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1. 청년미래적금 이자율 계산은 55.5를 곱하는 것부터다

월 납입액에 금리를 곱하고 55.5를 곱한다. 이것이 3년 동안 붙는 은행 이자다.

월 50만원을 기본금리 연 5%로 36개월 넣으면 500,000 × 0.05 × 55.5 = 1,387,500원이다. 우대금리를 다 채워 연 8%가 되면 2,220,000원이다.

나도 처음에는 1,800만원에 8%를 곱했다. 432만원이 나왔다. 실제의 두 배였다.

원금 1,800만원이 3년 내내 통장에 들어 있는 게 아니다. 첫 달에 넣은 50만원은 36개월을 머물고 마지막 달에 넣은 50만원은 1개월만 머문다. 36부터 1까지 다 더하면 666개월치이고, 이걸 12로 나눈 값이 55.5다. 청년미래적금 이자율 계산은 이 55.5 하나만 쥐고 있으면 금리를 바꿔 넣어도 답이 바로 나온다.

2. 정부기여금 108만원과 216만원에도 이자가 붙는다

정부기여금은 월 납입액에 36을 곱하고 6% 또는 12%를 곱하면 나온다. 월 50만원이면 일반형 108만원, 우대형 216만원이다.

여기서 대부분 계산을 멈춘다. 그런데 이 기여금에도 이자가 붙는다.

금융위원회가 연 8%를 가정해 내놓은 값을 보면 일반형 이자가 230만원, 우대형이 239만원이다. 원금에 붙는 이자는 둘 다 222만원으로 같다. 9만원 차이는 기여금에 붙은 이자다. 연 7%로 계산한 값도 202만원과 211만원으로 똑같이 9만원이 벌어진다.

청년도약계좌는 기여금에 이자가 붙지 않았다. 같은 정부 매칭이라도 청년미래적금은 이 부분이 다르다.

일반형이냐 우대형이냐는 내가 고르는 게 아니다. 소득과 재직 요건을 심사해서 정한 뒤 알려준다.

3. 만기 수령액 2138만원은 8%를 다 채운 값이다

월 50만원을 36개월 채웠을 때 청년미래적금 만기 수령액은 일반형 2,138만원, 우대형 2,255만원이다. 연 8%를 다 받았을 때 나오는 값이다.

금융위원회가 금리를 달리해 내놓은 값은 이렇다. 연 6%면 일반형 2,082만원에 우대형 2,197만원, 연 7%면 2,110만원과 2,227만원, 연 8%면 2,138만원과 2,255만원이다.

금리 1%p에 28만원이 움직인다.

그런데 최고금리가 8%인 기관과 7%인 기관이 갈려 있다. 부산은행은 기본 5%에 우대금리가 최대 2.0%p라 최고 연 7.0%다. 우체국도 우대금리는 같은 2.0%p인데, 7월 27일부터 8월 7일 사이에 계좌를 열면 1.0%p가 더 붙어 연 8.0%가 된다. 오늘 계좌를 여는 사람은 아직 이 조건 안에 서 있다.

이 금리는 3년 고정이다.

4. 실질 이자율 19.4%가 나오는 계산

19.4%는 은행이 주는 금리가 아니라 세금을 도로 붙여서 만든 숫자다.

우대형이 연 8%로 받는 돈은 기여금 216만원에 이자 239만원, 합쳐서 455만원이다. 일반 적금이 세금을 떼고도 455만원을 남기려면 세전으로 538만원을 줘야 한다. 이자소득세 15.4%를 떼기 때문이다. 538만원을 아까 그 2,775만원(50만원 × 55.5)으로 나누면 19.4%가 나온다.

같은 방식으로 우대형은 연 7%에서 18.2%, 연 6%에서 16.9%로 내려간다. 일반형은 연 8%에서 14.4%, 연 7%에서 13.2%, 연 6%에서 12.0%다.

청년미래적금 실질 이자율 19.4%는 세 가지가 동시에 맞아야 나온다. 우대형으로 심사가 나야 하고, 최고 8%인 기관이어야 하고, 그 우대금리 조건을 3년 내내 채워야 한다. 하나만 빠져도 아래 줄로 내려간다.

5. 월 50만원이 아니어도 이자율은 그대로다

월 30만원을 넣어도 이자율은 19.4% 그대로다. 줄어드는 건 금액이지 비율이 아니다.

기여금도 이자도 납입액에 그대로 비례한다. 월 30만원 우대형이 연 8%면 은행 이자가 1,332,000원, 기여금이 129만6천원이다. 50만원짜리를 0.6배 한 값이다.

이자율 계산을 뒤집는 건 납입액이 아니라 중도해지다. 만기 전에 깨면 정부기여금은 한 푼도 안 나오고 비과세도 도로 추징한다. 조세특례제한법 제91조의25 제3항에 그렇게 적혀 있다.

가입한 뒤 소득이 올랐다고 매칭 비율이 깎이지는 않는다. 유지심사가 없다. 다만 중소기업 우대형은 만기 한 달 전까지 29개월 이상 재직해야 그 12%를 지킨다.

청년미래적금은 자유적립식이라 달마다 넣는 돈을 줄일 수 있다. 3년을 버틸 금액으로 잡는 게 먼저다. 50만원을 채운 사람이 아니라 만기를 채운 사람이 저 이자율을 받는다.

자주 묻는 질문

우대금리를 하나도 못 채우면 이자가 얼마인가.

기본금리 연 5%가 적용된다. 월 50만원 기준 은행 이자는 1,387,500원이고, 여기에 정부기여금과 그 기여금에 붙는 이자가 더해진다.

가입한 뒤에 금리가 내려갈 수 있나.

청년미래적금은 3년 고정이다. 청년도약계좌는 3년까지만 고정이고 그 뒤로는 변동금리로 넘어간다.

일반형인지 우대형인지 지금 어떻게 아나.

심사 결과 안내에 유형이 함께 적혀 온다. 신청할 때 직접 고르는 항목이 아니다.

1. 서킷브레이커 시간 얼마나 멈추나

거래가 멈추는 건 20분이고, 그 뒤에 10분이 더 붙는다. 합쳐서 30분이다.

앞의 20분은 주문도 체결도 전부 막힌다. 사고파는 창이 닫힌다고 보면 된다. 뒤의 10분은 호가만 받아 모았다가 한 번에 값을 매겨 체결하는 단일가 시간이다. 이 30분을 다 지나야 평소처럼 실시간 거래가 돌아온다.

걸리는 조건은 하나다. 코스피가 전날 종가보다 8% 넘게 떨어진 상태로 1분을 버티면 발동된다. 순간 8%를 찍었다가 바로 올라오면 안 걸린다. 이 1분이 생각보다 많은 일을 한다.

8%짜리 1단계는 하루에 한 번만 걸린다. 같은 날 다시 8%를 넘어도 두 번째는 없다. 그다음은 15%짜리 2단계다.

2. 올해 발동은 몇 시에 몰렸나

올해 코스피에서 걸린 9번 가운데 5번이 정오를 넘긴 시각이었다.

KBS가 한국거래소에서 자료를 받아 7월 29일까지 세어 본 결과다. 낮 12시 10분(6월 26일), 12시 32분(7월 29일), 오후 1시 28분(7월 13일), 1시 51분(7월 7일), 그리고 2시 33분(6월 23일).

장이 열리자마자 걸린 건 6월 8일 오전 9시 3분 한 번뿐이다. 나머지는 10시대 2번, 11시대 1번이었다.

9번 전부 1단계였다. 8% 하락, 20분 중단.

이유는 조건 안에 있다. 8%는 개장 몇 분 만에 만들어지는 낙폭이 아니다. 오전 내내 눌린 값이 쌓이다가 점심 무렵에 그 선을 넘는다.

3. 개장 직후에 뜨는 사이드카

오전 9시대 속보에 나오는 건 서킷브레이커가 아니라 사이드카다. 같은 기간 사이드카는 42번 걸렸고 그중 25번이 9시대였다.

더 좁히면 9시 6분에서 15분 사이에만 19번, 전체의 45.2%다. 9시 6분 정각에 걸린 것만 13번이다.

사이드카는 코스피200 선물이 기준가보다 5% 넘게 오르거나 내린 채 1분을 버티면 발동된다. 밤사이 미국 증시가 크게 움직이면 우리 선물은 열리는 순간 그 값을 그대로 반영한다. 그래서 9시 6분이다.

멈추는 대상도 다르다. 사이드카는 프로그램 매매 주문만 5분 막는다. 내 계좌에서 내는 주문은 그대로 나간다.

아침에 사이드카 속보를 보고 계좌부터 열 일은 아니다. 그 시간에 묶인 건 내 주문이 아니다.

4. 오후 2시 50분이 넘으면

오후 2시 50분을 넘기면 1단계와 2단계는 더 이상 걸리지 않는다. 장 마감 40분 전부터는 발동하지 않게 되어 있다.

올해 가장 늦게 걸린 게 6월 23일 오후 2시 33분이다. 그 선을 17분 앞두고 들어왔다.

예외는 3단계다. 20% 넘게 빠지면 마감 직전이라도 발동되고, 이때는 20분 뒤에 다시 열지 않는다. 그날 장이 거기서 끝난다.

사이드카도 끝나는 시각은 같다. 대신 앞쪽이 하나 더 막혀 있다. 9시부터 9시 5분까지는 아예 발동하지 않는다. 9시 6분에 13번이 몰린 이유가 여기 또 있었다.

5. 멈춘 20분에 할 일

거래가 멈춘 20분에 볼 것은 값이 아니라 원인이다. 화면이 멈춰 있으니 값은 어차피 안 바뀐다.

7월 29일이 그랬다. 코스피는 12시 32분 33초에, 코스닥은 그보다 13분 이른 12시 19분 13초에 멈췄다. 두 시장이 이틀 연속 같이 멈춘 건 그날이 처음이었다. 코스피는 장중 6,228까지 올랐다가 5,527까지 밀렸고, 기관이 1조9682억원을 팔았다.

찾아보다 보니 폭등할 때도 서킷브레이커가 걸린다고 적어 둔 글이 있었다. 그런데 올해 걸린 9번은 전부 8% 하락이었고, 코스피가 17.91% 올라 6,595.45로 끝난 7월 31일에도 장은 멈추지 않았다.

멈추는 방향은 아래쪽뿐이다.

재개 뒤 10분은 단일가라 값이 한 번에 튄다. 그 10분에 시장가로 던지면 20분을 기다린 뜻이 없다.

시각을 외울 일은 아니다. 다만 아침에 뜬 속보와 점심에 뜬 속보는 성격이 다르다는 것 하나는 남는다. 앞의 것은 기계 주문이 5분 쉰 것이고, 뒤의 것은 내 주문까지 30분 묶인 것이다.

자주 묻는 질문

코스닥은 따로 센다. 7월 29일에는 코스닥이 12시 19분 13초, 코스피가 12시 32분 33초로 13분 차이가 났다. 코스닥 서킷브레이커는 올해 4번, 역대 14번이다.

개별 종목이 잠깐 멈춘 것은 VI, 변동성 완화장치다. 서킷브레이커는 시장 전체를 멈추는 제도라 한 종목만 멈추는 일은 없다.

미국은 15분 중단하고 5분 동시호가로 모두 20분이다. 한국보다 10분 짧다.

집을 내놓기로 하고 1주택 양도세부터 찾아보면 답은 짧다. 1세대 1주택은 판 값 12억원까지 세금이 0원이다. 12억원을 넘어도 넘는 부분만 계산한다.

숫자가 12억 하나인 줄 알고 자료를 열었다가 생각이 바뀌었다. 세금을 크게 움직이는 건 집값이 아니라 그 집에서 몇 년 살았느냐였다. 정부가 지금 손대려는 곳도 정확히 거기다.

12억 선이 어떻게 작동하는지, 2년을 살아야 하는 집은 어떤 집인지, 안 살고 팔면 공제가 어떻게 되는지, 이번 개편이 누구를 겨냥하는지, 못 산 사정은 어디까지 봐주는지 순서로 본다.

1. 1주택 양도세가 0원이 되는 선

1세대가 국내에 집 한 채만 두고 2년 이상 보유한 뒤 팔면 12억원까지 세금이 없다.

12억원을 넘는 집은 전액 과세가 아니다. 12억원을 넘는 부분에 해당하는 차익만 계산한다. 전체 차익에 양도가액에서 12억원을 뺀 금액을 양도가액으로 나눈 비율을 곱하면 그게 과세 대상 차익이다. 20억원에 팔아 10억원을 벌었다면 10억원 곱하기 8억원 나누기 20억원, 4억원이 계산 대상이 된다.

그래서 12억원 이하 집을 가진 사람에게 1주택 양도세는 사실상 끝난 이야기다. 요즘 뉴스에 나오는 억 단위 숫자들은 전부 그 선 위의 이야기다.

내 집 숫자로 미리 계산해 보려면 국세청 홈택스에서 양도소득세 모의계산을 쓰면 된다.

https://hometax.go.kr

2. 2년을 살아야 하는 집은 따로 있다

거주까지 해야 비과세되는 집은 살 때 조정대상지역에 있던 집이다.

기본은 2년 보유다. 여기에 취득 당시 그 집이 조정대상지역이었다면 2년 거주가 더 붙는다. 기준일이 파는 날이 아니라 사는 날이라는 게 핵심이다.

그래서 지금 조정대상지역에서 풀린 동네도 안심할 수 없다. 2017년 8월 3일 이후에 잔금을 치렀고 그때 지정 구역이었으면 거주요건은 해제와 상관없이 그대로 따라온다. "우리 동네는 이제 조정지역도 아닌데 왜 거주를 따지냐"는 물음이 세무 상담에서 반복되는 이유다.

반대로 새로 지정된 곳은 지정 이후 산 집부터다. 동탄과 기흥, 구리는 2026년 7월 1일 지정이라 그 뒤에 취득한 집부터 2년 거주가 걸린다. 취득일은 잔금 치른 날과 등기 접수일 중 빠른 날로 본다.

3. 안 살고 판 집은 공제가 다르다

거주 2년을 못 채우면 12억원 초과분에서 받는 장기보유특별공제가 최대 30%에서 멈춘다.

공제표가 둘이다. 표1은 보유기간만 보고 1년에 2%씩 최대 30%다. 표2는 1세대 1주택용으로 보유 1년에 4%(최대 40%)에 거주 1년에 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 간다. 1주택이어도 거주가 2년에 못 미치면 표2가 아니라 표1로 내려간다.

같은 집, 같은 차익인데 여기서 1억원이 왔다 갔다 한다.

10년 전 10억원에 산 집을 22억원에 판다고 하자. 차익 12억원, 과세 대상은 약 5억4500만원이다. 10년을 살았으면 세금이 약 2270만원, 한 번도 안 살았으면 약 1억4860만원이다. 판 값도 같고 번 돈도 같은데 거주 하나로 여기까지 벌어진다.

4. 정부가 지금 손보려는 건 이 공제다

개편의 핵심은 표2에서 보유 공제를 떼어내고 공제액에 한도를 씌우는 것이다.

보유 요건을 없애고 공제액을 10억원대로 제한하는 방식이 유력하게 검토되고 있다. 대신 10년 이상 실제로 산 사람은 최대 80%를 그대로 받도록 보완하는 쪽으로 가닥이 잡혔다.

세무사에게 의뢰한 시뮬레이션을 보면 영향이 어디서 나뉘는지 분명하다. 시세 36억원인 목동신시가지6단지 142㎡를 2006년에 17억5000만원에 사서 살다가 팔면 공제액이 10억원에 못 미쳐 세금이 8013만원 그대로다. 반면 2009년 11억8000만원에 분양받아 계속 산 반포자이 84㎡를 48억3000만원에 팔면 지금 2억1278만원이 7억8910만원으로 뛴다. 20년 살아온 압구정 현대 1·2차 131㎡는 3억5373만원에서 15억4421만원이 된다.

왜 이걸 건드리나. 국세청 집계로 2024년에 팔린 1주택 2만4816가구가 받은 공제가 5조320억원인데, 그중 4조5000억원이 서울이었고 강남3구와 용산이 서울 몫의 78.6%를 가져갔다. 강남구는 2873건에 1조5459억원, 도봉구는 2건에 2000만원이다. 임광현 국세청장은 비쌀수록 공제를 더 받는 구조라며 강남 집 한 채로 200억원 넘게 공제받은 사례까지 공개했다.

아직 확정은 아니다. 한도가 10억원인지 15억원인지, 보유 공제를 아예 없앨지는 세제개편안이 나와야 알 수 있다.

5. 살지 못한 사정이 인정되는 경우

취학과 근무상 형편, 질병 요양처럼 부득이한 사유로 집을 팔면 1년만 살아도 비과세다.

해외로 이주하면서 세대원 전원이 출국하는 경우는 거주기간을 아예 따지지 않는다. 앞으로 비거주 주택에 세금을 더 매기더라도 이런 사정은 인정하는 쪽으로 정부가 방향을 잡은 것으로 전해진다.

세를 준 채로 거주요건을 채우는 길도 있다. 상생임대주택 특례다. 직전 계약보다 임대료를 5% 안으로 올린 계약을 2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 시작하면 실거주 없이 2년 거주요건을 채운 것으로 봐준다. 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년을 실제로 채워야 하고, 양도세 신고 때 특례적용신고서를 따로 내야 적용된다. 지금 이 특례는 올해 말이 끝이다.

실거주를 인정받을 때는 전입신고가 기본이고, 여기에 공과금 납부 내역이나 주차장 차량 출입 기록 같은 자료를 함께 본다.

자료를 다 훑고 나니 이번 개편의 성격이 보인다. 오래 갖고 있던 사람이 아니라 오래 산 사람에게 공제를 몰아주겠다는 것이고, 그 선을 40억원대부터 세게 긋겠다는 것이다. 다만 20년 살아온 집을 파는 사람과 한 번도 안 산 사람을 같은 칸에 넣지 않는 선만은 지켜졌으면 한다.

자주 묻는 질문

세대 판정은 주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이 하는지로 합니다. 카드 사용 지역이나 공과금 납부로 함께 산 것이 확인되면 세대 분리는 부인됩니다. 30세 미만 자녀는 기준 중위소득 40% 수준(2026년 기준 월 약 102만6000원) 이상의 꾸준한 소득이 있어야 별도 세대로 봅니다.

일시적 2주택 특례로 종전 주택을 비과세받을 수 있습니다. 종전 주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 됩니다. 종전 주택 자체가 2년 보유 같은 비과세 요건을 갖춘 상태여야 합니다.

취득일 기준으로 그날 그 지역이 지정 상태였는지를 봅니다. 취득일은 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이고, 분양받은 집은 잔금일과 사용승인일 중 늦은 날입니다. 지금 해제됐는지는 판단에 영향을 주지 않습니다.

청년미래적금 갈아타기 방법을 찾고 있다면 순서보다 날짜를 먼저 봐야 한다. 계좌개설 기간은 7월 27일부터 8월 7일까지고, 이 안에 새 적금 계좌를 열고 청년도약계좌 특별중도해지까지 끝내야 한다. 그런데 해지한 날에는 새 적금에 돈을 넣지 못한다. 납입은 그다음 영업일 오전 9시부터다.

금융위원회 안내를 읽다가 여기서 멈췄다. 8월 7일은 금요일이다. 그날 해지하면 첫 납입 가능일이 8월 10일 월요일이 되고, 그건 계좌개설 기간 밖이다.

새 계좌를 여는 순서, 실제로 움직여야 하는 마지막 날, 도약계좌에서 돌려받는 금액, 갈아타면 손해인 경우, 은행에 따라 달라지는 것을 차례로 적는다.

1. 청년미래적금 갈아타기 방법은 순서가 반이다

새 적금 계좌를 0원으로 먼저 열고, 청년도약계좌는 그다음에 해지한다. 이 순서를 뒤집으면 갈아타기가 아니라 그냥 중도해지가 된다.

금융위원회는 계좌를 열기 전에 청년도약계좌를 해지하면 갈아타기가 불가능하다고 안내했다. NH농협은행이 대상자에게 보낸 문자에도 같은 문장이 있었다. 청년미래적금을 0원으로 신규 가입한 후 청년도약계좌를 특별중도해지하라고 적혀 있었다.

전체 순서는 다섯 단계다. 서민금융진흥원 알림톡으로 가입 가능 통보를 확인한다. 그 은행 앱에서 청년미래적금 계좌를 개설한다. 청년도약계좌를 가진 은행 앱에서 특별중도해지를 신청한다. 접수되면 기존 계좌는 자동으로 해지된다. 그다음 영업일 오전 9시부터 새 적금에 돈을 넣는다.

여기서 고를 것은 일반 중도해지가 아니라 청년미래적금 가입 목적의 특별중도해지다. 메뉴 이름을 잘못 누르면 정부기여금과 비과세가 그대로 없어진다.

https://www.fsc.go.kr/edu/news/87370

2. 실제로 움직여야 하는 마지막 날

마지막 날은 8월 7일이 아니라 8월 6일 목요일이다.

계좌개설 기간이 8월 7일 금요일까지인 건 맞다. 그런데 특별중도해지를 한 날에는 납입이 막히고, 다음 영업일 오전 9시부터 열린다. 8월 7일에 해지하면 첫 납입일이 8월 10일 월요일로 넘어간다. 계좌개설 기간이 이미 끝난 뒤다.

오늘부터 세면 5영업일 남았다.

시간도 하루 종일 열려 있지 않다. 서민금융진흥원 안내는 영업일 오전 9시부터 오후 6시 30분까지라고 적혀 있고, 특별중도해지 업무 시간을 오후 7시까지로 소개한 곳도 있다. 두 시각이 다르니 오후 6시 30분 전에 끝내는 쪽이 안전하다. 토요일과 일요일은 아예 빠진다.

1회차 납입을 마지막 날까지 안 넣으면 가입이 취소된다는 말이 돌지만, 금융위원회와 서민금융진흥원 안내에는 그 문장이 없다. 확인되지 않은 이야기다. 그래도 해지 다음 날 1,000원이라도 넣어 두려면 하루 여유가 필요하다.

3. 도약계좌에서 돌려받는 돈

특별중도해지는 그동안 쌓인 정부기여금과 이자를 그대로 얹어 돌려준다. 손해 보고 깨는 해지가 아니다.

NH농협은행에서 갈아탄 사람의 명세가 구체적이다. 19개월 동안 매월 70만원씩 넣어 원금이 1,330만원이었고, 여기에 이자 588,989원과 정부기여금 646,756원이 붙어 14,535,745원을 받았다. 원금 대비 9.3%다.

다만 이 목돈을 새 적금에 한꺼번에 넣는 것은 안 된다. 청년미래적금은 월 최대 50만원씩 3년을 채우는 구조라, 해지환급금은 따로 굴릴 곳을 정해야 한다. 이 부분을 일시납입으로 오해하고 갈아탄 사람이 적지 않다.

청년도약계좌를 5년 만기까지 채운 사람은 청년미래적금 가입 대상이 아니다.

4. 갈아타면 오히려 손해인 경우

청년도약계좌 만기가 1년 남짓 남았다면 갈아타지 않는 편이 낫다. 새로 36개월을 시작하는 셈이라 목돈 시점이 오히려 뒤로 밀린다.

한 번 해지하면 되돌릴 방법이 없다. 청년도약계좌는 2025년 12월로 신규 가입이 끝난 상품이라 재가입이 안 된다. 해지 동의 화면에도 해지 취소 불가, 재가입 불가라고 적혀 있다.

반대로 우대형으로 통보받았다면 계산이 뒤집힌다. 청년도약계좌 정부기여금은 월 70만원을 넣어도 최대 3만 3천원인데, 청년미래적금 우대형은 50만원만 넣어도 12%인 6만원이다. 금리도 다르다. 청년도약계좌는 4년차부터 변동금리로 넘어가 이번에 3% 수준으로 고시됐고, 청년미래적금은 3년 내내 기본 5%에 은행 우대금리가 붙는다.

내는 돈은 월 20만원 줄고 받는 기여금은 두 배 가까이 오른다. 우대형이면 고민할 이유가 별로 없다.

5. 지금 와서 은행은 못 바꾼다

가입 가능 기관은 신청할 때 고른 그 은행으로 이미 정해져 통보됐다. 우대금리가 더 좋은 은행이 눈에 들어와도 이번 회차에는 옮길 수 없다.

같은 은행끼리면 절차가 짧다. KB국민은행에서 갈아탄 사람은 청년미래적금에 가입하자마자 청년도약계좌 해지 창이 바로 떴다고 했다. 은행이 다르면 두 앱을 각각 열어 계좌개설과 특별중도해지를 따로 해야 한다. 그만큼 시간이 더 든다.

계좌를 열었으면 자동이체 날짜부터 정해 두는 게 좋다. 은행 우대금리 조건은 지금 한 번 채우는 것이 아니라 3년 동안 유지하는 것이다. 급여이체나 월 카드 사용 실적처럼 이미 쓰고 있는 조건이 있으면 그쪽을 먼저 걸어 두면 된다.

며칠 안에 끝낼 일이지만 결정은 3년을 보고 해야 한다. 월 50만원을 무리해서 채우다 중간에 깨면 기여금도 비과세도 남지 않는다. 자유적립식이라 1,000원부터 넣을 수 있으니 3년을 버틸 금액으로 시작하는 편이 낫다.

자주 묻는 질문

이번 회차 자격은 그대로 없어진다. 12월로 잡혀 있는 2차 모집에서는 청년도약계좌 갈아타기를 지원하지 않는다는 것이 지금까지 나온 기준이다. 갈아탈 기회는 이번 한 번뿐이다.

만기 한 달 전 시점까지 중소기업에서 29개월 이상 일하면 전체 기간을 우대형으로 인정한다. 이직은 가입 기간 안에서 2회까지 된다. 이 조건을 못 채우면 만기에 일반형으로 바뀌고 기여금이 조정된다.

서민금융진흥원은 은행별 우대이율을 최대한 보장하는 쪽으로 계산한다고 안내했다. 지금 충족한 우대 조건은 만기까지 유지한 것으로 보고 이자를 매긴다.

집을 팔고 잔금까지 받았다면 양도세 신고기간은 하나로 정해진다. 판 날이 속한 달의 말일부터 2개월이다. 3월 15일에 잔금을 받았다면 4월 30일이 아니라 5월 31일까지다.

이 글을 준비하면서 검색으로 올라오는 글을 여러 개 열어 봤는데, 바로 이 한 줄에서 답이 달랐다. 같은 3월 15일 잔금을 두고 어떤 글은 4월 30일, 어떤 글은 5월 31일이라고 적어 놓았다. 억 단위 세금이 오가는 항목의 마감일인데 한 달이 벌어져 있었다.

출발점을 어디로 잡는지, 그 출발점이 되는 판 날이 언제인지, 마감일이 주말이면 어떻게 되는지, 다음 해 5월에 한 번 더 해야 하는 사람은 누구인지, 그리고 이미 넘겼다면 지금 뭘 해야 하는지 차례로 적는다.

1. 양도세 신고기간, 어디서부터 2개월인가

양도세 신고기간은 판 날이 속한 달의 말일부터 2개월이다. 판 날부터 2개월도 아니고, 다음 달 말일까지도 아니다.

3월 15일에 잔금을 받았으면 3월 31일이 출발점이고 거기서 2개월이니 5월 31일이 마감이다. 6월 10일에 팔았으면 8월 31일이다. 국세청도 같은 방식으로 예를 들어 놓았다. 7월 15일에 잔금을 받았다면 9월 30일까지다.

한 달을 착각하면 하루 늦은 게 아니라 한 달을 통째로 넘긴다. 늦게 잡으면 무신고, 일찍 잡으면 그냥 일찍 낸 것이니 헷갈릴 때는 앞으로 당겨 잡는 쪽이 안전하다.

기한은 국세청 화면에서 직접 확인할 수 있다.

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2309&cntntsId=7708

2. 판 날은 계약서 쓴 날이 아니다

기한을 세는 판 날은 계약한 날이 아니라 잔금을 다 받은 날이다. 정확히는 잔금을 청산한 날과 등기가 넘어간 날 중 빠른 날이다.

보통은 잔금일이 먼저다. 다만 잔금을 다 받기 전에 소유권을 먼저 넘겨 준 거래라면 등기접수일이 판 날이 된다.

계약일로 계산하면 대개 기한을 앞당겨 잡게 되니 손해 볼 일은 없다. 문제는 반대다. 잔금 일정이 미뤄져 계약서 날짜와 실제 입금일이 두 달 넘게 벌어진 경우, 계약서만 보고 계산하면 이미 지난 날짜를 마감일로 적어 두게 된다.

달력에 표시할 날짜는 도장 찍은 날이 아니라 돈이 다 들어온 날이다.

증여받은 부동산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 부담부증여는 2개월이 아니라 3개월이다. 증여세 기한에 맞춘 것이라 이것만 다르다.

3. 마감일이 일요일이면 하루가 늘어난다

마감일이 토요일이나 일요일, 공휴일, 근로자의 날이면 그 다음 날이 기한이 된다. 국세청이 정해 둔 기한 특례다.

올해가 딱 그랬다. 다음 해 5월에 하는 확정신고는 원래 5월 31일까지인데, 2026년은 5월 31일이 일요일이라 6월 1일 월요일까지로 밀렸다. 국세청도 신고 안내문에 6월 1일로 적어 보냈다.

하루가 늘어난다고 미루라는 얘기는 아니다. 마감 직전에는 홈택스가 몰리고, 신고서를 넣는 것으로 끝나는 게 아니라 그날 안에 세금까지 내야 한다. 신고만 하고 돈을 안 내면 납부지연 가산세는 그대로 붙는다.

4. 다음 해 5월에 한 번 더 하는 사람

한 해에 한 건만 팔고 2개월 안에 예정신고를 마쳤으면 다음 해 5월에 또 할 일은 없다. 확정신고까지 해야 하는 사람은 따로 있다.

예정신고를 아예 하지 않은 사람, 그리고 같은 해에 두 건 이상 팔면서 소득을 합쳐 신고하지 않은 사람이다. 두 건을 따로 신고하면 각각 낮은 세율 구간에 걸리는데, 합치면 구간이 올라가 세금이 달라지기 때문이다. 기간은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지다.

올해 국세청이 확정신고 안내문을 보낸 사람은 22만명인데, 그중 부동산은 1만명이었다. 18만2000명은 해외주식이다.

부동산은 대부분 예정신고 한 번으로 끝난다는 뜻이다.

5. 기한을 넘겼다면 지금 할 일

이미 기한이 지났다면 지금 신고하는 게 가장 싸다. 법정 기한이 지나도 기한후신고는 언제든 할 수 있고, 하루라도 빠를수록 가산세가 적다.

무신고 가산세는 내야 할 세금의 20%다. 계약서를 실제와 다르게 꾸미는 식의 부정한 방법이 확인되면 40%로 올라간다. 여기에 납부지연 가산세가 하루 0.022%씩 붙는다. 1년을 끌면 8%쯤이다. 낼 세금이 5000만원이었다면 가산세만 1000만원에서 시작한다.

몇 년 조용하면 넘어가는 것도 아니다. 신고를 아예 하지 않은 양도세는 확정신고 기한 다음 날인 6월 1일부터 7년 안에 언제든 과세할 수 있다. 세무서에서 연락이 없는 건 넘어갔다는 뜻이 아니라 아직 차례가 오지 않았다는 뜻에 가깝다. 그사이 가산세만 쌓인다.

자료를 찾아보는 내내 마음에 걸린 건 세율이나 공제가 아니라 날짜였다. 계산은 홈택스가 대신 해 주고 틀리면 고칠 길도 있는데, 기한은 지나가면 되돌릴 방법이 없다. 잔금 받은 날짜를 달력에 옮겨 적는 데는 10초면 된다.

자주 묻는 질문

손해를 보고 팔아 낼 세금이 0원이어도 신고 의무는 있습니다. 무신고 가산세는 내야 할 세금을 기준으로 매기니 세액이 없으면 가산세도 붙지 않지만, 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익이 났을 때 손실을 합쳐 세금을 줄이려면 신고해 둔 기록이 있어야 유리합니다.

세무서에 낸 양도소득세의 10%를 지방소득세로 한 번 더 내야 마무리됩니다. 홈택스 신고내역 화면에서 위택스로 넘어가 신고하면 됩니다.

낼 세액이 1000만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다. 2000만원 이하면 1000만원을 넘는 금액을, 2000만원을 넘으면 전체의 절반까지를 납부기한이 지난 뒤 2개월 안에 내면 됩니다.

영수증을 늦게 찾아 필요경비를 빠뜨렸거나 공제를 적용하지 않았다면 경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 신고 기한이 지난 뒤 5년 안에 관할 세무서에 청구하면 됩니다.

7월 부동산 세제개편을 아무리 찾아봐도 정작 개편안이 안 보인다. 아직 안 나왔기 때문이다. 정부가 6월부터 여러 번 7월 말이라고 말해온 발표는 8월 초로 넘어갔고, 7월 29일 국회 업무보고에서도 구윤철 부총리는 다음 달 초라고 답했다.

며칠 자료를 들여다보면서 제일 걸린 건 세율이 아니라 절차였다. 어떤 항목은 국회에서 법을 고쳐야 바뀌고, 어떤 항목은 정부가 시행령만 고치면 그날로 바뀐다. 발표가 나와도 내 세금이 언제 오르는지는 그 항목이 둘 중 어디에 속하느냐로 정해진다.

발표가 왜 밀렸는지, 국회를 안 거치는 항목과 거쳐야 하는 항목이 뭔지, 기준이 어떻게 바뀌는지, 우리 집이 대상인지 보는 법 순서로 적는다.

1. 7월 부동산 세제개편이 아직 안 나온 이유

7월에는 안 나온다. 8월 초다. 7월 29일 구 부총리는 국회 재정경제기획위원회 업무보고에서 개편안을 다음 달 초에 내놓겠다고 했다.

밀린 자리에는 토론회가 들어갔다. 7월 16일 세제 의견을 듣는 토론회, 23일 이재명 대통령이 주재한 국민 대토론회, 27일 한성숙 국무총리가 주재한 대토론회까지 열흘 새 세 번이다.

그 사이 말도 한 번 정리됐다. 23일 대토론회에서 이 대통령은 선진국 수준으로 하려면 3배는 올려야 하는데 그러면 폭동 비슷한 상황이 벌어지지 않겠느냐고 했다. 29일 국회에서 구 부총리는 꼭 3배라는 뜻이 아니라 지금이 낮으니 좀 올려야 한다는 예시로 이해해달라고 답했다. 같은 자리에서 집값을 잡으려고 부동산 세제를 운영하는 게 아니라 거래 정상화와 시장 안정이 목적이라고도 했다.

6일 만에 3배는 예시가 됐다.

2. 국회 표결 없이 바뀌는 항목

공정시장가액비율이다. 시행령에 적힌 숫자라 정부가 고치기로 하면 국회 표결 없이 그대로 바뀐다.

공시가격에 이 비율을 곱해서 세금을 매길 기준 금액을 만든다. 지금은 60%다. 문재인 정부 때 95%까지 올라갔다가 윤석열 정부에서 60%로 내려온 뒤 그대로 유지되고 있다.

국회예산정책처가 계산한 숫자가 있다. 60%인 지금 올해 주택분 보유세는 8조6995억원인데, 80%로 올리면 10조658억원이 된다. 15.7% 늘어난다. 서울만 보면 4조5191억원에서 5조4721억원으로 21.1% 오르고, 종부세를 내는 사람 1인당 평균은 324만원에서 624만원이 된다.

세율은 한 글자도 안 건드리고 나온 숫자다.

3. 발표돼도 당장은 안 바뀌는 것

세율과 공제, 취득세는 법에 적혀 있어서 국회를 거쳐야 한다. 8월 초에 나오는 건 정부안이지 확정된 세금이 아니다.

지금 종부세 세율은 과세표준 3억원 이하부터 94억원 초과까지 7단계로 나뉘고 0.5~2.7%가 붙는다. 3주택 이상이면 최고 5.0%다. 이 구간을 더 잘게 쪼개서 비싼 집일수록 높은 세율을 매기는 방안이 거론된다.

양도세 쪽에서는 장기보유특별공제가 걸려 있다. 1주택자는 보유 기간과 거주 기간을 합쳐 최대 80%까지 공제받는데, 보유 요건을 없애고 공제액에 10억원대 한도를 두는 안이 검토되고 있다. 이 안대로 가면 서울 초고가 주택의 양도세가 지금의 2~5배가 된다는 계산이 나왔다.

다주택자 취득세 중과를 푸는 것도 법 개정 사항이다. 보유세는 시행령으로 먼저 오르고 거래세 인하는 국회에서 늦게 움직일 수 있다는 뜻이다.

4. 몇 채냐에서 얼마짜리냐로

과세 기준이 주택 수에서 보유한 집값 합계로 옮겨간다.

지금은 30억원짜리 한 채를 가진 사람보다 10억원짜리 세 채를 가진 사람이 세금을 더 내는 일이 생긴다. 주택 수를 보고 중과세율을 매기기 때문이다. 이 구조가 비싼 집 한 채로 수요를 몰리게 했다는 게 정부 판단이다.

바뀌는 방향은 3개 구간이다. 공시가격 12억원 이하는 지금처럼 종부세를 안 내고, 그 위 중간 구간은 비슷하게 두거나 조금 올리고, 초고가 구간은 과세표준을 잘게 나눠 세율을 크게 올린다. 여기에 실제로 사는 집이냐 아니냐를 얹어 깎아주거나 더한다.

초고가를 얼마부터로 볼지는 아직 안 정해졌다. 7월 23일 토론회에서는 실거래가 10억원이라는 의견과 공시가격 30억원이라는 의견이 같이 나왔고, 20억원부터 100억원까지 벌어졌던 범위가 최근에야 시가 30억~50억원으로 좁혀졌다. 이 선을 어디에 긋느냐로 대상 가구 수가 통째로 달라진다.

5. 우리 집이 대상인지 보는 기준

공시가격 12억원이다. 1주택자는 공시가격이 12억원을 넘어야 종부세를 낸다.

공시가격은 시세에 현실화율을 곱해서 나온다. 현실화율은 69%로 4년째 그대로라, 공시가격 12억원이면 시세로 17억원쯤이다. 지난 5월 서울 아파트 평균 매매가격이 13억4543만원이었으니 서울에서도 위쪽에 속한다.

12억원에서 14억원 사이는 공시가격이 오르면서 새로 종부세 대상이 될 수 있는 구간이다. 갑자기 세금이 붙지 않도록 단계적으로 깎아주는 장치를 두자는 제안이 국회미래연구원 보고서에 담겼다.

12억원 아래라고 무관하지는 않다. 현실화율이 올라 공시가격이 오르면 재산세는 세율을 안 건드려도 따라 오른다.

지금 할 일은 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격이 어느 구간인지 확인해두는 것이다. 서둘러 파는 건 다른 얘기다. 토론회에서 양도세 한시 인하와 유예기간이 거론된 터라 며칠 차이로 손해를 볼 수 있다.

며칠 자료를 뒤지는 동안 가장 자주 바뀐 건 세율이 아니라 말이었다. 3배가 예시가 되고, 7월 말이 8월 초가 되고, 초고가 기준은 10억원과 50억원 사이를 오갔다. 숫자가 정해지지 않은 동안 먼저 움직인 쪽이 늘 손해였다.

자주 묻는 질문

종부세와 재산세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 매긴다. 공정시장가액비율처럼 시행령만 고치면 되는 항목은 빠르면 내년 과세분부터 반영될 수 있고, 세율이나 공제처럼 법을 고쳐야 하는 항목은 국회를 통과한 뒤 정해지는 시행일부터다.

과세 기준이 보유한 집값 합계로 바뀌면 그럴 수 있다. 저가 주택을 여러 채 가져 합계가 크지 않으면 지금보다 부담이 줄고, 비싼 집은 한 채라도 늘어난다.

아니다. 개편안은 발표 전이고 시행일도 없어서 지금 파는 거래에는 현행 세금이 그대로 적용된다.

방향은 그렇게 잡혀 있다. OECD도 7월 2일 한국경제보고서에서 거래세 비중을 줄이고 보유세를 늘리라고 권고했다. 다만 취득세와 양도세는 법 개정 사항이라 보유세보다 늦게 움직일 수 있다.