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"3단계 시행됐다"는 뉴스를 보고 대출 계획을 세우셨다면, 그 계산이 지금 내 지역에 맞는지부터 확인해야 합니다. 스트레스 DSR 3단계는 2025년 7월에 시행됐지만, 2026년 7월 지금 기준으로 서울·경기·인천과 규제지역만 진짜로 적용받고 있고, 지방은 유예가 세 번 연장돼 올해 12월 31일까지 여전히 2단계 수준(스트레스금리 0.75%)입니다. 반대로 수도권은 2025년 10.15 대책 이후 스트레스금리가 3%까지 올라, 처음 발표됐던 1.5%보다 두 배로 세졌고요.

저도 작년에 한도 계산해둔 숫자만 믿고 있다가, 올해 은행 앱에서 다시 조회해보고 몇천만원이 사라진 걸 보고 한참 들여다봤습니다. 제도가 바뀐 게 아니라 제 지역에 적용되는 숫자가 바뀐 거였더라고요. 같은 제도 이름 아래 수도권과 지방이 완전히 다른 규제를 받고 있다는 걸, 뉴스 제목만 봐서는 알 수가 없습니다.

그래서 이 글은 지금 내 지역엔 어떤 기준이 적용되는지부터 갈라서 보여드리고, 지방 유예가 왜 계속 연장되는지, 수도권은 얼마나 세졌는지, 실제 한도가 얼마나 줄었는지, 그리고 헷갈리기 쉬운 오해와 대출 전 확인 순서까지 짚습니다.

1. 스트레스 DSR 3단계 지금 내 지역 기준

2026년 7월 24일 기준으로, 적용되는 스트레스금리는 지역이 정합니다. 서울·경기·인천과 규제지역의 주택담보대출은 스트레스금리 하한 3.0%가 적용 중이고, 그 외 지방은 2단계 수준인 0.75%(적용비율 50%)가 유지되고 있습니다. 주담대가 아닌 신용대출 등은 지역 무관하게 1.5%입니다.

같은 연봉, 같은 은행이어도 사려는 집이 어디냐에 따라 심사에 얹히는 가상 금리가 네 배 차이 난다는 뜻입니다. 제도 이름은 하나인데 실제로는 두 개의 제도가 돌아가고 있는 셈이죠.

이 상태는 금융위원회가 2026년 6월 18일 지방 유예를 연말까지 연장하는 행정지도를 예고하면서 확정됐습니다. 그러니까 지방에서 올해 안에 주담대를 받는다면, 뉴스에서 본 "3단계"가 아니라 2단계 기준으로 심사를 받습니다.

https://www.fsc.go.kr/no010101/84617

2. 지방 유예가 세 번이나 연장된 이유

지방 유예는 처음부터 계획된 게 아니라, 반년짜리가 세 번 이어진 결과입니다. 2025년 5월 최초 발표 때는 "2025년 12월 말까지만" 유예한다고 했습니다. 그런데 12월이 되자 2026년 6월 30일까지 한 번 더, 그리고 올해 6월에 다시 12월 31일까지 또 연장됐습니다. 반년만 봐준다던 게 어느새 1년 반이 됐네요.

배경은 지방 부동산 경기입니다. 다 지어놓고도 안 팔리는 악성 미분양이 1년 새 60% 늘었고, 전국 악성 미분양의 84.4%가 지방에 몰려 있습니다. 이 상황에서 대출 문턱까지 올리면 그나마 있던 수요도 끊긴다는 판단이죠. 올해 6월 중순까지만 해도 "이번엔 유예 안 끝내고 오히려 수도권처럼 세게 간다"는 보도까지 나왔는데, 결과는 또 연장이었습니다.

그래서 지방에서 내 집 계획을 세우신다면 두 가지를 같이 봐야 합니다. 지금은 한도가 상대적으로 여유 있다는 것, 그리고 이 여유가 2026년 12월 31일이라는 날짜가 박힌 한시적 조건이라는 것. 내년에 유예가 진짜 끝나면 지방도 한도가 줄어듭니다. 물론 세 번 연장된 전례가 있어서 네 번째가 없다고 장담할 수도 없지만, 연장을 전제로 자금 계획을 짜는 건 남의 결정에 내 계약을 거는 일이라 권하고 싶지 않습니다.

3. 수도권은 1.5%가 아니라 3%로 올랐다

수도권·규제지역은 반대 방향으로 움직였습니다. 2025년 7월 3단계가 시작될 때 스트레스금리는 1.5%였는데, 그해 10월 15일 부동산 대책이 나오면서 10월 16일부터 하한이 3.0%로 올랐고 지금까지 그대로입니다. 원래 이 제도는 스트레스금리를 1.5~3.0% 사이에서 운영하는데, 수도권·규제지역 주담대만은 그 상한과 무관하게 3% 밑으로 내려가지 않게 묶어둔 겁니다.

체감 차이는 KB국민은행이 정리한 예시로 보면 분명합니다. 연소득 1억원, 금리 4%, 30년 만기 조건에서 변동금리 주담대 한도가 스트레스금리 1.5%일 땐 5억8700만원 수준이었는데, 3%가 되면서 5억100만원으로 내려갔습니다. 같은 사람, 같은 소득인데 대책 하나로 8000만원 넘게 줄어든 거죠.

그러니까 "3단계 = 1.5% 가산"이라고 알고 계셨다면 그건 2025년 10월 15일까지의 이야기입니다. 지금 수도권에서 받는 심사는 발표 당시 예고됐던 3단계보다 한 단계 더 센, 사실상 4단계라고 부르는 게 정확합니다. 이름은 안 바뀌었는데 내용물만 바뀌었어요.

4. 대출한도 실제로 얼마나 줄었나

규제 도입 전과 비교하면 연소득 1억원 기준으로 한도가 1억원 넘게 줄었습니다. 뱅크샐러드 계산 기준으로 변동금리 주담대 한도가 규제 전 6억5800만원에서 3단계 이후 5억5600만원으로 약 1억200만원 감소했습니다. 연소득 6000만원이면 4억1900만원에서 3억5200만원으로 6700만원 줄고요. 여기에 수도권이라면 앞서 본 3% 인상분이 한 번 더 얹힙니다.

다만 이 숫자들을 그대로 내 한도로 받아들이면 안 됩니다. 금리·만기·기존 대출에 따라 결과가 다 달라지고, DSR 40%를 통과해도 LTV나 은행별 관리 한도에서 다시 걸릴 수 있거든요. 특히 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론은 안 쓰고 있어도 한도만 열려 있으면 DSR 계산에 잡힙니다. 집 보러 다니기 전에 은행에서 내 조건 그대로 사전 한도 조회부터 하는 게 순서입니다.

줄이는 방법이 아예 없는 건 아닙니다. 변동금리보다 혼합형, 혼합형보다 주기형·고정금리로 갈수록 스트레스금리가 덜 붙거나 안 붙습니다. 안 쓰는 마이너스통장을 닫는 것만으로 한도가 회복되는 경우도 있고요. 그리고 신생아 특례 디딤돌이나 보금자리론 같은 정책대출은 DSR 자체를 안 봅니다. 소득·주택 요건이 맞는다면 이쪽 문이 일반 주담대보다 훨씬 넓습니다.

5. 헷갈리기 쉬운 오해 세 가지

첫째, 스트레스금리는 내가 실제로 내는 이자가 아닙니다. 대출 한도를 계산할 때만 "금리가 이만큼 오르면 감당되나?"를 가정하는 심사용 숫자라서, 통장에서 빠져나가는 이자는 계약서에 적힌 금리 그대로입니다. 한도만 줄지 이자가 늘어나는 건 아니에요.

둘째, 신용대출의 "1억원 기준"은 두 가지가 섞여 있습니다. 스트레스금리는 신용대출 잔액이 1억원을 넘을 때만 붙지만, 1억원 이하 신용대출이라도 그 원리금 자체는 주담대 DSR 계산에 포함됩니다. "1억 안 넘으니까 상관없다"고 생각했다가 주담대 한도에서 깎이는 경우가 여기서 나옵니다.

셋째, 수도권 한도를 조이는 건 스트레스 DSR만이 아닙니다. 2025년 6.27 대책으로 수도권·규제지역엔 주담대 6억원 상한, 만기 30년 제한, 6개월 내 전입 의무, 다주택자 대출 금지가 별도로 걸려 있습니다. 고가 아파트라면 DSR을 통과해도 6억원 상한에서 먼저 막힐 수 있어서, 수도권 계산은 이 둘을 겹쳐서 봐야 맞습니다.

6. 대출 알아보는 순서, 이렇게 가면 됩니다

순서는 집보다 한도가 먼저입니다. 매물부터 찍어두고 대출을 알아보면, 한도가 안 나올 때 물러설 자리가 없어집니다.

먼저 내 대출 전체를 조회해서 마이너스통장·할부까지 목록을 만들고, 안 쓰는 한도는 정리합니다. 다음으로 내가 살 집의 지역이 수도권·규제지역인지 확인합니다 — 여기서 적용 스트레스금리가 3%냐 0.75%냐가 갈리니까요. 그다음 은행 두 곳 이상에서 사전 한도 조회를 받아 비교하고, 정책대출 자격이 되는지 함께 확인합니다. 부부 합산을 생각한다면 배우자 소득만 오는 게 아니라 배우자 대출도 같이 잡힌다는 점까지 넣어서 단독·공동 두 경우를 다 뽑아보는 게 안전합니다.

마지막으로, 지방에서 내년 이후 실행 예정인 대출이라면 접수 시점의 유예 상태를 은행에 직접 확인하세요. 지금 계산기가 보여주는 숫자는 2단계 기준이라, 유예가 끝난 뒤 실행하면 다른 숫자가 나옵니다. 계약금 넣기 전에 확인할 일이지, 잔금 앞두고 알게 될 일이 아닙니다.

자주 묻는 질문

지방인데 규제지역이면 어느 쪽 적용을 받나요?

규제지역은 지방이라도 수도권과 같은 3.0%가 적용됩니다. 유예는 "수도권·규제지역 제외 지방"에만 해당돼서, 행정구역보다 규제지역 지정 여부가 먼저입니다.

전세자금대출도 스트레스 DSR에 걸리나요?

무주택자 전세대출은 DSR 계산에서 빠집니다. 다만 1주택자의 전세대출은 DSR에 반영된다는 안내가 최근 자료에 나오고 있어서, 1주택 상태로 전세대출을 계획 중이라면 은행에 직접 확인하는 게 안전합니다.

2025년 6월 30일 전에 매매계약을 했으면 어떻게 되나요?

그 전에 매매계약을 체결했거나 입주자모집공고가 나온 집단대출은 종전 2단계 기준을 적용받는 경과조치가 있습니다. 계약서 날짜가 기준이 되니 서류를 챙겨서 은행에 제시하면 됩니다.

고정금리로 받으면 스트레스금리가 아예 안 붙나요?

순수 고정금리 대출은 스트레스금리가 붙지 않습니다. 만기 21년 초과 고정·주기형도 미부과 대상이라, 한도가 아쉽다면 금리 유형을 바꾸는 게 가장 직접적인 방법입니다.

지방 유예가 12월에 끝나면 한도가 얼마나 줄어드나요?

연소득 5000만원 기준으로 최대 3000만원 안팎 줄어든다는 추산이 있었습니다. 수도권처럼 3%까지 적용될 경우 연소득 6000만원 기준 1억원 넘게 줄어든다는 계산도 나왔던 만큼, 어느 수준으로 끝나느냐에 따라 폭이 달라집니다.