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종신보험 해지 환급금 세금은 환급금 전체에 붙지 않는다. 지금까지 낸 보험료보다 더 받는 금액에만 이자소득세 15.4%가 매겨진다. 낸 보험료보다 해지환급금이 적으면 차액이 없어서 세금은 0원이다.

세금이 걱정돼 해지를 미루고 있다면 환급률부터 봐야 한다. 종신보험을 중간에 깨는 사람 대부분은 애초에 낼 세금이 없다. 먼저 볼 숫자는 세율이 아니라 환급률이다.

1. 낸 돈보다 더 받은 금액에만 세금

보험차익은 해지환급금에서 그때까지 낸 보험료를 뺀 금액이다. 보험차익이 0원보다 많을 때만 세금을 낸다.

3000만원을 냈는데 환급금이 2700만원이면 차익이 없다. 세금도 없다. 3000만원을 내고 3200만원을 받으면 차익은 200만원이고, 여기에 15.4%가 매겨져 30만8000원이 떼인다. 환급금 3200만원 전체에 세금이 붙는 것이 아니다.

해지 전에 볼 두 숫자

총 납입보험료: 지금까지 낸 돈 전부

예상 해지환급금: 오늘 해지하면 받는 돈

예상 해지환급금이 총 납입보험료보다 크지 않으면 세금 계산은 거기서 끝난다. 보험사 앱 계약조회에서 두 숫자가 같이 나온다.

2. 10년 유지해도 해지환급금 65~75%

종신보험 유지 기간별 해지환급금 비율 (낸 보험료 대비)

1년 이내 해지: 10~20%

3년 이내 해지: 30~40%

5년 경과: 45~55%

10년 경과: 65~75%

15년 경과: 80% 이상

20년 경과: 90% 이상

가입 초기에 낸 보험료는 대부분 계약체결비용으로 빠져나간다. 그래서 10년을 부어도 원금에 못 미친다. 20년납 계약을 10년 유지한 시점의 환급률이 63%인 경우도 있다.

해지환급금이 원금을 넘어서는 때는 납입이 끝나고 5년에서 10년이 더 지난 뒤다. 무해지·저해지형은 납입기간 중에 환급금이 아예 없거나 표준형의 절반도 안 된다. 위 숫자는 대략적인 비율이고 상품마다 다르다. 계약별 해지환급금 표를 봐야 정확하다.

15.4%보다 원금의 30%가 사라지는 게 더 큰 손해다.

3. 10년 유지 비과세는 저축성보험 기준

소득세법 시행령 제25조 비과세 요건 (저축성보험 기준)

월적립식: 5년 이상 납입, 10년 이상 유지, 월 보험료 150만원 이하

일시납: 10년 이상 유지, 1인당 납입액 1억원 이하

월 150만원 한도는 2017년 4월 1일 이후 계약에 적용됐고, 1억원은 전 금융기관을 합산한 금액이다.

이건 저축성보험 요건이다. 기획재정부 금융세제과는 10년 유지 비과세가 저축성보험에 국한된다고 밝혔다. 종신보험은 보장성보험이니 한도 없이 무조건 비과세라는 설명은 그대로 믿을 것이 못 된다.

2024년 7월 기획재정부는 단기납 종신보험을 순수 보장성으로 봐 비과세가 원칙이라는 해석을 국세청에 보냈다. 다만 환급률이 높아 저축성 논란이 있는 상품은 국세청이 상품마다 따로 판단한다. 월 150만원 한도가 종신보험에도 적용되는지는 해석 기관마다 다르다.

그래서 안전한 방법은 하나다. 5년 이상 납입하고 10년 이상 유지한 뒤에 해지한다. 두 조건을 충족하면 어느 해석에서도 비과세 조건에 맞는다.

4. 납입이 끝나도 계약일부터 10년 유지

5년납·7년납 단기납 종신보험은 납입이 끝나는 날과 계약 10년이 되는 날이 다르다. 납입 완료 시점에 환급률이 원금을 넘도록 설계된 상품이 많아 그때 바로 해지하는 사람이 나온다. 그 시점은 계약한 지 5년이나 7년밖에 안 된 때다.

월 300만원을 5년 냈으면 원금은 1억8000만원이다. 차익 2000만원이 생겨 2억원이 됐을 때 해지하면 2000만원에 15.4%, 308만원이 세금으로 빠진다. 5년을 더 두면 같은 돈에 세금이 0원이다.

5. 연금으로 바꾸면 전환일부터 10년 유지

종신보험을 연금으로 전환하면 전환일을 최초 보험료 납입일로 본다. 비과세를 받으려면 전환한 뒤로 다시 10년 이상 유지해야 한다. 전환 자체는 보험료 납입이 끝나고 피보험자가 55세 이상일 때 가능한 경우가 많다.

금융감독원은 2026년 4월 종신보험의 연금전환으로 연금을 받으면 처음부터 연금상품에 가입한 경우보다 수령액이 적다고 안내했다. 세금 때문에 연금으로 바꾸는 게 이득은 아니다.

6. 15.4% 떼고 따로 신고 없이 입금

과세 대상이면 15.4%를 떼고 입금된다. 따로 신고할 것은 없다.

보험계약대출이 남아 있으면 대출 원금과 이자가 환급금에서 먼저 빠진다.

그해 이자·배당을 합친 금융소득이 2000만원을 넘으면 종합과세로 넘어간다.

해지하지 않고 사망보험금으로 지급되면 이자소득세는 없다. 대신 상속재산에 들어가 상속세를 따진다.

해지 버튼을 누르기 전에 필요한 숫자는 결국 두 개다. 낸 보험료와 오늘 환급금. 낸 보험료가 오늘 환급금보다 크면 이자소득세는 없다.

전월세신고는 보증금 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘는 주택 임대차 계약을 계약한 날부터 30일 안에 신고하는 제도다. 신고할 때 임대차계약서를 같이 내면 확정일자도 함께 받는다. 계약서를 내지 않으면 신고는 접수돼도 확정일자는 받을 수 없다.

과태료 없이 안내만 하던 기간은 2025년 5월 31일에 끝났다. 2025년 6월 1일 이후에 맺은 계약은 전월세신고를 안 하면 과태료가 나온다.

1. 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과

전월세신고 대상 계약

보증금: 6000만원 초과

월세: 30만원 초과

지역: 서울·인천·경기 전역, 광역시, 세종, 제주, 도 지역의 시

기한: 계약을 맺은 날부터 30일

제일 많이 틀리는 건 '또는'을 '그리고'로 읽는 것이다. 둘 중 하나만 넘으면 대상이다. 보증금 5000만원에 월세 35만원인 원룸도 신고해야 한다.

도에 속한 군은 신고 대상이 아니다. 주택 종류는 아파트만이 아니다. 단독·다가구, 연립·다세대, 주거용 오피스텔, 고시원도 신고 대상이다.

2. 계약을 맺은 날부터 30일

기한은 잔금일도 입주일도 아니고 계약 체결일부터 센다. 계약하고 두 달 뒤에 들어가는 일정이면 이삿날이 오기도 전에 30일이 지나 있다. 지연 과태료의 상당수는 계약 체결일을 놓쳐서 생긴다.

갱신 신고 여부는 보증금이나 월세가 바뀌었는지에 달렸다. 보증금이나 월세가 1만원이라도 바뀌었으면 신고 대상이고, 금액 그대로 기간만 늘렸으면 신고하지 않아도 된다. 묵시적 갱신도 마찬가지다. 사는 동안 보증금을 조정했거나 계약이 깨졌다면 그날부터 다시 30일 안에 변경신고·해제신고를 해야 한다.

3. 계약서를 내면 확정일자까지 한 번에

주민센터에서 전입신고서만 쓰고 나왔다면 임대차 신고는 안 된 상태다. 정부24에서 전입신고만 온라인으로 끝낸 경우도 같다. 전입신고만 하면 임대차 신고도 다 했다고 생각하기 쉽지만, 임대차 신고 기한 30일은 계속 흐른다.

전입신고를 하면서 임대차계약서를 함께 내면 그 한 번으로 전입신고와 전월세신고와 확정일자가 전부 처리된다. 주민센터 확정일자는 600원, 인터넷등기소는 500원인데 신고로 받으면 수수료가 없다. 따로 두 번 가느니 계약서를 들고 한 번에 끝내는 편이 낫다.

등기소나 법원에서 확정일자를 먼저 받았다면 전월세신고는 따로 해야 한다. 확정일자를 받아 뒀다고 신고 의무가 사라지지 않는다. 과태료는 확정일자가 아니라 신고했느냐로만 따진다.

신고를 마치면 신고필증 위쪽에 확정일자 번호가 찍혀 나온다. 신고필증 위쪽에 확정일자 번호가 있으면 전월세신고와 확정일자 처리가 모두 끝난 것이다.

4. 부동산거래관리시스템에서 계약서 첨부

온라인은 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 한다. 24시간 이용할 수 있고 모바일에서도 된다.

접속 → 주택임대차신고 선택 → 주택 소재지 지자체 선택 → 임대인·임차인 정보와 보증금·월세·계약기간 입력 → 계약서 파일 첨부 → 접수 → 신고필증에서 확정일자 확인.

온라인과 방문 신고의 준비물은 다음과 같다.

온라인: 공동인증서나 간편인증, 계약서 파일

방문: 신분증, 임대차계약서 원본

계약서는 사진보다 PDF로 올려야 다시 제출할 일이 적다. 흐리거나 귀퉁이가 잘리거나 특약 면이 빠지면 다시 올리게 된다. 방문 신고는 사는 곳이 아니라 계약한 집을 관할하는 주민센터에서 한다. 대구에 살면서 서울 집을 계약했으면 서울의 관할 주민센터로 간다.

신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있지만, 서명·날인된 계약서를 임대인이나 임차인 한 명이 내면 공동 신고로 인정된다. 임대인이 미루거나 하지 말자고 하면 기다리지 않는다. 상대방이 신고하지 않아도 신고 의무는 그대로고, 한 명만 신고해도 확정일자를 받는다.

5. 늦었으면 오늘 하는 게 제일 싸다

과태료는 계약금액과 늦은 기간에 따라 올라간다. 1억원 미만 계약을 3개월 안에 늦게 신고하면 2만원이고, 5억원 이상 계약을 2년 넘게 두거나 공동신고를 거부하면 30만원이다. 금액을 속여서 신고한 거짓 신고는 100만원이다. 임대인과 임차인에게 각각 부과된다.

기한을 넘겼다면 미룰수록 금액이 올라가는 구조라 지금 내는 게 가장 싸다.

그런데 이 신고에서 더 큰 손해는 과태료가 아니다. 확정일자가 늦는 것이다. 확정일자는 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 먼저 받는 순위를 만드는 요건인데, 신고를 미루는 동안 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받으면 그 근저당이 앞선다. 2만원을 아끼려다 보증금 몇 억을 돌려받는 순서가 늦어진다.

계약서에 도장을 찍은 날, 30일 뒤 날짜를 달력에 적어 둔다. 그리고 이삿날 아침에 계약서를 챙겨 나간다.

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 연 2.75%에서 3.00%로 올랐다. 7월 신규 가계대출의 평균 대출이자는 연 4.64%, 주택담보대출은 연 4.48%다. 주담대 4.48%는 2년 8개월 만에 가장 높은 수준이다.

7월 평균 대출이자에는 8월 인상분이 아직 안 들어가 있다.

1. 4대 은행 주담대 연 4.15~6.59%

2026년 9월 기준 대출금리

7월 신규 가계대출 평균: 연 4.64%

7월 주택담보대출 평균: 연 4.48%

4대 은행 주담대 범위: 연 4.15~6.59%

7월 신규취급액 코픽스: 3.18%

코픽스는 4개월 연속 올랐다. 변동금리는 코픽스를 따라간다. 그런데 기준금리가 오른 날 대출이자가 같이 오르지는 않는다. 금리 재산정일이 3개월 뒤면 3개월 뒤에 오른다. 지금 고지서에 찍힌 금액은 아직 인상 전 금액이라는 뜻이다.

한국은행이 내놓은 점도표 중간값은 3.25%다. 금융통화위원회는 앞으로 반년 안에 금리를 한 번 더 올릴 것으로 봤다. 그러니 대출이자는 금리가 한 번 더 오른 경우까지 계산해 두는 게 맞다.

2. 3억 빌리면 매달 나가는 돈

3억원·30년·원리금균등상환

연 4.0%: 월 약 143만원, 총이자 약 2억1,600만원

연 5.0%: 월 약 161만원, 총이자 약 2억8,000만원

1%p는 작아 보인다. 30년 동안 총이자는 6,400만원 늘어난다.

3. 총이자가 가장 적은 원금균등

총이자 크기는 원금균등 < 원리금균등 < 만기일시 순서다. 금리도 기간도 그대로인데 갚는 방식만 바꿔서 나는 차이다.

3억원·연 4%·30년

원리금균등: 첫 달부터 끝까지 약 143만원

원금균등: 첫 달 약 183만원에서 마지막 달 약 84만원까지 감소

두 방식의 총이자 차이: 약 3,500만원

원금균등은 첫 달 부담을 놓치기 쉽다. 이자가 제일 적다는 말만 듣고 원금균등을 고르면 첫 달에 40만원이 더 나간다. 첫 달에 더 내는 40만원을 2년 넘게 감당할 수 없다면 원리금균등이 맞다. 3,500만원을 아끼려다 넉 달 만에 연체하는 편이 더 비싸다.

4. 20년은 월 39만원 더 내고 이자 8,000만원 절약

3억원·연 4%·원리금균등상환

30년: 월 약 143만원, 총이자 약 2억1,600만원

20년: 월 약 182만원, 총이자 약 1억3,600만원

매달 39만원을 더 내고 이자 8,000만원을 줄인다. 상환기간을 줄이면 월 부담은 늘고 총이자는 줄어든다. 금리 상승기에는 상환기간이 금리보다 월 상환액과 총이자에 더 큰 영향을 준다.

5. 금리 차이 0.5%p부터 갈아타기 계산

남은 원금과 잔여기간 확인 → 다른 은행 금리 비교 → 중도상환수수료 계산 → 대출 갈아타기.

주택담보대출은 받은 지 6개월, 전세대출은 3개월이 지나야 갈아탈 수 있다. 2억원·남은 20년을 연 4.5%에서 3.8%로 옮기면 월 상환액은 약 7만4천원 줄고, 남은 기간 이자는 약 1,800만원 줄어든다.

중도상환수수료

대출일부터 3년 경과: 0원

2025년 1월 13일 이후 신규 계약 주담대: 0.6%대

2025년 1월 13일 이후 신규 계약 신용대출: 0.1%대

갈아탄다고 수수료를 면제해 주지는 않는다. 아끼는 이자에서 수수료와 인지세를 빼야 실제로 아끼는 돈이 나온다. 금리 차이가 0.5%p 이상이면 계산해 볼 만하고, 남은 기간이 길수록 아끼는 돈이 커진다.

은행들이 대출 갈아타기를 다시 받고 있다. 농협은행은 8월 20일 주담대 금리 상단을 0.4~0.5%p 내렸고, 8월 31일부터 다른 은행 주담대를 갈아타는 대면 대환도 다시 받는다. 대출 갈아타기를 다시 받는다고 금리가 내리는 것은 아니다. 지금 바꿀 수 있는 건 상환방식·기간·갈아타기 셋뿐이고, 모두 계약서를 꺼내 조건을 보는 것부터 시작한다.

2026년 9월 4일 현재 전 국민이 신청하는 민생회복 소비쿠폰은 없다. 올해 정부가 지급한 고유가 피해지원금은 7월 3일에 신청이 끝났고, 카드와 상품권에 남아 있던 잔액도 8월 31일 밤 12시에 소멸했다. 지금 민생회복 소비쿠폰을 신청할 수 있는 곳은 추석에 맞춰 자체 예산으로 지급하는 일부 시·군뿐이다.

9월 12일까지 신청하라는 작년 글이 아직도 위에 뜬다. 그 9월 12일은 작년 날짜다. 이름은 그대로인데 돈을 내주는 기관이 바뀌었다. 올해 9월에 민생회복 소비쿠폰을 주는 건 중앙정부가 아니라 군청과 시청이다.

1. 지금 신청할 수 있는 시·군

지자체 예산으로 주는 돈이라 전국이 대상이 아니다. 지급을 결정한 시·군에 주민등록이 있는 사람만 받는다.

2026년 추석에 맞춰 지자체가 자체 지급하는 민생회복 소비쿠폰 1인당 금액

전남 함평군: 50만원

경남 의령군: 50만원

경남 통영시: 35만원

전남 고흥군: 30만원

경북 울진군: 30만원

경남 하동군: 30만원

전북 부안군: 30만원

전북 고창군: 30만원

전북 완주군: 30만원

충북 영동군: 30만원

강원 속초시: 20만원

전남 신안군: 10만원

경남 김해시: 10만원

같은 추석 지원금인데 사는 지역에 따라 10만원과 50만원으로 다섯 배가 벌어진다. 다만 시·군마다 따로 공고해 전국 명단과 금액을 한눈에 볼 수 없다. 명단에 없는 시·군이 뒤늦게 공고를 내기도 하고 금액이 바뀌기도 한다. 확정된 금액은 그 시·군 홈페이지 공고문에 있다. 경기와 인천, 부산, 제주는 아직 자체 지급 계획이 없다.

2. 읍면사무소에서 선불카드·상품권 수령

관할 읍면사무소 방문 → 선불카드나 지역사랑상품권으로 수령 → 그 시·군 안에서 사용. 대부분 이 순서로 신청하고 받는다. 카드사 앱과 은행 창구까지 열렸던 작년과 다르다. 온라인 신청을 따로 받지 않는 지자체가 많다.

신청 기간은 9월부터 10월 초에 몰려 있다. 함평군은 9월 7일부터 10월 8일까지 받는다. 첫 주에 출생연도 끝자리로 요일을 나누는 곳도 있다.

주소 때문에 대상에서 가장 많이 빠진다. 기준일 뒤에 전입했거나 신청 전에 그 지역에서 전출했으면 대상에서 빠진다. 이사했다면 금액보다 기준일이 더 중요하다.

3. 연 매출 30억원 이하 지역 가맹점

선불카드로 받든 지역사랑상품권으로 받든 그 지역 가맹점에서만 쓴다. 연 매출 30억원 이하 소상공인 매장이 기준이다. 전통시장, 동네마트, 음식점, 약국, 미용실, 동네 학원에서 쓸 수 있다.

대형마트와 백화점, 면세점, 온라인 쇼핑몰, 유흥업종은 안 된다. 배달앱도 앱에서 미리 결제하면 지원금으로 결제되지 않고, 가게 자체 단말기로 만나서 결제할 때만 된다.

잔액은 올해 안에 쓰지 않으면 소멸한다. 작년 소비쿠폰이 11월 30일에 그대로 없어졌고, 올해 고유가 피해지원금도 8월 31일에 없어졌다. 지원금은 안 쓰면 국고로 돌아가지 이월되지 않는다.

4. 인터넷주소가 든 신청 문자는 사기

정부와 카드사는 지원금 안내 문자에 인터넷주소를 넣지 않는다. 금융위원회가 정한 원칙이다. 그러니 문자 끝에 링크가 붙어 있으면 그건 안내가 아니다.

지원금 얘기가 나올 때마다 같은 수법이 반복된다. 링크를 누르면 악성 앱이 깔리고 신분증 정보와 연락처가 모두 유출된다. 이런 문자는 신청 시작일에 특히 몰린다.

5. 2025년 1차·2차와 2026년 고유가 피해지원금 종료

지난 세 번의 신청 기간

2025년 1차: 7월 21일~9월 12일, 전 국민 1인 15만원

2025년 2차: 9월 22일~10월 31일, 소득 하위 90% 1인 10만원

2026년 고유가 피해지원금: 5월 18일~7월 3일, 소득 하위 70% 1인 10만~60만원

셋 다 신청도 사용도 끝났다. 이의신청 기간도 끝났다.

올해 정부가 지급한 지원금의 공식 이름은 고유가 피해지원금이다. 그런데 온라인에서는 민생회복 소비쿠폰 3차로 더 많이 불린다. 이름이 섞이면서 작년 일정을 올해 일정처럼 잘못 소개하는 글이 계속 나온다.

전국에 한 번에 지급하던 지원금이 시·군 자체 지급으로 바뀌었다. 같은 추석에 누구는 50만원을 받고 누구는 한 푼도 없다. 지자체 재정에 따라 지원금이 달라져 이 격차는 내년에 더 벌어질 것이다.

2026년 7월에 은행에서 새로 나간 일반 신용대출 금리는 평균 연 5.97%다. 한 달 전보다 0.25%포인트 올랐다. 한국은행 기준금리도 8월 27일 연 2.75%에서 3.00%로 올라 있다.

기준금리와 평균금리는 개인이 못 바꾼다. 그런데 같은 달에 같은 점수대 사람이 은행에 따라 1%포인트 넘게 다른 금리를 받아 갔다. 이번 달에 바꿀 수 있는 건 점수가 아니라 어느 은행과 상품을 고르느냐다.

1. 7월 은행별 평균금리 4.85~5.85%

2026년 7월 신규 취급 일반신용대출 은행별 평균금리

KB국민은행: 4.85%

NH농협은행: 5.32%

우리은행: 5.56%

하나은행: 5.78%

신한은행: 5.85%

맨 위와 맨 아래가 1%포인트 차이다. 5천만원을 빌리면 단순 이자로 연 50만원이 왔다 갔다 한다.

다만 은행별 평균금리만 보고 KB국민은행으로 가는 건 헛걸음이 되기 쉽다. 은행마다 대출받아 간 사람들의 평균 신용점수가 909점에서 940점까지 다르다. 싼 은행이 아니라 점수가 높은 사람이 많이 간 은행일 수 있다.

2. 신용점수 구간 따라 4.5%포인트 차이

같은 은행 안의 금리 차이가 은행 사이의 금리 차이보다 훨씬 크다.

KB국민은행 신용점수 구간별 평균금리(7월)

951~1,000점: 4.51%

600점 이하: 9.06%

하나은행도 951~1,000점이 5.08%, 600점 이하가 9.52%였다. 한 은행 안에서도 금리가 4.5%포인트 차이 난다.

점수가 낮을수록 무조건 비싼 것도 아니다. 7월 NH농협은행은 600점 이하 평균이 7.99%로, 601~650점 구간의 8.32%보다 낮았다. 신한은행도 600점 이하가 7.38%, 601~650점이 7.89%였다. 정책 상품과 기존 대출을 갈아타는 대환대출이 섞인 결과라 점수만으로 내 금리를 계산하면 빗나간다. 은행연합회 소비자포털에 은행별·점수 구간별로 다 공시돼 있다.

3. 신청 순서

한도조회 2~3곳 → 조건 비교 → 정식 접수 1~2곳. 이 순서가 금리를 가장 크게 바꾼다.

본인이 자기 신용점수를 조회해도 신용평가에는 들어가지 않는다. 한도조회도 마찬가지다. 반대로 정식 신청을 짧은 기간에 여러 은행에 몰아 넣으면 은행이 급전이 필요한 사람으로 판단해 심사에서 불리해진다.

광고에 나온 최저금리는 우대조건을 다 채운 사람의 금리다. 급여이체, 카드실적, 자동이체 건수를 못 채우면 그 최저금리는 안 나온다. 비교할 숫자는 내 조건으로 조회된 예상금리 하나뿐이다.

4. 금리인하요구권은 10영업일 안에 답변

취업, 승진, 연봉 인상, 부채 감소, 신용평점 상승. 이 중 하나라도 있으면 새로 빌리기 전에 기존 대출의 금리인하요구권부터 신청한다. 은행은 요구를 받은 날부터 10영업일 안에 수용 여부를 알려준다.

금리인하요구권은 서류 몇 장이면 끝나므로 새 대출을 받기 전에 신청하는 게 맞다. 기존 대출 금리가 내려가면 DSR에 포함되는 원리금이 줄어 새 대출 한도까지 같이 늘어난다.

5. 중도상환해약금은 최초 대출일부터 3년

중도상환해약금 = 중도상환금액 × 해약금율 × 남은 일수 ÷ 대출기간. 보통 최초 대출일부터 3년까지 내야 한다.

중도상환해약금은 상품마다 다르다. 하나은행 하나원큐신용대출은 해약금이 없고, 다른 은행 대출을 갈아탄 건에만 0.5%가 붙는다. 남은 기간이 3개월 이내면 면제되는 곳도 있다.

5천만원의 금리를 1%포인트 낮추면 연 50만원의 이자를 아낀다. 남은 기간이 1년 안쪽이면 해약금과 인지세를 빼고 아끼는 돈이 거의 없다. 잔액이 크고 앞으로 몇 년 더 쓸 때만 갈아타서 이자를 아낄 수 있다.

6. 마이너스통장은 한도 전액이 부채

쓴 금액에만 이자를 내는 건 맞다. 대신 금리가 일반 신용대출보다 높게 매겨지고, 변동금리 비중이 높아 기준금리가 오르면 더 빨리 따라 오른다.

마이너스통장은 돈을 쓰지 않아도 한도 전액이 부채로 잡힌다. 다음 대출 심사에서 마이너스통장 한도 전액이 DSR에 들어가 대출 한도가 줄어든다. 며칠 쓰고 갚을 돈이면 편하지만, 석 달 넘게 계속 쓸 돈이면 일반 신용대출이 싸다.

7. 신용평점 하위 50%는 중금리 상품

신용평점 하위 50%라면 여러 은행을 찾아가는 것보다 중금리 상품이 빠르다. 금융위원회는 6월 29일 6개 저축은행에서 중금리 생활안정대출을 내놨다. 금리는 연 5.9~15.27%, 한도는 모든 금융기관의 대출을 합쳐 1,000만원이다.

조건이 하나 있다. 1년 또는 전액 상환 때까지 주택을 사지 않겠다는 약정을 쓴다. 어기면 대출금을 바로 갚아야 하고 3년 동안 주택 관련 대출이 막힌다. 주택을 살 계획 없이 생활자금으로 쓸 때 맞는 조건이다.

정리하면 이번 달에 바꿀 수 있는 건 셋이다. 기존 대출의 금리인하요구, 한도조회로 고른 은행 한두 곳, 그리고 마이너스통장을 일반 대출로 바꿀지다. 점수 올리기는 그다음이다.

전월세 전환율의 법정 상한은 2026년 8월 27일부터 연 5.0%다. 한국은행 기준금리 3.00%에 연 2%를 더한 값이다. 보증금 1억원을 월세로 바꿀 때 상한은 월 41만6,667원이다.

4.75%나 4.5%로 적힌 글이 많다. 7월과 8월에 기준금리가 두 번 연달아 오르면서 상한도 두 번 따라 올라갔기 때문이다. 옛날 숫자를 들고 가면 적법하게 부른 월세를 위법이라고 따지게 된다.

1. 기준금리 3.00%에서 나온 5.0%

주택임대차보호법은 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율이 다음 두 비율 가운데 낮은 값을 넘지 못하게 한다.

연 10%

한국은행 기준금리 + 연 2%

기준금리가 3.00%라 5.00%가 되고, 연 10%보다 낮으니 5.0%가 상한이다. 시행령을 고치지 않아도 법정 상한은 금융통화위원회 결정에 따라 바뀐다. 그래서 계약서에 도장을 찍기 전에는 그날의 기준금리를 다시 봐야 한다. 며칠 사이에 상한이 바뀐 게 이번 여름에만 두 번이다.

2. 전체 보증금이 아니라 바꾸는 금액

월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 5.0% ÷ 12

전세 3억원을 보증금 2억원으로 낮춘다면 계산에 넣는 돈은 3억원이 아니라 1억원이다. 여기서 틀리면 상한이 세 배로 부풀어 오른다. 전체 보증금을 넣어 상한을 부풀리는 실수가 가장 많다.

전환 금액별 법정 상한 월세 (연 5.0% 적용)

5,000만원: 월 20만8,333원

1억원: 월 41만6,667원

1억5,000만원: 월 62만5,000원

2억원: 월 83만3,333원

3억원: 월 125만원

4.75%였을 때 1억원은 월 39만5,833원이었다. 한 달 2만834원, 2년이면 50만원 차이다.

3. 신규 계약에는 5.0% 상한 제외

법 조문은 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환하는 경우를 말한다. 살던 집의 보증금을 빼고 그만큼 월세를 얹는 상황이다.

걸리는 경우

살고 있는 집의 보증금 일부를 월세로 돌릴 때

갱신하면서 전세를 반전세로 바꿀 때

법정 상한이 적용되지 않는 경우

처음부터 보증금과 월세를 정해 맺는 신규 계약

임차인이 바뀌는 계약

월세를 보증금으로 되돌릴 때

새 집을 구하면서 이 월세는 5%를 넘는다고 따지는 건 근거가 없다. 반대로 지금 사는 집에서 전환을 요구받았다면 상한을 넘는 월세 차액은 효력이 없다.

4. 임대료 5% 인상과 전환율 5.0%

전환율 5.0%와 갱신 때 임대료 5% 상한은 다른 규정이다. 숫자까지 같아져서 더 헷갈린다.

5%는 기존 차임이나 보증금을 올릴 때의 상한이고, 계약이나 직전 증액 후 1년 안에는 증액 청구 자체를 못 한다. 5.0%는 보증금을 월세로 환산할 때의 상한이다. 집주인이 조건을 바꾸자고 하면 임대료를 올리는 건지 보증금을 월세로 바꾸는 건지부터 확인해야 계산을 틀리지 않는다.

계약갱신요구권을 쓰면서 전세를 월세로 바꾸는 것은 세입자가 동의하지 않으면 안 된다. 동의해서 바꿔도 전환율 상한은 그대로 적용된다.

5. 전국 시장 평균 6.6%, 법정 상한 5.0%

한국부동산원이 낸 2026년 3월 주택종합 전월세 전환율

전국 평균: 6.6%

수도권 평균: 6.2%

서울: 5.6%

부산·대구: 6.1%

인천: 7.0%

대전: 7.1%

울산: 8.6%

울산은 주택 유형에 따라 또 다르다. 단독주택 10.2%, 연립·다세대 9.8%, 아파트 5.8%다. 서울 아파트는 4.7%로 법정 상한보다 낮다.

이 숫자들이 5.0%를 넘는다고 다 위법은 아니다. 시장 전환율은 신규 계약까지 섞인 실거래 평균이라, 법정 상한을 적용하지 않는 계약이 많이 들어 있다. 동네 평균이 8%라는 말은 협상에서 아무 힘도 없다. 지금 사는 집에서 전환을 요구받았다면 법정 상한은 5.0%다.

6. 월세×12÷전환 보증금으로 실제 전환율 계산

실제 전환율부터 구한다 → 기록을 남긴다 → 숫자로 월세 조정을 요청한다 → 합의가 안 되면 분쟁조정을 신청한다.

요구받은 월세 × 12 ÷ 전환 보증금 × 100이 실제 전환율이다. 보증금 1억원을 빼 주는 대신 월세 50만원이면 연 6%다. 상한을 1%포인트 넘겼다.

계약서와 문자, 계좌이체 내역을 모아 두고 법정 상한 금액을 적어 조정을 요청한다. 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

상한을 넘겼다고 과태료가 붙지는 않는다. 초과분은 효력이 없지만 돌려받으려면 직접 요구해야 한다. 계산해서 말하지 않으면 상한을 넘긴 월세를 계속 내게 된다.

7. 대출금리 5% 미만이면 전세가 더 저렴

전환율 5.0%는 월세로 바꾼 보증금에 연 5%의 비용을 낸다는 뜻이다. 전세대출 금리가 5%보다 낮으면 보증금을 그대로 두고 모자란 돈을 빌리는 편이 싸다. 전환을 받아들이기 전에 대출금리부터 확인해야 더 싼 방법을 고를 수 있다.

보증금을 높게 잡을수록 월세는 줄어든다. 1억원을 남겨 두면 월 41만6,667원이 안 나간다. 보증금은 나중에 돌려받는 돈이고 월세는 안 돌아오는 돈이다.

제시받은 월세에 12를 곱해 전환 보증금으로 나누면 실제 전환율이 나온다. 계산은 1분이면 끝나고, 2년 계약에서는 내는 월세가 백만원 넘게 달라진다.

티머니 카드&페이 홈페이지부터 연다. 앱에는 이 메뉴가 없다. 2026년 4월 1일부터 6월 30일 사이에 기후동행카드 30일권을 충전했다면 한 건당 3만원, 최대 9만원을 계좌로 돌려받는다.

마감을 8월 31일로 알고 포기했다면 아직 신청할 수 있다. 서울시가 9월 30일까지 한 달 늘렸다. 대상이어도 신청하지 않으면 한 푼도 안 들어온다.

1. 9월 20일까지 신청하면 9월 30일부터 지급

같은 9월에 신청해도 지급 시작일이 한 달 늦어질 수 있다.

기후동행카드 페이백 신청기간별 지급 시작일

8월 21일~9월 20일 접수: 9월 30일부터

9월 21일~9월 30일 접수: 10월 30일부터

받는 금액은 똑같고 입금만 밀린다. 여기에 은행 이체로 열흘쯤 더 걸리고 주말과 공휴일에는 지급되지 않는다. 9월 21일에 신청하면 실제 입금은 11월이 될 수도 있다. 마감은 30일이지만 사실상의 마감은 20일이다. 미룰 이유가 없다.

2. 4월 1일~6월 30일 충전분, 최대 3건

사용한 달이 아니라 충전한 날로 센다. 4월 1일부터 6월 30일 사이에 충전한 30일권을 중간에 환불하지 않고 만료까지 쓴 건마다 3만원이고, 최대 3건 9만원이다.

달마다 한 번씩이라는 뜻이 아니다. 5월 1일에 충전해 만료까지 쓰고 5월 31일에 다시 충전했다면 5월에만 두 건이다. 6월 30일 충전분은 만료일이 7월 29일로 넘어가도 대상이 된다. 반대로 3월 31일에 충전한 건은 4월에 걸쳐 썼어도 환급 대상에서 빠진다.

3. 후불은 30일 결제액에서 최저이용기준 빼기

선불 실물카드와 모바일카드는 간단하다. 충전하고 환불 없이 만료되면 3만원. 서울시 안내로는 한 번도 안 타고 기간만 넘겨도 대상이다.

후불카드는 다르다. 후불카드 환급액은 카드를 등록한 뒤 그달 첫 사용일부터 30일간 결제한 대중교통 금액으로 정해진다.

후불 기후동행카드 권종별 30일 이용금액 기준(3만원 전액)

일반: 62,000원 이상

청년·두자녀: 55,000원 이상

세자녀·저소득: 45,000원 이상

이 금액에 못 미치면 이용금액에서 최저이용기준을 뺀 금액만 환급된다.

후불 기후동행카드 권종별 최저이용기준

일반: 32,000원

청년·두자녀: 25,000원

세자녀·저소득: 15,000원

세자녀 권종으로 30일간 29,000원을 썼다면 15,000원을 뺀 14,000원이다. 최저이용기준보다 적게 썼으면 지급액이 없다. 후불카드는 3만원으로 잡지 말고 자기 30일 결제액부터 봐야 한다.

4. 티머니 홈페이지에서 카드 등록하고 계좌 입력

티머니 카드&페이 회원가입 → 카드 등록 확인 → 3만원 페이백 신청 메뉴 → 거주지 인증 → 본인 명의 계좌 입력 → 신청내역 확인

선불 실물카드와 후불카드는 카드번호를 직접 등록해야 하고, 선불 모바일카드는 가입하면 자동으로 등록된다. 계좌는 본인 명의 일반 은행 계좌만 된다. 압류방지계좌, 거래중지계좌, 해약계좌, 증권계좌, 가상계좌는 입금이 막혀 있다.

한 번만 신청하면 4~6월분이 그 계좌로 순차 입금된다. 달마다 다시 신청하는 게 아니다.

5. 중도 환불·미가입·등록 전 사용은 환급 제외

기후동행카드 페이백 제외 조건

만료 전에 환불한 충전 건

단기권(1·2·3·5·7일권)

티머니 카드&페이 미가입

후불카드를 등록하기 전에 쓴 기간

주민등록상 주소지가 대상 지역 밖

티머니 아이디 하나에 카드 두 장

대상 지역은 서울시, 김포시, 과천시, 구리시, 성남시, 하남시다. 서울에서 매일 타도 주민등록이 다른 데면 안 된다.

선불카드는 4~6월에 등록을 안 했어도 지금 등록해서 신청할 수 있다. 후불카드는 등록하고 나서 쓴 기간만 인정돼 등록 전 사용분은 받을 수 없다.

제일 아깝게 놓치는 건 분실신고다. 만료일 당일에 신고해도 만료 전 환불로 처리된다. 하루 차이로 3만원을 못 받는다.

6. 온라인 인증이 안 되면 우편·팩스·이메일 접수

온라인 인증이 안 되는 사람은 수기로 접수한다.

수기접수 대상

65세 이상

페이백 기간 중 다른 지역으로 전입신고한 사람

외국인

귀화·주민등록번호 변경자

간편인증 수단이 없는 사람(14세 미만, 2G 휴대전화 이용자)

신청서는 티머니 카드&페이 홈페이지의 페이백 수기접수 안내에서 내려받는다. 성명과 카드번호, 계좌번호에 거주지를 확인할 초본을 붙인다. 외국인은 외국인사실증명서다.

접수처

팩스: 02-6989-0120

이메일: [email protected]

우편: 서울시 중구 소공로 70 서울중앙우체국 사서함 2023호 티머니 기후동행카드 수기환불접수 담당자

우편은 배송 시간이 더 걸린다. 마감 직전에 부치면 늦는다.

7. 선불은 9월 29일, 후불 할인은 9월 30일까지

선불 30일권 충전은 8월 31일로 끝났고 그 충전분은 9월 29일까지 쓴다. 후불은 9월 30일까지 할인이 적용되고 10월 1일부터 일반 교통카드가 된다. 단기권만 계속 이용할 수 있다.

카드는 이달에 끝난다. 그런데 돈은 이달 말부터 들어오기 시작한다.

카드 종료일과 페이백 지급일을 하나로 묶으면 헷갈린다. 8월에 마지막으로 충전한 이용권은 페이백 대상이 아니고, 9월에 뭘 새로 해도 받을 금액은 늘지 않는다. 9월 1일에 기후동행패스가 나왔다고 4~6월치 권리가 없어지지도 않는다. 지금 확인할 것은 새 카드가 아니라 4월부터 6월까지의 충전 이력이다. 1건이면 3만원, 3건이면 9만원. 세어 보는 데 5분이면 된다.