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집을 내놓기로 하고 1주택 양도세부터 찾아보면 답은 짧다. 1세대 1주택은 판 값 12억원까지 세금이 0원이다. 12억원을 넘어도 넘는 부분만 계산한다.

숫자가 12억 하나인 줄 알고 자료를 열었다가 생각이 바뀌었다. 세금을 크게 움직이는 건 집값이 아니라 그 집에서 몇 년 살았느냐였다. 정부가 지금 손대려는 곳도 정확히 거기다.

12억 선이 어떻게 작동하는지, 2년을 살아야 하는 집은 어떤 집인지, 안 살고 팔면 공제가 어떻게 되는지, 이번 개편이 누구를 겨냥하는지, 못 산 사정은 어디까지 봐주는지 순서로 본다.

1. 1주택 양도세가 0원이 되는 선

1세대가 국내에 집 한 채만 두고 2년 이상 보유한 뒤 팔면 12억원까지 세금이 없다.

12억원을 넘는 집은 전액 과세가 아니다. 12억원을 넘는 부분에 해당하는 차익만 계산한다. 전체 차익에 양도가액에서 12억원을 뺀 금액을 양도가액으로 나눈 비율을 곱하면 그게 과세 대상 차익이다. 20억원에 팔아 10억원을 벌었다면 10억원 곱하기 8억원 나누기 20억원, 4억원이 계산 대상이 된다.

그래서 12억원 이하 집을 가진 사람에게 1주택 양도세는 사실상 끝난 이야기다. 요즘 뉴스에 나오는 억 단위 숫자들은 전부 그 선 위의 이야기다.

내 집 숫자로 미리 계산해 보려면 국세청 홈택스에서 양도소득세 모의계산을 쓰면 된다.

https://hometax.go.kr

2. 2년을 살아야 하는 집은 따로 있다

거주까지 해야 비과세되는 집은 살 때 조정대상지역에 있던 집이다.

기본은 2년 보유다. 여기에 취득 당시 그 집이 조정대상지역이었다면 2년 거주가 더 붙는다. 기준일이 파는 날이 아니라 사는 날이라는 게 핵심이다.

그래서 지금 조정대상지역에서 풀린 동네도 안심할 수 없다. 2017년 8월 3일 이후에 잔금을 치렀고 그때 지정 구역이었으면 거주요건은 해제와 상관없이 그대로 따라온다. "우리 동네는 이제 조정지역도 아닌데 왜 거주를 따지냐"는 물음이 세무 상담에서 반복되는 이유다.

반대로 새로 지정된 곳은 지정 이후 산 집부터다. 동탄과 기흥, 구리는 2026년 7월 1일 지정이라 그 뒤에 취득한 집부터 2년 거주가 걸린다. 취득일은 잔금 치른 날과 등기 접수일 중 빠른 날로 본다.

3. 안 살고 판 집은 공제가 다르다

거주 2년을 못 채우면 12억원 초과분에서 받는 장기보유특별공제가 최대 30%에서 멈춘다.

공제표가 둘이다. 표1은 보유기간만 보고 1년에 2%씩 최대 30%다. 표2는 1세대 1주택용으로 보유 1년에 4%(최대 40%)에 거주 1년에 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 간다. 1주택이어도 거주가 2년에 못 미치면 표2가 아니라 표1로 내려간다.

같은 집, 같은 차익인데 여기서 1억원이 왔다 갔다 한다.

10년 전 10억원에 산 집을 22억원에 판다고 하자. 차익 12억원, 과세 대상은 약 5억4500만원이다. 10년을 살았으면 세금이 약 2270만원, 한 번도 안 살았으면 약 1억4860만원이다. 판 값도 같고 번 돈도 같은데 거주 하나로 여기까지 벌어진다.

4. 정부가 지금 손보려는 건 이 공제다

개편의 핵심은 표2에서 보유 공제를 떼어내고 공제액에 한도를 씌우는 것이다.

보유 요건을 없애고 공제액을 10억원대로 제한하는 방식이 유력하게 검토되고 있다. 대신 10년 이상 실제로 산 사람은 최대 80%를 그대로 받도록 보완하는 쪽으로 가닥이 잡혔다.

세무사에게 의뢰한 시뮬레이션을 보면 영향이 어디서 나뉘는지 분명하다. 시세 36억원인 목동신시가지6단지 142㎡를 2006년에 17억5000만원에 사서 살다가 팔면 공제액이 10억원에 못 미쳐 세금이 8013만원 그대로다. 반면 2009년 11억8000만원에 분양받아 계속 산 반포자이 84㎡를 48억3000만원에 팔면 지금 2억1278만원이 7억8910만원으로 뛴다. 20년 살아온 압구정 현대 1·2차 131㎡는 3억5373만원에서 15억4421만원이 된다.

왜 이걸 건드리나. 국세청 집계로 2024년에 팔린 1주택 2만4816가구가 받은 공제가 5조320억원인데, 그중 4조5000억원이 서울이었고 강남3구와 용산이 서울 몫의 78.6%를 가져갔다. 강남구는 2873건에 1조5459억원, 도봉구는 2건에 2000만원이다. 임광현 국세청장은 비쌀수록 공제를 더 받는 구조라며 강남 집 한 채로 200억원 넘게 공제받은 사례까지 공개했다.

아직 확정은 아니다. 한도가 10억원인지 15억원인지, 보유 공제를 아예 없앨지는 세제개편안이 나와야 알 수 있다.

5. 살지 못한 사정이 인정되는 경우

취학과 근무상 형편, 질병 요양처럼 부득이한 사유로 집을 팔면 1년만 살아도 비과세다.

해외로 이주하면서 세대원 전원이 출국하는 경우는 거주기간을 아예 따지지 않는다. 앞으로 비거주 주택에 세금을 더 매기더라도 이런 사정은 인정하는 쪽으로 정부가 방향을 잡은 것으로 전해진다.

세를 준 채로 거주요건을 채우는 길도 있다. 상생임대주택 특례다. 직전 계약보다 임대료를 5% 안으로 올린 계약을 2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 시작하면 실거주 없이 2년 거주요건을 채운 것으로 봐준다. 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년을 실제로 채워야 하고, 양도세 신고 때 특례적용신고서를 따로 내야 적용된다. 지금 이 특례는 올해 말이 끝이다.

실거주를 인정받을 때는 전입신고가 기본이고, 여기에 공과금 납부 내역이나 주차장 차량 출입 기록 같은 자료를 함께 본다.

자료를 다 훑고 나니 이번 개편의 성격이 보인다. 오래 갖고 있던 사람이 아니라 오래 산 사람에게 공제를 몰아주겠다는 것이고, 그 선을 40억원대부터 세게 긋겠다는 것이다. 다만 20년 살아온 집을 파는 사람과 한 번도 안 산 사람을 같은 칸에 넣지 않는 선만은 지켜졌으면 한다.

자주 묻는 질문

세대 판정은 주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이 하는지로 합니다. 카드 사용 지역이나 공과금 납부로 함께 산 것이 확인되면 세대 분리는 부인됩니다. 30세 미만 자녀는 기준 중위소득 40% 수준(2026년 기준 월 약 102만6000원) 이상의 꾸준한 소득이 있어야 별도 세대로 봅니다.

일시적 2주택 특례로 종전 주택을 비과세받을 수 있습니다. 종전 주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 됩니다. 종전 주택 자체가 2년 보유 같은 비과세 요건을 갖춘 상태여야 합니다.

취득일 기준으로 그날 그 지역이 지정 상태였는지를 봅니다. 취득일은 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이고, 분양받은 집은 잔금일과 사용승인일 중 늦은 날입니다. 지금 해제됐는지는 판단에 영향을 주지 않습니다.

청년미래적금 갈아타기 방법을 찾고 있다면 순서보다 날짜를 먼저 봐야 한다. 계좌개설 기간은 7월 27일부터 8월 7일까지고, 이 안에 새 적금 계좌를 열고 청년도약계좌 특별중도해지까지 끝내야 한다. 그런데 해지한 날에는 새 적금에 돈을 넣지 못한다. 납입은 그다음 영업일 오전 9시부터다.

금융위원회 안내를 읽다가 여기서 멈췄다. 8월 7일은 금요일이다. 그날 해지하면 첫 납입 가능일이 8월 10일 월요일이 되고, 그건 계좌개설 기간 밖이다.

새 계좌를 여는 순서, 실제로 움직여야 하는 마지막 날, 도약계좌에서 돌려받는 금액, 갈아타면 손해인 경우, 은행에 따라 달라지는 것을 차례로 적는다.

1. 청년미래적금 갈아타기 방법은 순서가 반이다

새 적금 계좌를 0원으로 먼저 열고, 청년도약계좌는 그다음에 해지한다. 이 순서를 뒤집으면 갈아타기가 아니라 그냥 중도해지가 된다.

금융위원회는 계좌를 열기 전에 청년도약계좌를 해지하면 갈아타기가 불가능하다고 안내했다. NH농협은행이 대상자에게 보낸 문자에도 같은 문장이 있었다. 청년미래적금을 0원으로 신규 가입한 후 청년도약계좌를 특별중도해지하라고 적혀 있었다.

전체 순서는 다섯 단계다. 서민금융진흥원 알림톡으로 가입 가능 통보를 확인한다. 그 은행 앱에서 청년미래적금 계좌를 개설한다. 청년도약계좌를 가진 은행 앱에서 특별중도해지를 신청한다. 접수되면 기존 계좌는 자동으로 해지된다. 그다음 영업일 오전 9시부터 새 적금에 돈을 넣는다.

여기서 고를 것은 일반 중도해지가 아니라 청년미래적금 가입 목적의 특별중도해지다. 메뉴 이름을 잘못 누르면 정부기여금과 비과세가 그대로 없어진다.

https://www.fsc.go.kr/edu/news/87370

2. 실제로 움직여야 하는 마지막 날

마지막 날은 8월 7일이 아니라 8월 6일 목요일이다.

계좌개설 기간이 8월 7일 금요일까지인 건 맞다. 그런데 특별중도해지를 한 날에는 납입이 막히고, 다음 영업일 오전 9시부터 열린다. 8월 7일에 해지하면 첫 납입일이 8월 10일 월요일로 넘어간다. 계좌개설 기간이 이미 끝난 뒤다.

오늘부터 세면 5영업일 남았다.

시간도 하루 종일 열려 있지 않다. 서민금융진흥원 안내는 영업일 오전 9시부터 오후 6시 30분까지라고 적혀 있고, 특별중도해지 업무 시간을 오후 7시까지로 소개한 곳도 있다. 두 시각이 다르니 오후 6시 30분 전에 끝내는 쪽이 안전하다. 토요일과 일요일은 아예 빠진다.

1회차 납입을 마지막 날까지 안 넣으면 가입이 취소된다는 말이 돌지만, 금융위원회와 서민금융진흥원 안내에는 그 문장이 없다. 확인되지 않은 이야기다. 그래도 해지 다음 날 1,000원이라도 넣어 두려면 하루 여유가 필요하다.

3. 도약계좌에서 돌려받는 돈

특별중도해지는 그동안 쌓인 정부기여금과 이자를 그대로 얹어 돌려준다. 손해 보고 깨는 해지가 아니다.

NH농협은행에서 갈아탄 사람의 명세가 구체적이다. 19개월 동안 매월 70만원씩 넣어 원금이 1,330만원이었고, 여기에 이자 588,989원과 정부기여금 646,756원이 붙어 14,535,745원을 받았다. 원금 대비 9.3%다.

다만 이 목돈을 새 적금에 한꺼번에 넣는 것은 안 된다. 청년미래적금은 월 최대 50만원씩 3년을 채우는 구조라, 해지환급금은 따로 굴릴 곳을 정해야 한다. 이 부분을 일시납입으로 오해하고 갈아탄 사람이 적지 않다.

청년도약계좌를 5년 만기까지 채운 사람은 청년미래적금 가입 대상이 아니다.

4. 갈아타면 오히려 손해인 경우

청년도약계좌 만기가 1년 남짓 남았다면 갈아타지 않는 편이 낫다. 새로 36개월을 시작하는 셈이라 목돈 시점이 오히려 뒤로 밀린다.

한 번 해지하면 되돌릴 방법이 없다. 청년도약계좌는 2025년 12월로 신규 가입이 끝난 상품이라 재가입이 안 된다. 해지 동의 화면에도 해지 취소 불가, 재가입 불가라고 적혀 있다.

반대로 우대형으로 통보받았다면 계산이 뒤집힌다. 청년도약계좌 정부기여금은 월 70만원을 넣어도 최대 3만 3천원인데, 청년미래적금 우대형은 50만원만 넣어도 12%인 6만원이다. 금리도 다르다. 청년도약계좌는 4년차부터 변동금리로 넘어가 이번에 3% 수준으로 고시됐고, 청년미래적금은 3년 내내 기본 5%에 은행 우대금리가 붙는다.

내는 돈은 월 20만원 줄고 받는 기여금은 두 배 가까이 오른다. 우대형이면 고민할 이유가 별로 없다.

5. 지금 와서 은행은 못 바꾼다

가입 가능 기관은 신청할 때 고른 그 은행으로 이미 정해져 통보됐다. 우대금리가 더 좋은 은행이 눈에 들어와도 이번 회차에는 옮길 수 없다.

같은 은행끼리면 절차가 짧다. KB국민은행에서 갈아탄 사람은 청년미래적금에 가입하자마자 청년도약계좌 해지 창이 바로 떴다고 했다. 은행이 다르면 두 앱을 각각 열어 계좌개설과 특별중도해지를 따로 해야 한다. 그만큼 시간이 더 든다.

계좌를 열었으면 자동이체 날짜부터 정해 두는 게 좋다. 은행 우대금리 조건은 지금 한 번 채우는 것이 아니라 3년 동안 유지하는 것이다. 급여이체나 월 카드 사용 실적처럼 이미 쓰고 있는 조건이 있으면 그쪽을 먼저 걸어 두면 된다.

며칠 안에 끝낼 일이지만 결정은 3년을 보고 해야 한다. 월 50만원을 무리해서 채우다 중간에 깨면 기여금도 비과세도 남지 않는다. 자유적립식이라 1,000원부터 넣을 수 있으니 3년을 버틸 금액으로 시작하는 편이 낫다.

자주 묻는 질문

이번 회차 자격은 그대로 없어진다. 12월로 잡혀 있는 2차 모집에서는 청년도약계좌 갈아타기를 지원하지 않는다는 것이 지금까지 나온 기준이다. 갈아탈 기회는 이번 한 번뿐이다.

만기 한 달 전 시점까지 중소기업에서 29개월 이상 일하면 전체 기간을 우대형으로 인정한다. 이직은 가입 기간 안에서 2회까지 된다. 이 조건을 못 채우면 만기에 일반형으로 바뀌고 기여금이 조정된다.

서민금융진흥원은 은행별 우대이율을 최대한 보장하는 쪽으로 계산한다고 안내했다. 지금 충족한 우대 조건은 만기까지 유지한 것으로 보고 이자를 매긴다.

집을 팔고 잔금까지 받았다면 양도세 신고기간은 하나로 정해진다. 판 날이 속한 달의 말일부터 2개월이다. 3월 15일에 잔금을 받았다면 4월 30일이 아니라 5월 31일까지다.

이 글을 준비하면서 검색으로 올라오는 글을 여러 개 열어 봤는데, 바로 이 한 줄에서 답이 달랐다. 같은 3월 15일 잔금을 두고 어떤 글은 4월 30일, 어떤 글은 5월 31일이라고 적어 놓았다. 억 단위 세금이 오가는 항목의 마감일인데 한 달이 벌어져 있었다.

출발점을 어디로 잡는지, 그 출발점이 되는 판 날이 언제인지, 마감일이 주말이면 어떻게 되는지, 다음 해 5월에 한 번 더 해야 하는 사람은 누구인지, 그리고 이미 넘겼다면 지금 뭘 해야 하는지 차례로 적는다.

1. 양도세 신고기간, 어디서부터 2개월인가

양도세 신고기간은 판 날이 속한 달의 말일부터 2개월이다. 판 날부터 2개월도 아니고, 다음 달 말일까지도 아니다.

3월 15일에 잔금을 받았으면 3월 31일이 출발점이고 거기서 2개월이니 5월 31일이 마감이다. 6월 10일에 팔았으면 8월 31일이다. 국세청도 같은 방식으로 예를 들어 놓았다. 7월 15일에 잔금을 받았다면 9월 30일까지다.

한 달을 착각하면 하루 늦은 게 아니라 한 달을 통째로 넘긴다. 늦게 잡으면 무신고, 일찍 잡으면 그냥 일찍 낸 것이니 헷갈릴 때는 앞으로 당겨 잡는 쪽이 안전하다.

기한은 국세청 화면에서 직접 확인할 수 있다.

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2309&cntntsId=7708

2. 판 날은 계약서 쓴 날이 아니다

기한을 세는 판 날은 계약한 날이 아니라 잔금을 다 받은 날이다. 정확히는 잔금을 청산한 날과 등기가 넘어간 날 중 빠른 날이다.

보통은 잔금일이 먼저다. 다만 잔금을 다 받기 전에 소유권을 먼저 넘겨 준 거래라면 등기접수일이 판 날이 된다.

계약일로 계산하면 대개 기한을 앞당겨 잡게 되니 손해 볼 일은 없다. 문제는 반대다. 잔금 일정이 미뤄져 계약서 날짜와 실제 입금일이 두 달 넘게 벌어진 경우, 계약서만 보고 계산하면 이미 지난 날짜를 마감일로 적어 두게 된다.

달력에 표시할 날짜는 도장 찍은 날이 아니라 돈이 다 들어온 날이다.

증여받은 부동산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 부담부증여는 2개월이 아니라 3개월이다. 증여세 기한에 맞춘 것이라 이것만 다르다.

3. 마감일이 일요일이면 하루가 늘어난다

마감일이 토요일이나 일요일, 공휴일, 근로자의 날이면 그 다음 날이 기한이 된다. 국세청이 정해 둔 기한 특례다.

올해가 딱 그랬다. 다음 해 5월에 하는 확정신고는 원래 5월 31일까지인데, 2026년은 5월 31일이 일요일이라 6월 1일 월요일까지로 밀렸다. 국세청도 신고 안내문에 6월 1일로 적어 보냈다.

하루가 늘어난다고 미루라는 얘기는 아니다. 마감 직전에는 홈택스가 몰리고, 신고서를 넣는 것으로 끝나는 게 아니라 그날 안에 세금까지 내야 한다. 신고만 하고 돈을 안 내면 납부지연 가산세는 그대로 붙는다.

4. 다음 해 5월에 한 번 더 하는 사람

한 해에 한 건만 팔고 2개월 안에 예정신고를 마쳤으면 다음 해 5월에 또 할 일은 없다. 확정신고까지 해야 하는 사람은 따로 있다.

예정신고를 아예 하지 않은 사람, 그리고 같은 해에 두 건 이상 팔면서 소득을 합쳐 신고하지 않은 사람이다. 두 건을 따로 신고하면 각각 낮은 세율 구간에 걸리는데, 합치면 구간이 올라가 세금이 달라지기 때문이다. 기간은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지다.

올해 국세청이 확정신고 안내문을 보낸 사람은 22만명인데, 그중 부동산은 1만명이었다. 18만2000명은 해외주식이다.

부동산은 대부분 예정신고 한 번으로 끝난다는 뜻이다.

5. 기한을 넘겼다면 지금 할 일

이미 기한이 지났다면 지금 신고하는 게 가장 싸다. 법정 기한이 지나도 기한후신고는 언제든 할 수 있고, 하루라도 빠를수록 가산세가 적다.

무신고 가산세는 내야 할 세금의 20%다. 계약서를 실제와 다르게 꾸미는 식의 부정한 방법이 확인되면 40%로 올라간다. 여기에 납부지연 가산세가 하루 0.022%씩 붙는다. 1년을 끌면 8%쯤이다. 낼 세금이 5000만원이었다면 가산세만 1000만원에서 시작한다.

몇 년 조용하면 넘어가는 것도 아니다. 신고를 아예 하지 않은 양도세는 확정신고 기한 다음 날인 6월 1일부터 7년 안에 언제든 과세할 수 있다. 세무서에서 연락이 없는 건 넘어갔다는 뜻이 아니라 아직 차례가 오지 않았다는 뜻에 가깝다. 그사이 가산세만 쌓인다.

자료를 찾아보는 내내 마음에 걸린 건 세율이나 공제가 아니라 날짜였다. 계산은 홈택스가 대신 해 주고 틀리면 고칠 길도 있는데, 기한은 지나가면 되돌릴 방법이 없다. 잔금 받은 날짜를 달력에 옮겨 적는 데는 10초면 된다.

자주 묻는 질문

손해를 보고 팔아 낼 세금이 0원이어도 신고 의무는 있습니다. 무신고 가산세는 내야 할 세금을 기준으로 매기니 세액이 없으면 가산세도 붙지 않지만, 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익이 났을 때 손실을 합쳐 세금을 줄이려면 신고해 둔 기록이 있어야 유리합니다.

세무서에 낸 양도소득세의 10%를 지방소득세로 한 번 더 내야 마무리됩니다. 홈택스 신고내역 화면에서 위택스로 넘어가 신고하면 됩니다.

낼 세액이 1000만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다. 2000만원 이하면 1000만원을 넘는 금액을, 2000만원을 넘으면 전체의 절반까지를 납부기한이 지난 뒤 2개월 안에 내면 됩니다.

영수증을 늦게 찾아 필요경비를 빠뜨렸거나 공제를 적용하지 않았다면 경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 신고 기한이 지난 뒤 5년 안에 관할 세무서에 청구하면 됩니다.

7월 부동산 세제개편을 아무리 찾아봐도 정작 개편안이 안 보인다. 아직 안 나왔기 때문이다. 정부가 6월부터 여러 번 7월 말이라고 말해온 발표는 8월 초로 넘어갔고, 7월 29일 국회 업무보고에서도 구윤철 부총리는 다음 달 초라고 답했다.

며칠 자료를 들여다보면서 제일 걸린 건 세율이 아니라 절차였다. 어떤 항목은 국회에서 법을 고쳐야 바뀌고, 어떤 항목은 정부가 시행령만 고치면 그날로 바뀐다. 발표가 나와도 내 세금이 언제 오르는지는 그 항목이 둘 중 어디에 속하느냐로 정해진다.

발표가 왜 밀렸는지, 국회를 안 거치는 항목과 거쳐야 하는 항목이 뭔지, 기준이 어떻게 바뀌는지, 우리 집이 대상인지 보는 법 순서로 적는다.

1. 7월 부동산 세제개편이 아직 안 나온 이유

7월에는 안 나온다. 8월 초다. 7월 29일 구 부총리는 국회 재정경제기획위원회 업무보고에서 개편안을 다음 달 초에 내놓겠다고 했다.

밀린 자리에는 토론회가 들어갔다. 7월 16일 세제 의견을 듣는 토론회, 23일 이재명 대통령이 주재한 국민 대토론회, 27일 한성숙 국무총리가 주재한 대토론회까지 열흘 새 세 번이다.

그 사이 말도 한 번 정리됐다. 23일 대토론회에서 이 대통령은 선진국 수준으로 하려면 3배는 올려야 하는데 그러면 폭동 비슷한 상황이 벌어지지 않겠느냐고 했다. 29일 국회에서 구 부총리는 꼭 3배라는 뜻이 아니라 지금이 낮으니 좀 올려야 한다는 예시로 이해해달라고 답했다. 같은 자리에서 집값을 잡으려고 부동산 세제를 운영하는 게 아니라 거래 정상화와 시장 안정이 목적이라고도 했다.

6일 만에 3배는 예시가 됐다.

2. 국회 표결 없이 바뀌는 항목

공정시장가액비율이다. 시행령에 적힌 숫자라 정부가 고치기로 하면 국회 표결 없이 그대로 바뀐다.

공시가격에 이 비율을 곱해서 세금을 매길 기준 금액을 만든다. 지금은 60%다. 문재인 정부 때 95%까지 올라갔다가 윤석열 정부에서 60%로 내려온 뒤 그대로 유지되고 있다.

국회예산정책처가 계산한 숫자가 있다. 60%인 지금 올해 주택분 보유세는 8조6995억원인데, 80%로 올리면 10조658억원이 된다. 15.7% 늘어난다. 서울만 보면 4조5191억원에서 5조4721억원으로 21.1% 오르고, 종부세를 내는 사람 1인당 평균은 324만원에서 624만원이 된다.

세율은 한 글자도 안 건드리고 나온 숫자다.

3. 발표돼도 당장은 안 바뀌는 것

세율과 공제, 취득세는 법에 적혀 있어서 국회를 거쳐야 한다. 8월 초에 나오는 건 정부안이지 확정된 세금이 아니다.

지금 종부세 세율은 과세표준 3억원 이하부터 94억원 초과까지 7단계로 나뉘고 0.5~2.7%가 붙는다. 3주택 이상이면 최고 5.0%다. 이 구간을 더 잘게 쪼개서 비싼 집일수록 높은 세율을 매기는 방안이 거론된다.

양도세 쪽에서는 장기보유특별공제가 걸려 있다. 1주택자는 보유 기간과 거주 기간을 합쳐 최대 80%까지 공제받는데, 보유 요건을 없애고 공제액에 10억원대 한도를 두는 안이 검토되고 있다. 이 안대로 가면 서울 초고가 주택의 양도세가 지금의 2~5배가 된다는 계산이 나왔다.

다주택자 취득세 중과를 푸는 것도 법 개정 사항이다. 보유세는 시행령으로 먼저 오르고 거래세 인하는 국회에서 늦게 움직일 수 있다는 뜻이다.

4. 몇 채냐에서 얼마짜리냐로

과세 기준이 주택 수에서 보유한 집값 합계로 옮겨간다.

지금은 30억원짜리 한 채를 가진 사람보다 10억원짜리 세 채를 가진 사람이 세금을 더 내는 일이 생긴다. 주택 수를 보고 중과세율을 매기기 때문이다. 이 구조가 비싼 집 한 채로 수요를 몰리게 했다는 게 정부 판단이다.

바뀌는 방향은 3개 구간이다. 공시가격 12억원 이하는 지금처럼 종부세를 안 내고, 그 위 중간 구간은 비슷하게 두거나 조금 올리고, 초고가 구간은 과세표준을 잘게 나눠 세율을 크게 올린다. 여기에 실제로 사는 집이냐 아니냐를 얹어 깎아주거나 더한다.

초고가를 얼마부터로 볼지는 아직 안 정해졌다. 7월 23일 토론회에서는 실거래가 10억원이라는 의견과 공시가격 30억원이라는 의견이 같이 나왔고, 20억원부터 100억원까지 벌어졌던 범위가 최근에야 시가 30억~50억원으로 좁혀졌다. 이 선을 어디에 긋느냐로 대상 가구 수가 통째로 달라진다.

5. 우리 집이 대상인지 보는 기준

공시가격 12억원이다. 1주택자는 공시가격이 12억원을 넘어야 종부세를 낸다.

공시가격은 시세에 현실화율을 곱해서 나온다. 현실화율은 69%로 4년째 그대로라, 공시가격 12억원이면 시세로 17억원쯤이다. 지난 5월 서울 아파트 평균 매매가격이 13억4543만원이었으니 서울에서도 위쪽에 속한다.

12억원에서 14억원 사이는 공시가격이 오르면서 새로 종부세 대상이 될 수 있는 구간이다. 갑자기 세금이 붙지 않도록 단계적으로 깎아주는 장치를 두자는 제안이 국회미래연구원 보고서에 담겼다.

12억원 아래라고 무관하지는 않다. 현실화율이 올라 공시가격이 오르면 재산세는 세율을 안 건드려도 따라 오른다.

지금 할 일은 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격이 어느 구간인지 확인해두는 것이다. 서둘러 파는 건 다른 얘기다. 토론회에서 양도세 한시 인하와 유예기간이 거론된 터라 며칠 차이로 손해를 볼 수 있다.

며칠 자료를 뒤지는 동안 가장 자주 바뀐 건 세율이 아니라 말이었다. 3배가 예시가 되고, 7월 말이 8월 초가 되고, 초고가 기준은 10억원과 50억원 사이를 오갔다. 숫자가 정해지지 않은 동안 먼저 움직인 쪽이 늘 손해였다.

자주 묻는 질문

종부세와 재산세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 매긴다. 공정시장가액비율처럼 시행령만 고치면 되는 항목은 빠르면 내년 과세분부터 반영될 수 있고, 세율이나 공제처럼 법을 고쳐야 하는 항목은 국회를 통과한 뒤 정해지는 시행일부터다.

과세 기준이 보유한 집값 합계로 바뀌면 그럴 수 있다. 저가 주택을 여러 채 가져 합계가 크지 않으면 지금보다 부담이 줄고, 비싼 집은 한 채라도 늘어난다.

아니다. 개편안은 발표 전이고 시행일도 없어서 지금 파는 거래에는 현행 세금이 그대로 적용된다.

방향은 그렇게 잡혀 있다. OECD도 7월 2일 한국경제보고서에서 거래세 비중을 줄이고 보유세를 늘리라고 권고했다. 다만 취득세와 양도세는 법 개정 사항이라 보유세보다 늦게 움직일 수 있다.

지난 금요일에 문자 하나 받고 은행 앱 열어봤는데 적금 통장이 안 보여서 당황하신 분들 많으실 거예요. 청년미래적금 결과 확인은 신청했던 은행 앱과 서민금융진흥원 개별 안내 두 곳에서 하는데, 적격 통보를 받았다고 계좌가 알아서 생기지는 않습니다. 내일인 7월 27일부터 8월 7일까지, 본인이 직접 앱에 들어가서 계좌를 열어야 가입이 완료돼요.

솔직히 이 구조를 처음 봤을 때 좀 아찔했습니다. 전세 계약할 때 확정일자를 하루 미뤘다가 순위가 밀리는 걸 옆에서 본 적이 있는데, 이것도 비슷한 종류의 손해예요. 자격은 다 갖춰놓고 날짜 하나 때문에 못 받는 상황. 234만 3,000명이 신청했고 그중 30~34세가 38.8%로 가장 많았는데, 이 나이대면 회사 일에 치여서 문자 하나쯤 묻히기 딱 좋은 시기죠.

그래서 오늘은 결과를 어디서 어떻게 확인하는지부터, 통과했는데도 가입이 무산되는 이유, 청년도약계좌에서 갈아타는 사람이 꼭 지켜야 할 순서, 그리고 첫 달에 얼마를 넣는 게 현실적인지까지 순서대로 정리해볼게요.

1. 청년미래적금 결과 확인은 어디서 하나

신청했던 은행 앱과 서민금융진흥원 알림, 두 곳입니다. 서민금융진흥원이 7월 24일에 신청자에게 개별 안내를 보냈고, 은행 앱에서는 청년미래적금 메뉴로 들어가면 가입 가능 여부가 뜹니다. 알림톡이 카카오톡으로 오기 때문에 해당 채널을 차단해뒀거나 스팸으로 걸러졌으면 못 봤을 수 있어요.

문자만 기다리지 말고 앱에서 직접 확인하시는 걸 권합니다. 심사 기간에도 가구원 동의 알림을 못 받아서 불안해하다가, 알고 보니 주민등록등본상 확정 가구원이 본인 1인이라 동의 절차 자체가 필요 없던 경우가 꽤 있었거든요. 알림이 안 온 것과 심사에서 걸린 것은 완전히 다른 얘기입니다.

심사 결과에는 가입 가능 여부만 있는 게 아니라 일반형인지 우대형인지도 함께 나옵니다. 이건 신청할 때 고르는 게 아니라 소득과 재직 요건을 보고 자동으로 나뉩니다. 일반형은 정부기여금 6%, 우대형은 12%예요.

2. 8월 7일이 지나면 계좌를 못 엽니다

적격 통보를 받았어도 7월 27일부터 8월 7일 사이에 계좌를 개설하지 않으면 그걸로 끝입니다. 금융위원회는 이 기간이 지나면 계좌 개설이 불가능하다고 분명히 했어요. 다시 신청하는 절차도, 봐주는 예외도 안내된 게 없습니다.

기간이 12일처럼 보이지만 토·일요일이 빠지니 실제로는 열 번의 평일이고, 개설 가능한 시간도 오전 9시부터 오후 6시 30분까지입니다. 퇴근하고 밤에 하려던 분들은 여기서 한 번 막힙니다. 점심시간에 앱을 켜는 게 제일 확실해요.

개설은 처음 신청했던 그 은행에서 해야 합니다. 국민·신한·우리·하나·농협을 비롯해 기업·iM·부산·경남·광주·전북·수협은행, 카카오뱅크, 우정사업본부까지 15개 기관이 함께 취급하는데, 신청한 곳이 아닌 다른 은행에서 새로 여는 건 안 됩니다. 어느 앱으로 신청했는지 기억이 흐릿하다면 지금 알림함부터 뒤져보세요.

3. 도약계좌에서 갈아탄다면 해지가 맨 마지막입니다

청년도약계좌를 먼저 해지하면 갈아타기가 아예 불가능해집니다. 순서는 청년미래적금 계좌를 먼저 개설하고, 그다음에 청년도약계좌를 특별중도해지하는 것입니다. 반대로 하면 되돌릴 방법이 없어요.

특별중도해지로 처리하면 그동안 넣은 돈에 대한 정부기여금과 비과세 혜택을 그대로 챙길 수 있습니다. 일반 중도해지와는 다릅니다. 다만 도약계좌 해지금을 청년미래적금에 한 번에 몰아넣는 일시납입은 지원하지 않는다고 안내돼 있어요. 목돈을 옮겨 담는 게 아니라 계좌를 바꿔 타는 절차에 가깝습니다.

특별중도해지까지 마치면 그다음 날 오전 9시부터 청년미래적금에 납입할 수 있습니다. 두 상품은 중복 가입이 안 되니, 이 순서가 꼬이면 하나도 못 들게 될 수 있어요.

그럼 무조건 갈아타는 게 이득이냐, 그건 아닙니다. 청년미래적금은 월 50만원에 3년, 도약계좌는 월 70만원에 5년입니다. 2023년부터 꾸준히 넣어와 만기가 얼마 안 남았다면 그대로 가는 편이 나을 수 있어요. 결국 수익률 숫자보다 내가 그 기간을 버틸 수 있느냐로 정하는 게 맞습니다.

4. 결과가 부적격이거나 아직 아무 연락도 없다면

부적격이라면 12월 2차 신청을 기다리는 게 사실상 유일한 길입니다. 서민금융진흥원 공식 안내로는 2차 가입 신청이 올해 12월 중 예정이고, 구체적인 일정은 아직 나오지 않았습니다. 정부는 최대 320만명 규모로 예산을 짜뒀는데 1차 신청이 234만명이었으니 남은 자리는 있는 셈이에요.

이번에 걸렸다면 어디서 걸렸는지부터 확인해두세요. 개인소득은 일반형이 총급여 6,000만원 이하(종합소득 4,800만원 이하), 우대형이 총급여 3,600만원 이하입니다. 가구 중위소득 기준도 함께 봐서 일반형은 200% 이하, 우대형은 150% 이하가 대상이고요. 가구소득은 등본에 같이 올라 있는 부모·배우자·자녀·미성년 동생을 기준으로 잡습니다. 독립해서 세대분리를 했느냐 아니냐로 결과가 달라지는 경우가 여기서 나옵니다.

아직 아무 연락도 못 받았다면 은행 앱을 먼저 열어보시고, 그래도 확인이 안 되면 서민금융진흥원 청년금융콜센터로 문의하는 게 빠릅니다.

https://www.kinfa.or.kr/

5. 첫 달에 50만원을 다 채울 필요는 없습니다

월 1,000원부터 50만원까지 자유롭게 넣을 수 있는 3년 만기 자유적립식입니다. 한도를 채워야 한다는 규칙은 없어요. 매달 50만원씩 36개월을 넣으면 원금이 1,800만원이고, 여기에 일반형은 기여금 108만원, 우대형은 216만원이 붙습니다.

금리는 3년 고정 기본 5%에 은행별 우대금리 2~3%가 더해져 최대 7~8% 수준입니다. 이자소득세도 면제라 만기에 손에 쥐는 돈은 일반형이 약 2,110만~2,138만원, 우대형이 약 2,227만~2,255만원으로 계산됩니다. 이걸 일반 적금으로 환산하면 우대형 기준 연 18.2~19.4%짜리에 가입한 셈이라고 금융위원회는 설명했어요. 물론 이 숫자는 우대금리 조건을 다 채우고 우대형으로 분류됐을 때의 얘기입니다.

여기에 하나 더 챙길 게 있어요. 7월 6일부터 상시 신청을 받고 있는 청년 재무상담을 완료하면 우대금리 0.2%p를 더 받습니다. 만기일이 속한 달의 3개월 전 말일까지만 끝내면 되니 지금 급할 건 없고, 별도 서류 제출도 필요 없습니다.

무리해서 50만원을 걸어놨다가 생활비가 쪼들려 중도해지하면 기여금도 비과세도 날아갑니다. 3년이면 이직도 하고 이사도 하고, 전세 재계약이나 월세 인상 같은 목돈 나갈 일이 최소 한 번은 지나가는 기간이에요. 그 계산까지 넣고 금액을 정하시는 게 맞습니다.

자주 묻는 질문

퇴사했다고 계좌를 해지해야 하는 것은 아닙니다. 가입 이후에는 소득이나 재직 여부를 다시 심사하지 않기 때문에 계좌는 그대로 유지됩니다. 다만 중소기업 우대형으로 가입한 경우에는 만기 한 달 전까지 중소기업 재직기간이 합쳐서 29개월 이상이어야 우대형 기여금이 끝까지 적용되고, 이 기간을 못 채우면 계좌가 없어지는 게 아니라 일반형 기준으로 조정될 수 있습니다.

청년미래적금의 기본 가입 연령은 만 19세부터 34세까지이고, 이 기준이 확대된다고 공식 발표된 내용은 없습니다. 다만 병역을 이행한 경우에는 복무 기간을 최대 6년까지 연령 계산에서 빼주기 때문에, 그만큼 실제 나이가 많아도 가입이 가능합니다.

청년도약계좌 만기 이후에 청년미래적금에 새로 가입하는 것은 불가능합니다. 두 상품은 중복 가입도 안 됩니다. 기존 도약계좌 가입자에게 열려 있는 길은 만기 전에 갈아타는 것 하나뿐이고, 그때도 청년미래적금 계좌를 먼저 연 다음 도약계좌를 특별중도해지하는 순서를 지켜야 합니다.

자유적립식이라 매달 정해진 금액을 반드시 넣어야 하는 상품은 아닙니다. 다만 정부기여금은 실제로 납입한 금액에 매칭되기 때문에, 넣지 않은 달의 기여금은 그만큼 사라집니다.

결과 문자를 받은 순간이 도착점처럼 느껴지지만, 사실 그 문자는 열흘짜리 기한이 시작됐다는 신호였습니다. 저는 이 상품에서 제일 아까운 실패가 심사 탈락이 아니라 달력 놓침이라고 봐요. 소득 요건이야 내 마음대로 못 바꾸지만 날짜는 알람 하나면 되는 거니까요. 오늘 밤에 7월 27일과 8월 7일, 두 날짜만 휴대폰에 찍어두시면 좋겠습니다.

청년미래적금 신청기간을 놓치고 12월만 기다리던 분이라면 일정부터 다시 보셔야겠어요. 정부가 1차 계좌 개설이 끝나는 대로 추가 모집을 받겠다고 밝히면서, 빠르면 9월 늦어도 10월 중에 2차 신청을 접수하는 방향으로 이야기가 나왔거든요. 당초 알려진 12월보다 두세 달 앞당겨지는 셈입니다.

저도 처음엔 12월로 적어두고 달력을 넘겼다가, 24일 심사 결과 통보 소식을 확인하러 들어갔다가 이 내용을 보고 메모를 고쳤어요. 다만 짚어둘 게 있습니다. 이건 아직 확정 공고가 아니라 계획 단계이고, 정부도 1차 계좌 개설이 마무리된 뒤에 일정을 확정하겠다는 입장이에요. 날짜를 믿고 다른 걸 정리하시면 안 되는 이유가 여기 있습니다.

2차가 언제 열릴지, 지금 통과 문자를 받은 사람이 8월 7일까지 무엇을 해야 하는지, 1991년생에게만 달라지는 조건은 무엇인지, 도약계좌에서 갈아타는 순서까지 차례로 정리했습니다.

1. 청년미래적금 신청기간 2차는 이르면 9월 이야기가 나왔습니다

정부는 1차 가입 절차가 끝나는 즉시 추가 신청을 접수할 계획이고, 시점은 빠르면 9월, 늦어도 10월로 예상됩니다. 서민금융진흥원 쪽으로 추가 가입 문의가 계속 들어오고 있어 1차 절차가 마무리되는 대로 서둘러 추가 모집에 나서겠다는 게 금융위원회 설명이에요.

인원 제한은 없습니다. 이재명 대통령이 가입 신청자 수에 제한을 두지 말라고 지시하면서, 요건만 맞으면 희망자 전원이 신청할 수 있는 쪽으로 정리됐어요. 예산도 여유가 있습니다. 정부는 약 320만 명 가입을 상정해 7,400억 원을 배정해뒀는데 1차 신청자는 234만 3천 명이었으니, 단순 계산으로도 90만 명 가까이 더 받을 수 있는 자리가 남아 있는 셈이죠. 심사 탈락자와 계좌를 안 만드는 사람까지 감안하면 여유는 더 늘어납니다.

대상 연령은 그대로 만 19~34세로 유지됩니다. 연령을 넓혀달라는 목소리가 있었지만 반영되지 않았어요.

다만 날짜는 아직 종이에 박힌 게 아닙니다. 계좌 개설이 끝난 뒤 최종 확정한다고 했으니, 9월이라는 숫자를 붙잡고 다른 적금 만기나 자금 계획을 짜맞추는 건 이릅니다.

2. 통과 문자를 받았다면 8월 7일이 진짜 기한입니다

심사를 통과했다는 안내를 받았어도 그것만으로는 가입이 아닙니다. 7월 27일부터 8월 7일까지 계좌를 개설해야 최종 가입이 완료되고, 이 기간을 넘기면 이번 모집으로는 가입할 수 없어요. 토요일과 일요일은 빠지고, 기관에 따라 영업일 오전 9시부터 오후 6시 30분 사이에만 처리됩니다.

결과가 안 보인다면 신청한 그 은행 앱부터 확인하세요. 심사 결과는 서민금융진흥원이 개별 안내하는 방식이라, 국민은행에서 신청했으면 국민은행 앱과 문자로, 카카오뱅크에서 신청했으면 카카오뱅크로 옵니다. 청년미래적금 홈페이지에서 인증을 거쳐 심사 진행 현황을 직접 확인할 수도 있고, 그래도 안 되면 청년금융콜센터 1397번을 눌러 3번으로 물어보면 됩니다.

https://fill4young.kinfa.or.kr/yfs/

이 12일을 가볍게 보면 안 되는 이유가 있습니다. 앞선 청년도약계좌는 2023년 6월 출시 때 76만 1천 명이 신청했지만 실제로 계좌를 연 사람은 25만 3천 명, 33% 수준이었어요. 신청과 개설 사이에서 이만큼이 흩어졌습니다. 앱에서 10분이면 끝나는 절차인데 미루다 놓치는 게 제일 아깝습니다.

3. 1991년 하반기에 태어났다면 계산이 다릅니다

1991년 8월 8일부터 12월 31일 사이에 태어난 분들은 이번 계좌 개설 기간을 마지막으로 보고 움직이시는 게 안전합니다. 금융위원회는 최초 가입기간이 끝나는 8월 7일과 2차 가입기간 사이에 만 35세가 되는 청년은 추가 가입 기회가 제한될 수 있다고 안내했어요. 2차를 12월로 잡았을 때의 이야기입니다.

그래서 지금 상황이 애매해졌습니다. 2차가 9월로 당겨지면 이분들 중 일부는 나이 요건 안에 들어올 여지가 생기지만, 그 부분이 어떻게 정리될지는 아직 공고로 나온 게 없어요. 확인되지 않은 걸 될 것처럼 말씀드릴 수는 없습니다.

정리하면 이렇습니다. 1991년 하반기 출생이면서 이번에 통과 안내를 받으셨다면, 2차를 기대하고 미루지 말고 8월 7일 안에 계좌를 여는 쪽이 손해가 없어요. 병역을 이행하신 분은 병역 기간을 최대 6년까지 나이 계산에서 빼주니, 서류상 나이만 보고 스스로 접으실 일은 아닙니다.

4. 청년도약계좌에서 갈아탄다면 순서가 돈입니다

갈아타기는 순서를 한 번만 틀려도 기존 혜택이 통째로 날아갑니다. 청년도약계좌를 먼저 해지하면 일반해지로 처리돼서 그동안 쌓인 정부기여금과 비과세, 우대금리 혜택을 지킬 수 없어요. 반드시 청년미래적금 가입 신청, 가입 대상 통보 확인, 청년미래적금 계좌 개설을 마친 다음에 청년도약계좌를 특별중도해지해야 합니다.

납입 시작 시점도 다릅니다. 일반 가입자는 계좌를 열고 바로 넣을 수 있지만, 갈아타는 경우엔 특별중도해지가 끝난 다음 날 오전 9시부터 납입이 열려요. 연계 가입 목적의 특별중도해지를 하지 않으면 새로 만든 청년미래적금이 납입중지로 처리됩니다.

그리고 이건 시한이 걸린 혜택입니다. 갈아타기는 이번 최초 가입 기간에만 허용되고, 12월이든 9월이든 2차 모집 때는 청년도약계좌 가입자의 갈아타기가 허용되지 않는 것으로 정해져 있어요. 도약계좌를 들고 계신 분에게는 8월 7일이 계좌 개설 마감일이자 갈아탈 수 있는 마지막 문입니다.

5. 2차를 기다린다면 지금 미리 볼 것

2차를 노린다면 숫자보다 먼저 볼 게 3년입니다. 이 상품은 기본금리 연 5%에 은행별 우대금리 2~3%포인트가 붙어 연 7~8% 수준이고, 여기에 납입액의 6%(일반형) 또는 12%(우대형) 정부기여금과 이자소득 비과세가 얹혀 우대형 기준 연 19.4% 단리 적금과 비슷한 효과가 납니다. 월 50만 원씩 3년을 채우면 만기에 최대 2,200만 원이고요.

여기서 조건을 갈라 보셔야 해요. 우대형은 총급여 3,600만 원 이하 중소기업 재직자, 연 매출 1억 원 이하 소상공인, 중소기업 신규 취업자에게 열리고 가구 중위소득 150% 이하가 붙습니다. 일반형은 총급여 6,000만 원 이하에 가구 중위소득 200% 이하예요. 가입자와 배우자로만 이뤄진 2인 가구는 중위소득 기준이 완화됩니다. 소득이 전혀 확인되지 않으면 가입 자체가 어렵고요.

우대금리도 그냥 붙는 게 아닙니다. 급여이체나 카드 실적 같은 조건을 채워야 2~3%포인트가 살아나니, 최고 금리 숫자만 보고 은행을 고르면 계산이 어긋납니다. 그리고 중도에 해지하면 정부기여금과 비과세가 사라집니다. 3년 동안 흔들리지 않을 금액으로 시작하시는 게 맞아요. 월 1,000원부터 자유롭게 넣을 수 있으니 무리해서 50만 원을 맞출 이유는 없습니다.

자주 묻는 질문

안 됩니다. 청년미래적금은 1인 1계좌만 가능해서 1차 모집으로 가입했다면 2차에 다시 신청할 수 없습니다. 공동명의 가입이나 가입 후 명의변경도 되지 않습니다.

실제로 납입한 금액을 기준으로 지급됩니다. 30만 원을 넣었다면 일반형은 6%인 1만 8천 원, 우대형은 12%인 3만 6천 원을 받고, 아예 넣지 않은 달은 기여금도 없습니다.

가능하지만 조건이 붙습니다. 해지 후 2개월이 지나야 재가입할 수 있고, 정부기여금 지급률이 기존 가입 기간만큼 깎입니다. 1년 넣고 해지했다면 일반형은 6%에서 4%로, 우대형은 12%에서 8%로 낮아집니다.

아닙니다. 나이는 가입 신청 시점을 기준으로 봅니다. 요건을 갖춰 가입했다면 이후에 만 35세가 되어도 가입이 취소되지 않습니다.

심사는 나이, 개인소득, 매출액, 가구원 소득 확인을 거쳐 이뤄지고 2025년 소득이 기준이었습니다. 전산으로 확인된 정보가 실제와 다르면 서민금융진흥원 안내에 따라 증빙을 다시 낼 수 있으니, 사유가 궁금하면 청년금융콜센터로 확인하시는 편이 빠릅니다.