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강변역 센트럴 아이파크 이번 재공급 물량은 공고상 거주의무가 없어 전세를 놓는 계획을 세울 수 있다. 단지 입주안내에 따르면 전세금을 받아 분양대금을 내고, 완납이 확인되면 그날 입주할 수 있다.

다만 세입자가 전세대출을 받아 그 돈으로 집주인의 분양잔금을 치르는 방식은 대출이 제한된다. 전세금을 얼마 받을지와 함께, 그 돈이 잔금 납부 전에 들어올 수 있는지를 봐야 한다.

이번 대상은 전용 84C, 101동 402호 한 세대다. 10월 6일 접수 일정은 지났고 당첨자 발표는 10월 12일, 계약일은 10월 23일이다.

1. 계약금 1억 2,438만원, 그다음은 11억 1,942만원

분양가만 보면 12억 2,202만원이지만, 발코니 확장비 2,178만원을 함께 내야 한다. 확장은 이미 시공된 내용을 승계하는 조건이라 빼고 계약할 수 없다.

분양가와 확장비 합계: 12억 4,380만원

10월 23일 계약금 합계: 1억 2,438만원

11월 30일까지 잔금 합계: 11억 1,942만원

아파트 계약금은 1억 2,220만 2천원, 확장 계약금은 217만 8천원이다. 잔금도 각각 10억 9,981만 8천원과 1,960만 2천원으로 나뉜다. 취득세·등기비용·인지세 등은 이 합계에 포함되지 않는다.

준공된 집이라 중도금 납부 단계가 없다. 계약일부터 잔금 마감일까지 38일. 계약금을 내고 나면 곧바로 11억원 넘는 잔금을 준비해야 하는 일정이다.

2. 전세 11억원이어도 먼저 필요한 돈

같은 단지의 10월 초 등록 매물에는 84.98㎡ C형 기준 104동 5층 전세 12억원, 101동 4층 전세 11억원이 올라와 있었다. 모두 집주인이 내놓은 호가다. 특히 101동 4층이라는 표기만으로 이번 402호 매물이라고 볼 수는 없다.

층뿐 아니라 옵션도 맞춰 봐야 한다. 해당 매물들은 풀옵션을 내세우지만, 이번 재공급 공고의 승계 내역은 유상 발코니 확장과 무상 기본 현관 수납장이다. 다른 집의 옵션을 이번 집에 그대로 넣어 전세금을 계산하면 출발점부터 달라진다.

보증금을 가정해 분양가와 확장비에서 빼보면 다음과 같다. 대출 없이 계산한 금액이며 세금과 부대비용은 별도다.

전세 9억원 가정: 자기자금 합계 3억 4,380만원

전세 10억원 가정: 자기자금 합계 2억 4,380만원

전세 11억원 가정: 자기자금 합계 1억 4,380만원

전세보증금 11억원 전액이 분양잔금 납부에 맞춰 들어오면, 이미 낸 계약금 1억 2,438만원 외에 잔금 때 1,942만원을 더 보태야 한다.

반대로 보증금이 소유권 이전 뒤에 들어온다면, 그때까지 분양잔금 11억 1,942만원을 다른 자금으로 먼저 내야 한다. 최종적으로 들어가는 내 돈과 잠깐이라도 통장에 있어야 할 돈의 차이가 여기서 커진다.

3. 세입자 대출이 끼면 바뀌는 순서

수도권·규제지역에서는 2025년 6월 28일부터 소유권 이전 조건부 전세대출 취급이 제한됐다. 주택 매수자나 수분양자가 세입자의 전세대출 보증금으로 매매대금·분양잔금을 내는 방식이 대상이다.

따라서 세입자가 대출 없이 마련한 보증금을 지급하는 경우와, 은행 대출 실행을 기다려야 하는 경우를 나눠야 한다. 후자라면 임대인이 언제 소유권을 취득하는지가 대출 심사와 실행에 영향을 준다.

경과규정도 있다. 2025년 6월 대책의 전세대출 경과규정은 시행 전 임대차계약 체결과 계약금 납부 등을 기준으로 한다. 중도금·이주비 대출에 둔 입주자모집공고일 기준과는 구별된다. 최초 분양공고가 2024년이었다는 이유만으로 이번에 새로 맺는 전세계약의 대출에도 예외가 적용된다고 볼 수는 없다.

이번 불법행위 재공급 계약자와 세입자에게 어떤 경과규정이 적용되는지, 소유권 이전 당일 대출을 실행할 수 있는지에 대해서는 개별 은행의 확정된 안내를 확인하지 못했다. 임차인 취급은행에는 이번 공고와 분양계약 내용, 등기 상태를 제시하고 분양잔금 납부 전후 중 언제 실행할 수 있는지 확인해야 한다.

집주인이 잔금대출을 먼저 받는 방법도 전입 약정을 함께 봐야 한다. 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대에는 원칙적으로 실행일부터 6개월 안에 전입할 의무가 있다. 공고의 거주의무가 없다는 조건과 별개다.

2026년 4월 발표된 전입 유예는 다주택자의 기존 임대주택을 무주택자가 매수하는 특정 거래를 대상으로 한다. 이번 재공급 뒤 새로 세입자를 받는 계획에도 이 유예를 곧바로 적용할 수 있다고 봐서는 안 된다. 잔금대출 상담에서는 한도와 함께 이번 계약에 경과규정이 적용되는지, 언제까지 전입해야 하는지 확인해야 한다.

4. 당일 입주와 당일 등기는 다르다

전세금을 받는 날의 입주 절차는 비교적 분명하다. 분양대금·확장비 등 해당 납부액을 완납하고, 대출 상환이 필요한 세대는 상환까지 확인되면 입주증을 발급받는다. 이후 관리비 예치금 납부와 관리계약, 열쇠 인수를 거쳐 입주한다.

입주증은 평일 오전 9시부터 낮 12시, 오후 1시부터 4시까지 발급한다. 토요일·일요일·공휴일에는 발급하지 않는다. 주말에 이사하려면 평일에 납부와 입주증 발급을 마쳐야 한다. 입금 영수증도 필요하다.

여기서 등기는 별도 일정이다. 이 단지는 가로주택정비사업으로 지어져 이전고시가 완료된 뒤 소유권 보존등기와 이전등기가 가능하고, 사업 진행에 따라 등기가 지연될 수 있다.

또 담보대출을 쓰는 세대는 소유권 이전등기와 근저당 설정등기 전에 세입자가 전입하면 담보대출이 불가하고 대출금을 전액 상환해야 한다는 입주안내가 있다. 이 조건에 맞추려고 세입자의 전입을 임의로 늦춰서는 안 된다. 은행 실행 조건과 세입자의 권리 확보가 함께 가능한 일정이어야 한다.

사업주체에는 등기 가능 시점과 완납 확인에 필요한 시간을, 입주증 발급처에는 당일 발급 마감과 준비서류를 확인하면 된다. 잔금·등기 일정 문의는 한국토지신탁 02-3451-1007, 입주증·열쇠 관련 문의는 1551-2114다.

5. 높은 보증금, 세입자의 조건도 봐야 한다

보증금을 높게 받으면 집주인이 보탤 돈은 줄지만, 세입자가 원하는 반환보증의 대상에서 벗어날 수 있다. HUG 전세보증금반환보증은 수도권 전세보증금 7억원 이하가 대상이다. 앞에서 계산한 9억~11억원 전세는 이 상품의 보증금 기준을 넘는다.

다른 기관의 보증이나 대출은 별도 상품 심사를 거쳐야 하며, 보증금 반환을 보장하는 상품과 전세대출을 위한 보증도 구분해서 봐야 한다.

전세계약을 맞출 때에는 금액 옆에 보증금 입금일, 대출 사용 여부, 필요한 반환보증 상품을 함께 적어두는 편이 낫다. 그 조건에 맞춰 받을 수 있는 보증금으로 잔금 납부 계획을 세워야 한다.

공고상 잔금 기한을 넘기면 연체료가 붙는다. 입주기간 종료일부터 3개월 안에 완납하지 않으면 공급계약 조건에 따라 계약이 해지되고 계약금이 위약금으로 귀속될 수 있다. 세입자 입금이 늦어지는 경우에 쓸 자금도 계약 전에 날짜까지 맞춰 둘 필요가 있다.

전매제한은 최초 당첨자 발표일인 2024년 6월 19일부터 3년간 적용된다. 전세계약이 제때 성사되지 않으면 곧바로 분양권을 팔아 잔금을 마련하겠다는 계획도 이 제한을 고려해야 한다.