월, 투기과열지구·청약과열지역 2년이다. 규제지역이면 세대주 여부, 세대의 5년 안 당첨 이력, 주택 수까지 따진다.

1순위 조건을 판단하는 날짜는 청약 접수일이 아니라 입주자모집공고일이다. 통장을 10년 넘게 들고 있어도 공고일에 잔액이 모자라면 그 단지에서는 2순위다. 가입기간이 길어도 공고일에 통장 잔액이 부족하면 소용없다.

1. 입주자모집공고의 주택 구분

지금 새로 만들 수 있는 주택청약종합저축 하나로 국민주택과 민영주택에 모두 신청할 수 있다. 다만 1순위 조건은 서로 다르다. 국민주택은 국가·지자체·LH·지방공사가 짓거나 주택도시기금을 지원받아 짓는 일정 규모 이하 주택이다. 민간 건설사가 분양하는 일반 아파트는 대부분 민영주택이다. 아파트 브랜드가 아니라 입주자모집공고에 적힌 주택 구분을 먼저 확인한다.

2. 지역별 가입기간과 납입횟수

가입기간은 내가 사는 곳이 아니라 청약하려는 주택이 있는 지역 기준을 따른다. 주택공급에 관한 규칙이 정한 기본 기준은 이렇다.

투기과열지구·청약과열지역: 가입 2년, 국민주택은 24회 납입도 필요

수도권 그 밖의 지역: 가입 1년, 국민주택은 12회 납입도 필요

수도권 밖 지역: 가입 6개월, 국민주택은 6회 납입도 필요

위축지역: 가입 1개월

규제지역이 아니어도 청약과열이 걱정되면 시·도지사가 기간을 늘려 공고할 수 있다. 수도권은 24개월(국민주택 24회)까지, 수도권 밖은 12개월까지다. 같은 수도권이라도 단지마다 기준이 다를 수 있어서, 마지막에는 공고문 기준을 따른다.

어디가 규제지역인지도 봐야 한다. 정부는 2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전역과 경기 12곳을 투기과열지구로 지정했다. 경기 12곳은 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남이다(정책브리핑). 이후 지정이 바뀌었는지는 단지 공고문의 규제 표기로 확인하는 게 확실하다. 반면 이달 청약을 받는 경기 여주 '더샵 여주역더퍼스트'는 수도권 비규제지역이라 12개월 기준을 적용했다.

가입기간은 처음 가입한 날부터 센다. 중간에 납입을 쉬어도 가입기간은 계속 인정된다. 반대로 해지하면 기간과 횟수가 모두 사라지고, 새 통장은 처음부터 다시 시작한다. 미성년 때 가입한 기간은 최대 5년까지 인정된다.

3. 국민주택은 무주택과 인정 납입횟수

국민주택 일반공급은 성년자인 무주택세대구성원만 신청할 수 있다. 이 자격은 모집공고일부터 입주할 때까지 지켜야 한다. 배우자는 주민등록이 따로 있어도 같은 세대로 본다.

목돈을 한꺼번에 넣어도 납입횟수를 늘릴 수 없다. 약정납입일을 넘겨 넣으면 늦은 날수만큼 인정일이 밀린다. KB국민은행 상품설명서에 적힌 계산식은 약정납입일 + (연체 총일수 − 선납 총일수) ÷ 납입횟수다. 미리 넣은 선납분은 그달 약정일이 돼야 인정된다. 12번 넣었어도 12회로 인정된다는 보장은 없으니, 공고 전에 청약홈 순위확인서에서 인정횟수를 확인한다.

1순위 안에서는 당첨자를 정하는 기준이 달라진다.

전용 40㎡ 초과: 3년 이상 무주택세대구성원 가운데 저축총액이 많은 순

전용 40㎡ 이하: 3년 이상 무주택세대구성원 가운데 납입횟수가 많은 순

저축총액으로 인정되는 돈은 한 달에 최대 25만원이다. 2024년 11월 1일에 10만원에서 올랐고, 그 전 회차까지 소급되지는 않는다. 25만원은 1순위가 되는 요건이 아니라 1순위 안에서 당첨 순서를 정할 때 쓰이는 인정 상한이다. 월 10만원씩 10년을 넣으면 인정액이 1,200만원이고, 25만원씩이면 3,000만원이다. 40㎡ 초과 공공분양을 노린다면 이 차이가 곧 당첨 순번이다. 민영주택만 볼 사람이라면 무리해서 25만원을 채울 이유는 약하다.

25만원씩 12달이면 300만원인데, 이 금액이 소득공제 한도와 딱 맞는다. 총급여 7천만원 이하이고 무주택 세대의 세대주나 그 배우자라면, 무주택확인서를 은행에 내고 연 300만원 한도 납입액의 40%, 최대 120만원을 공제받는다. 다만 가입 5년 안에 해지하면 공제받은 세금을 다시 내야 한다. 공공분양은 이와 별개로 소득·자산 기준도 따로 심사한다.

4. 민영주택은 내 거주지 기준 예치금

민영주택은 납입횟수를 보지 않는다. 가입기간을 채웠고 공고일 현재 통장 잔액이 예치 기준금액 이상이면 된다. 연체나 선납과 상관없이 들어 있는 잔액을 그대로 예치금으로 인정한다.

기준금액은 서울·부산 / 그 밖의 광역시 / 그 밖의 시·군 순서다.

전용 85㎡ 이하: 300만원 / 250만원 / 200만원

전용 102㎡ 이하: 600만원 / 400만원 / 300만원

전용 135㎡ 이하: 1,000만원 / 700만원 / 400만원

모든 면적: 1,500만원 / 1,000만원 / 500만원

가장 많이 헷갈리는 건 지역 기준이다. 기준은 아파트가 있는 곳이 아니라 공고일 현재 내 주민등록상 거주지다. 같은 여주 단지라도 서울 거주자는 300만원, 인천 거주자는 250만원, 여주·경기 거주자는 200만원을 채워야 했다(조선비즈, 9월 4일). 거꾸로 경기 거주자가 서울 전용 84㎡에 넣을 때는 200만원이면 예치금 조건을 충족한다. 다만 서울은 지금 규제지역이라 가입 2년과 세대주 조건도 충족해야 한다. 세종은 광역시가 아니라 그 밖의 시·군 기준을 따른다. 흔히 34평이라 부르는 집은 전용 84㎡라서 85㎡ 이하 기준을 적용한다.

예치금은 공고일 당일까지 잔액이 기준금액 이상이면 인정된다. 중요한 건 기준 날짜다. 여주 단지는 공고가 9월 3일이었고 1순위 접수는 9월 15일이다. 접수일을 보고 돈을 넣으면 이미 늦다. 공고일을 미리 알기 어렵고 전산 반영 시간도 걸리니, 신청할 면적의 기준금액은 미리 채워 두는 편이 속 편하다. 여유가 되면 내 지역의 '모든 면적' 금액까지 넣어 둔다. 그러면 마음에 드는 평형이 바뀌어도 다시 챙길 일이 없다.

5. 규제지역에서 1순위를 막는 세 가지

통장 조건을 다 채워도 투기과열지구·청약과열지역에서는 아래 조건 중 하나라도 맞으면 2순위다.

신청자가 세대주가 아니다

과거 5년 안에 세대 누군가가 다른 주택에 당첨됐다

민영주택이라면 세대가 2주택 이상을 가졌다

국민주택은 여기에 세대원 전원 무주택 조건이 더 붙는다.

세대주 여부도 공고일 현재 등본으로 본다. 서울 단지를 노리는데 부모님 세대에 세대원으로 올라 있다면 공고 전에 세대주가 돼야 한다. 5년 당첨 이력은 본인만이 아니라 배우자를 포함한 세대 전체 기록이다.

1주택 세대도 규제지역 민영주택에서 1순위 자격 자체는 가질 수 있다. 다만 가점제 대상에서 빠지고, 추첨 물량도 무주택 세대에 먼저 돌아간다. 비규제지역 민영주택은 여주 단지처럼 주택 소유와 관계없이 1순위 신청을 받는다.

6. 1순위 이후 당첨자 선정

1순위만으로 당첨되는 건 아니다. 인기 단지는 1순위 안에서 당첨자가 다 정해진다. 민영주택은 가점제와 추첨제로 뽑는다. 가점은 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 가입기간 17점을 더해 84점이 만점이다. 배우자 통장 가입기간의 절반을 최대 3점까지 더할 수 있다. 규제지역·수도권·광역시의 추첨 물량은 경쟁이 있으면 75%를 무주택 세대에 우선 배정한다. 국민주택은 저축총액·납입횟수 순서로 당첨자를 정한다. 해당 지역에 오래 산 사람에게 먼저 주는 거주자 우선공급도 1순위와는 별도 조건이다.

7. 옛 청약저축·예금·부금은 9월 30일까지

2009년 주택청약종합저축이 나오기 전의 청약저축·청약예금·청약부금을 아직 갖고 있다면 18일이 남았다. 주택청약종합저축으로 바꾸는 전환은 2026년 9월 30일까지만 된다. 청약예금·부금은 민영주택만, 청약저축은 국민주택만 신청할 수 있는데, 전환하면 두 가지 모두 신청할 수 있다.

실적은 이렇게 넘어간다.

청약예금·부금에서 전환: 민영주택 가입기간과 납입금액은 그대로, 국민주택 가입기간은 전환일부터

청약저축에서 전환: 국민주택 가입기간·인정 횟수·금액은 그대로, 민영주택 가입기간은 전환일부터

전환 후 새로 신청할 수 있게 된 주택 유형의 실적은 전환한 날부터 쌓인다. 새로 신청할 수 있게 된 주택 유형의 1순위 기간을 생각하면 미룰수록 손해다. 한 번 전환하면 되돌릴 수 없고, 옛 통장으로 당첨됐거나 결과가 아직 나오지 않았으면 전환이 안 된다. 전환한 통장으로 청약하려면 청약저축은 공고일 전날까지, 청약예금·부금은 최초 청약접수일 전날까지 전환을 마쳐야 한다.

8. 공고 전에 확인하는 순서

공고문의 주택 구분 → 규제지역 표기 → 가입기간 → 국민주택이면 인정 횟수·저축총액, 민영주택이면 내 거주지·면적의 예치금 → 세대주·당첨 이력·주택 수. 통장 가입기간·인정횟수·저축총액은 청약홈의 청약통장 순위확인서에서 확인한다. 세대원의 당첨 이력과 주택 소유는 청약자격확인 메뉴에서 조회되는데, 세대원이 정보 제공에 동의해야 결과가 나온다. 공고가 뜬 뒤에 준비하기에는 늦는 조건이 대부분이니, 관심 단지가 생기기 전에 미리 확인하고 준비한다.