전세 갱신 계약서 수수료, 중개비냐 대서료냐가 수십만원을 가릅니다

이사도 안 가고 그 집에 그대로 사는데, 전세 갱신 계약서 수수료를 또 내라는 말을 들으면 좀 억울하죠. 처음 계약할 때 이미 냈던 기억이 있으니 더 그렇고요.

먼저 결론만 말씀드리면, 조건이 그대로인 연장이라면 중개보수를 낼 의무 자체가 없습니다. 부동산에서 부르는 금액이 있다면 그게 중개보수인지 계약서만 써주는 대서료인지부터 갈라야 하고, 이 둘은 자릿수가 다릅니다.

그런데 갱신에서 정말 돈이 걸린 자리는 지금 내는 몇만원이 아니었습니다. 아래에서는 이 돈의 정체를 먼저 가르고, 갱신 방식에 따라 계약서를 쓰는지 안 쓰는지, 그 계약서에 들어가면 안 되는 특약 한 줄, 보증금을 올렸을 때 확정일자, 그리고 올해 7월부터 달라진 등록임대사업자 갱신 기준까지 순서대로 짚겠습니다.

1. 전세 갱신 계약서 수수료, 중개비인지 대서료인지부터 가르세요

같은 돈처럼 보여도 성격이 둘로 갈립니다. 하나는 중개보수, 그러니까 부동산이 조건을 협의해주고 매물을 중개하는 행위에 대한 대가입니다. 다른 하나는 대서료, 이미 다 정해진 조건을 계약서 양식에 옮겨 적어주는 값이고요.

법제처가 안내하는 주택 임대차 중개보수 상한요율은 거래금액 1억원 이상 6억원 미만이면 0.3%입니다. 보증금 3억원짜리 전세면 최대 90만원이라는 뜻이죠. 6억원 이상 12억원 미만은 0.4%, 5천만원 미만은 0.5%에 한도액 20만원이 걸립니다.

https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=649&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2

반면 계약서 작성만 맡겼을 때 업계에서 적정선으로 통하는 금액은 5만원에서 10만원 수준입니다. 보증금을 올려 사실상 신규 계약처럼 진행되는 경우까지 넓혀도 실무에서는 5만원에서 20만원 사이 수고료로 정리되는 경우가 많다고, 중개업을 해봤다는 필자가 쓴 재계약 정리 글에서도 같은 범위를 말하더라고요.

그러니까 같은 3억 전세 갱신인데 어느 이름을 붙이느냐로 80만원이 왔다갔다 합니다. 부동산 문 열고 들어가기 전에 물어볼 문장은 하나예요. 이거 중개보수인가요, 계약서 작성 비용인가요, 얼마인가요.

2. 갱신 방식 세 가지, 계약서를 쓰는지가 여기서 갈립니다

수수료 이야기 전에 내가 어떤 갱신을 하는 중인지부터 알아야 합니다. 방식이 셋인데 각각 계약서와 5% 상한이 다르게 붙거든요.

묵시적 갱신은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인이 아무 통보도 안 했을 때 조건 그대로 자동 연장되는 겁니다. 계약서를 새로 쓸 일이 없으니 중개보수도 대서료도 생길 자리가 없어요. 여기서 중요한 건 확정일자를 새로 받으면 안 된다는 점입니다. 기존 확정일자 효력이 그대로 살아 있는데 굳이 손을 대면 순위만 흔들립니다.

계약갱신요구권을 쓰는 갱신은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임차인이 명시적으로 요구하는 방식이고, 이때 증액 상한은 주택임대차보호법 제7조에 따라 직전 계약의 5% 이내입니다. 금액이 그대로면 계약서를 다시 쓸 필요가 없고, 보증금이 바뀐 경우에만 계약서가 필요합니다.

셋 다 아닌 합의 갱신, 그러니까 서로 조건을 새로 협의해 다시 쓰는 재계약은 5% 상한이 적용되지 않습니다. 대신 갱신요구권 카드를 아직 안 썼다면 그걸 쓰겠다고 말해서 5% 보호를 받을 수 있고요. 집주인이 5%를 훌쩍 넘겨 부를 때 제일 먼저 확인할 게 이 카드가 남아 있는지입니다.

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1

3. 그래서 누가 내나요, 재계약엔 정해진 부담 주체가 없습니다

신규 계약은 임대인과 임차인이 각자 자기 몫을 내는 게 원칙이지만, 재계약은 법으로 부담 주체를 정해둔 게 없습니다. 그래서 실무에서는 중개사를 부른 쪽이 낸다는 관행으로 굴러갑니다.

이 구조가 억울한 상황을 만듭니다. 아무 생각 없이 살던 집 근처 부동산에 들러 계약서 좀 써달라고 했다가, 다 쓰고 나서 금액을 듣고 당황하는 경우가 실제로 있고요. 정해진 게 없다는 말은 부르는 쪽 마음이라는 뜻이기도 하지만, 반대로 협의가 된다는 뜻이기도 합니다.

그러니 순서를 뒤집으세요. 도장 찍고 금액을 듣는 게 아니라, 부르기 전에 명목과 금액을 문자로 남기는 겁니다. 나중에 이게 중개보수였는지 대서료였는지로 다투는 일이 생각보다 잦아서, 영수증이나 문자에 명목을 적어두라는 조언이 여러 곳에서 반복되더라고요.

한 가지 더요. 보증금을 올려 대출을 새로 받아야 한다면 은행이 중개사 날인이 찍힌 계약서를 요구하는 경우가 있습니다. 이때는 부동산을 안 낄 수가 없으니, 그것까지 계산에 넣고 미리 금액을 정하는 편이 낫습니다.

4. 갱신 계약서 특약에 이 한 줄, 있어도 효력이 없습니다

여기가 갱신 계약서에서 제일 돈이 큰 자리입니다. 갱신된 계약서 특약에 "만기 전 퇴실 시 중개수수료는 임차인이 부담한다"는 문구가 들어가는 경우가 있어요. 3억 전세라면 90만원짜리 문장입니다.

그런데 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약에서는, 임차인이 나가겠다고 하는 것이 중도해지가 아닙니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제4항이 갱신된 임대차의 해지에 제6조의2를 준용하도록 하고 있어서, 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 법이 준 권리를 쓴 것이지 계약을 어긴 게 아니라는 뜻이죠. 그래서 저 특약은 주택임대차보호법 제10조 강행규정 위반으로 효력이 없다고 공인중개사 실무 블로그에서도 명확히 짚고 있습니다. 국토교통부 유권해석과 하급심 판례 역시 이 경우 새 임차인을 구하는 책임이 임대인에게 있으니 중개보수도 임대인 부담이라고 보고 있고요. 묵시적 갱신 후 해지도 같은 방식으로 처리됩니다.

다만 특약이 무효라는 걸 알아도 해지 통지를 흘려보내면 소용이 없습니다. 우리 민법은 도달주의라서 통지가 임대인에게 닿아야 3개월이 시작돼요. 전화로 말했다면 녹취를, 문자로 보냈다면 답장까지 받아두고, 확실하게 하려면 내용증명이 안전합니다. 언제 말했는지가 곧 언제 보증금을 받는지가 되니까요.

계약서 쓰는 값 5만원 아끼려다 저 한 줄을 그냥 넘기는 게 훨씬 비쌉니다. 무효인 문구여도 빼달라고 하는 게 맞고, 집주인이 굳이 넣자고 하면 그때부터는 계약서 전체를 천천히 읽어야 합니다.

5. 보증금을 올렸다면, 수수료보다 확정일자가 먼저입니다

증액분은 새 계약서를 쓰고 그 계약서로 확정일자를 새로 받아야 보호됩니다. 처음에 받아둔 확정일자는 원래 보증금에 대해서만 순위가 유지되고, 올려준 금액은 새로 받은 날부터 순위가 생겨요.

문제는 그 사이에 낀 빚입니다. 처음 계약할 때 등기부가 깨끗했어도, 2년 동안 집주인이 근저당을 새로 잡았다면 올려준 보증금은 그 근저당 뒤로 밀립니다. 집이 경매로 넘어가면 밀린 금액부터 못 받는 구조고요.

그래서 순서가 있습니다. 등기부등본을 다시 떼서 근저당과 가압류가 새로 생겼는지 확인하고, 깨끗하면 증액 계약서를 쓰고, 그 다음 확정일자를 받고, 보증금이 커졌으면 전세보증보험도 늘어난 금액으로 다시 맞추는 겁니다. 확정일자는 임대차 신고를 하면 신고필증 접수완료일에 자동으로 부여된 것으로 보는 경우가 있어서 따로 신청이 필요 없을 수도 있으니, 신고 여부를 함께 확인하세요.

등기부 한 통 떼는 값이 몇백원입니다. 대서료 깎으려고 재는 시간에 그것부터 떼보는 게 훨씬 남는 장사예요.

6. 2026년 7월부터, 등록임대사업자 물건이면 갱신 조건이 달라졌습니다

집주인이 등록임대사업자라면 올해 7월부터 갱신 계약 자체의 조건이 바뀌었습니다. 2026년 7월 1일부터 법인과 개인 등록임대사업자가 계약을 갱신할 때도 강화된 임대보증금 반환보증 가입기준이 적용됩니다. 지금까지는 신규 계약에만 걸리던 기준이 갱신까지 넘어온 거죠.

기준은 두 갈래입니다. 부채비율이 90% 이내여야 하는데, 임대보증금에 근저당 설정액 등을 더한 채무 총액을 주택가격으로 나눠 계산합니다. 시세 5억원 주택이면 채무 총액이 4억5천만원을 넘는 순간 가입이 막힙니다. 여기에 공동주택 공시가격 인정비율도 내려갔습니다. 9억원 미만은 150%에서 145%로, 9억원에서 15억원 구간은 140%에서 130%로, 15억원 이상은 130%에서 125%로요.

이게 세입자에게 무슨 뜻이냐면, 그대로 2년 더 살자고 앉은 자리에서 집주인이 보증금을 수천만원 낮추자거나 그만큼을 월세로 돌리자고 말할 수 있다는 겁니다. 하나금융연구소 이재원 수석연구원은 임대사업자들이 보증금을 낮추는 대신 월세를 올리는 방식으로 계약 구조를 전환할 가능성을 지적했고, 연세대 고준석 교수도 월세화가 더 가속화돼 주거비 부담으로 이어질 것이라고 봤습니다. 특히 빌라 같은 비아파트는 공시가격이 시세를 잘 못 따라가고 전세가율도 높아 부담이 더 커질 수 있습니다.

감액 갱신이라면 감액된 금액으로 계약서를 다시 쓰고 돌려받을 돈을 언제 어떻게 받는지를 계약서에 적어야 합니다. 여기서 헷갈릴 수 있는 게 하나 있는데, 이건 보증기준 문제지 수수료 문제가 아닙니다. 보증금이 내려간다고 부동산이 새로 중개를 한 게 아니니까요. 내 집주인이 등록임대사업자인지는 계약서와 등기부, 렌트홈으로 확인할 수 있고, 조건이 크게 바뀌는 갱신이면 도장 찍기 전에 공인중개사나 주택도시보증공사에 직접 물어보는 게 맞습니다.

7. 갱신 계약서 앞에서 자주 나오는 질문

부동산에서 갱신 계약서 대서료로 30만원을 부르는데 정상인가요?

법정 요율이 정해진 항목이 아니라 정상이냐 아니냐를 딱 잘라 말할 수는 없지만, 업계에서 통용되는 계약서 작성 비용은 5만원에서 10만원 수준이고 증액 재계약까지 넓혀도 20만원 선에서 정리되는 경우가 많습니다. 금액이 그보다 크면 중개보수 명목인지 되묻고, 실제로 중개 행위가 있었는지부터 따져보세요.

묵시적 갱신인데 부동산에서 계약서를 새로 쓰자고 합니다. 써야 하나요?

조건이 완전히 그대로라면 쓸 필요가 없습니다. 오히려 새 계약서를 쓰면서 확정일자를 다시 받으면 기존 순위만 건드리게 됩니다. 다만 보증금이 조금이라도 바뀌면 그건 묵시적 갱신이 아니라 새 합의라서, 그때는 계약서와 증액분 확정일자가 필요합니다.

갱신 계약서에 이미 도장을 찍었는데 퇴실 시 중개수수료 부담 특약이 들어 있습니다. 늦었나요?

계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약이라면 그 특약은 주택임대차보호법 제10조에 걸려 효력이 없습니다. 이미 서명했더라도 마찬가지고요. 다만 개별 사안마다 해석이 갈릴 수 있으니, 실제로 분쟁이 생기면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 사실관계를 그대로 들고 가서 확인받는 편이 안전합니다.

전세 갱신은 이사가 없어서 다들 가볍게 봅니다. 그런데 그 자리에서 오가는 종이 한 장에 앞으로 2년치 보증금 순위와 나갈 때 낼 돈이 다 적힙니다. 수수료를 깎는 것보다, 그 종이에 뭐가 적혔는지 끝까지 읽는 게 훨씬 큰돈을 지켜줍니다.