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1기 신도시는 분당·일산·평촌·산본·중동 다섯이다. 2024년 11월 다섯 도시에서 재건축 선도지구를 뽑았고, 그 뒤 특별정비구역으로 지정된 구역은 11개다. 분당 3개 구역은 2026년 6월 29일 사업시행자 지정까지 끝냈다.

재건축 소식이 뒤엉켜 보이는 까닭은 단지마다 밟고 있는 단계가 다르기 때문이다. 단계 이름을 알면 우리 구역이 어디까지 왔는지 알 수 있다.

1. 1기 신도시 재건축, 특별정비구역 11곳에 사업시행자 지정 3곳

순서는 이렇다. 선도지구 선정 → 특별정비구역 지정 → 사업시행자 지정 → 시공자 선정 → 착공 → 입주.

분당 시범단지는 2026년 1월 20일 특별정비구역으로 지정됐고 6월 29일 사업시행자로 지정됐다. 다음 단계인 시공자 선정은 2027년 4월로 잡혀 있다. 선도지구로 뽑힌 지 1년 7개월 만에 네 번째 칸 앞에 선 것이다.

정부가 내건 목표는 2027년 첫 착공, 2030년 입주다. 2030년까지 6만3000가구 착공이 계획에 적혀 있다.

사업시행자 지정에는 다른 것이 하나 붙는다. 투기과열지구에서 재건축을 하는 경우, 사업시행자 지정 뒤에 그 구역의 아파트나 토지를 산 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 사고팔 생각이면 사업시행자 지정 고시일부터 확인해야 한다.

2. 일산 선도지구 4개, 특별정비구역 지정 0개

특별정비구역 11개는 분당·평촌·산본·중동에서 나왔다. 일산은 한 곳도 없다. 9000여가구 규모의 선도지구 4곳이 아직 두 번째 칸에 못 들어갔다.

분당은 2025년 11월에 제안서를 받아 12월에 심의하고 2026년 1월에 고시했다. 두 달이다. 보통 1년 넘게 걸리는 절차다.

같은 날 출발선에 섰는데 20개월이 지나 한쪽은 사업시행자를 정했고 한쪽은 구역 이름조차 못 붙였다.

3. 기준용적률 일산 300%, 분당 326%, 중동 350%

속도 차이는 사업성 때문에 생긴다. 신도시별 아파트 기준용적률은 이렇다.

중동 350%

평촌 330%

산본 330%

분당 326%

일산 300%

일산이 가장 낮다. 연립주택 용지도 분당 250%인데 일산은 170%다. 게다가 일산은 기준용적률 300%를 넘으면 공공기여율이 41%로 뛴다.

분당은 용적률 184%에 9만6000채로 지어졌다. 326%가 되면 15만5000채가 된다. 늘어나는 5만9000채가 일반분양으로 나가 조합원 분담금을 깎는다. 용적률이 낮으면 늘어나는 집이 적고, 늘어나는 집이 적으면 그만큼을 주민이 낸다.

4. 분당 사전제안 6만6037호에 배정 1만2000호

분당은 다른 데서 막힌다. 2026년 특별정비구역 사전 제안에 50개 구역 6만6037호가 신청했다. 올해 배정 물량은 1만2000호다. 5.5배다.

2024년 선도지구 때 신청이 5만8874호였으니 7163호 더 늘었다. 남는 5만4037호는 올해 차례가 아니다. 9월에 본안을 내고 12월에 최종 고시가 나온다.

성남시는 2026년 2월 1만2000가구를 3만 가구로 늘려 달라고 국토교통부에 공식 건의했다. 분당 63개 단지 5만7000세대를 대표하는 비상대책위원회는 물량 제한 해제와 상시 접수, 절대평가를 요구했고 시는 전면 수용하겠다고 밝혔다.

연 1만2000호 그대로면 5만7000세대가 다 들어가는 데 5년 가까이 걸린다. 물량이 늘지 않는 한, 사업성이 좋아도 올해 배정에서 밀리면 다음 해를 기다린다.

5. 신탁사 해지 뒤 갈라진 양지마을 4392가구

재건축 절차를 앞서 밟았다고 안심할 일도 아니다. 분당 양지마을은 6개 단지 4392가구를 최고 37층 6839가구로 짓는 계획으로, 선도지구 가운데 가장 먼저 재건축 사무소를 열었다.

지금은 주민이 둘로 나뉘었다. 사업시행자였던 신탁사와 업무협약이 해지됐고, 독립정산이냐 통합정산이냐, 제자리 재건축을 하느냐로 갈리다가 특별정비구역 지정 취소 소송까지 갔다.

한양5단지는 1430가구 가운데 1000여가구가 전용 28~48㎡ 소형이다. 소형 소유주에게는 통합정산이 유리하고, 대형 소유주는 독립정산을 원한다. 같은 마을로 묶여 있어도 단지마다 답이 다르다.

평촌 A-7구역은 통합재건축위원회가 아직 꾸려지지 않았고 동의율 50%에도 못 미친다. 신동아9단지의 통합 참여 의사는 43.6%다.

1기 신도시 재건축은 대부분 여러 단지를 하나로 묶는다. 여러 단지를 묶으면 단지별 이해관계가 나뉜다. 그러니 재건축이 빠르다 느리다는 말을 들으면 어느 단계 이야기인지부터 본다. 선도지구인지, 구역 지정인지, 사업시행자인지. 우리 구역이 어느 단계인지 알면 다음 절차도 알 수 있다.