전세보증금 3억 원을 보증금 1억 원과 월세로 바꾼다면 월세는 얼마일까? 전월세 계산기로 먼저 구할 수 있는 것은 줄어든 보증금 2억 원에 해당하는 월세다. 돌려받은 보증금으로 대출을 갚는다면, 줄어드는 대출이자와 새로 내는 월세를 비교해야 한 달 지출이 얼마나 달라지는지 알 수 있다.
1. 보증금 2억 원을 줄이면 월세는 얼마?
2026년 9월 29일 확인 가능한 한국은행 기준금리는 연 3.00%다. 주택 보증금을 월세로 전환할 때 법에서 정한 비율의 상한은 연 10%와 ‘기준금리+2%포인트’ 중 낮은 값이다. 2026년 9월 29일 기준 상한은 연 5.00%다.
계산식은 줄어드는 보증금 × 전환율 ÷ 12다. 보증금 3억 원을 1억 원으로 낮추면 2억 원에만 5%를 적용한다. 1년 치가 1,000만 원이고, 한 달로 나누면 약 83만 3,333원이다. 전세보증금 3억 원 전체에 5%를 곱하면 월세를 지나치게 크게 계산하게 된다.
집주인이 같은 조건에서 월세 100만 원을 제시했다면 전환율은 100만 원 × 12 ÷ 2억 원 = 연 6%다. 기존 주택 계약의 보증금을 월세로 바꾸는 경우에는 연 6%가 법정 상한인 5%를 넘는다.
2. 계산기에 넣을 숫자
전월세 전환 계산기에서 ‘전세→월세’를 고르고 변경 전 보증금 3억 원, 변경 후 보증금 1억 원, 전환율 5%를 입력하면 된다. 결과로 나온 약 83만 3,333원은 이번에 보증금을 줄이면서 추가되는 월세다. 이미 월세를 내고 있었다면 기존 월세에 약 83만 3,333원을 더해 변경 후 월세를 확인한다.
계산기에 전환율이 자동으로 입력돼 있어도 적용된 비율을 확인한다. 2026년 7월 기준으로 만든 계산기에는 당시 기준인 4.75%가 남아 있을 수 있다. 계약할 때는 한국은행 기준금리를 다시 확인해 입력해야 한다.
3. 새 계약에도 5%가 월세 상한일까?
기존 계약 도중 보증금을 월세로 바꾸거나 계약갱신요구권을 행사하며 전환하는 경우와, 새 세입자가 처음부터 보증금·월세 조건으로 계약하는 경우는 구분해야 한다. 새 계약의 월세를 전환율로 계산했을 때 연 5%를 넘더라도, 그 이유만으로 법정 상한 위반이라고 판단할 수는 없다.
새 계약이라면 비슷한 위치와 면적의 전월세 거래금액도 비교한다. 5%로 환산한 월세는 비교할 숫자 하나일 뿐, 그 집의 적정 월세를 정해 주지는 않는다.
4. 한 달에 실제로 더 내는 돈
앞의 예에서 돌려받는 보증금 2억 원으로 연 4% 대출 2억 원을 전부 갚는다고 가정해 보자. 이자만 내던 대출이라면 월 이자 약 66만 6,667원을 내지 않게 되고, 월세 약 83만 3,333원을 내야 한다. 관리비 등 다른 조건이 같다면 한 달 지출은 약 16만 6,666원 늘어난다. 대출금리 4%는 계산을 보여주기 위한 가정이며, 실제 비교에는 본인의 대출 조건을 넣어야 한다.
전세와 월세 중 어느 계약에 돈이 덜 드는지 비교할 때는 각 계약의 대출이자, 월세, 관리비를 입력한다. 보증보험료와 중개보수처럼 계약마다 다른 비용도 더한다. 돌려받을 보증금 원금은 매달 쓰는 비용으로 넣지 않는다. 계산 결과가 비슷하다면 보증금을 돌려받을 수 있는지와 필요한 대출이 실제로 가능한지도 계약 전에 확인해야 한다.
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