집값을 마련한 뒤에도 매달 땅을 빌리는 돈이 나간다. 고덕강일3단지 토지임대부는 건물 분양가와 월 토지임대료를 함께 살펴야 예산을 잡을 수 있다. 얼마나 오래 살 수 있는지, 이사할 때 어떻게 팔 수 있는지도 청약 전에 알아둘 조건이다.
1. 건물은 내 소유, 땅은 빌려 쓰는 방식이다
고덕강일3단지는 공공이 소유한 땅을 빌리고, 분양받은 사람이 건물을 소유하는 주택이다. 분양가에 땅값이 들어가지 않는 대신 SH와 토지 임대차계약을 맺고 매달 토지임대료를 낸다.
토지 임대차기간은 40년 이내다. 소유자의 75% 이상이 갱신을 청구하면 40년 범위에서 갱신할 수 있다. 최장 80년까지 거주할 수 있다는 설명에는 이 갱신 조건이 붙는다.
2. 건물값에 월 임대료와 부대비용을 더해 본다
2026년 10월 본청약의 건물 분양가는 전용 49㎡가 2억 8,336만 1천~3억 1,724만 2천 원, 전용 59㎡가 3억 4,879만 6천~3억 9,050만 원이다. 같은 면적이라도 동·호에 따라 가격이 달라진다.
매달 내는 토지임대료는 49㎡가 42만 6천 원, 59㎡가 51만 1,500원이다. 대출을 받는다면 상환액에 이 임대료와 관리비까지 더해야 한 달 주거비가 보인다.
발코니 확장비와 취득세·인지세 등은 건물 분양가에 포함되지 않는다. 분양가만 보고 자금을 맞추기보다 입주에 필요한 목돈과 입주 후 매달 쓸 돈을 나눠 잡는 편이 좋다.
3. 목돈을 맡기고 월 임대료를 줄일 수도 있다
당첨자와 SH가 합의하면 월 토지임대료의 최대 60%를 보증금으로 전환할 수 있다. 보증금을 맡기는 만큼 매달 내는 임대료를 줄이는 방식이다.
월 부담을 낮추고 싶다면 살펴볼 만하지만, 그만큼 보증금으로 마련할 목돈이 늘어난다. 전환이율과 실제 보증금은 계약 전 안내될 예정이므로 공개된 2.5% 전환이율과 보증금 계산 예시를 확정 조건으로 잡아서는 안 된다.
4. 5년 살았다고 바로 개인에게 팔 수는 없다
거주의무는 5년, 전매제한은 10년이다. 두 기간은 서로 다른 조건이다. 개인에게 팔려면 거주의무를 채우고 전매제한기간도 지나야 한다.
전매제한기간이 끝나기 전에 양도하려면 SH에 매입을 신청하는 절차를 거친다. 이때 받는 금액을 미래 시세와 같다고 생각해서는 안 된다. 가까운 시기에 직장이나 가족 사정으로 이사할 가능성이 있다면, 건물값과 함께 처분 조건도 따져볼 필요가 있다.
5. 청약일은 공급유형과 거주기간에 따라 다르다
모집공고일은 2026년 10월 16일이며 공급 규모는 1,305호다. 사전청약 당첨자는 10월 26~27일, 특별공급 신청자는 11월 2~3일에 접수한다.
일반공급 1순위 가운데 서울에 2년 이상 계속 거주한 사람은 11월 4일에 신청한다. 서울 거주기간이 2년 미만이거나 인천·경기에 거주하는 1순위자는 11월 5일, 2순위자는 11월 6일이다. 거주지만으로 신청 자격이 정해지는 것은 아니므로 해당 공급유형의 자격을 갖췄는지 함께 확인해야 한다.
신청은 SH인터넷청약시스템에서 하며, 당첨자 발표는 11월 26일 16시 이후다.
청약을 생각한다면 건물값을 마련할 수 있는지에서 한 걸음 더 살펴보자. 매달 토지임대료를 감당할 수 있는지, 거주·매각 조건이 앞으로의 생활계획과 맞는지까지 따져야 선택이 선명해진다.
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