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1. 코스피 코스닥 뜻부터, 둘 다 시장 이름이자 지수 이름이다

코스피는 한국거래소 유가증권시장에 상장된 회사 전체의 주가를 하나로 묶은 지수이고, 코스닥은 1996년에 따로 연 두 번째 주식시장과 그 지수다. 이름 하나가 두 가지 일을 한다는 게 헷갈림의 시작이다.

증권사 앱에서 삼성전자를 검색하면 이름 옆에 코스피가 붙는다. 알테오젠을 검색하면 코스닥이 붙는다. 이때 코스피 코스닥은 그 주식이 어느 시장에서 거래되는지를 알려 주는 표시다. 회사 등급이 아니다.

그런데 뉴스에서 "오늘 코스피가 4.58% 내렸다"고 할 때의 코스피는 시장이 아니라 지수다. 그 시장에 있는 모든 주식의 값을 합쳐 낸 평균 성적표다. 그래서 코스피가 내려도 내가 가진 주식은 오를 수 있다. 실제로 8월 6일 코스피가 4.58% 빠진 날 고려아연은 12.69% 올랐다.

이름의 뜻은 이렇다. 코스피는 Korea Composite Stock Price Index를 줄인 말로, 마지막 I가 이미 지수라는 뜻이다. 코스닥은 Korea Securities Dealers Automated Quotation을 줄인 것이고, 미국 나스닥을 본떠 만든 이름이다. 한국거래소도 나스닥에서 따왔다고 인정했다.

2. 주식 상장 문턱의 차이, 코스피는 300억 코스닥은 30억이다

두 시장을 가르는 첫 번째 차이는 회사가 들어올 때 통과해야 하는 문턱이다. 코스피 유가증권시장에 상장하려면 자기자본이 300억 원 이상이어야 하고, 코스닥은 30억 원 수준이면 된다.

문턱 차이는 심사 수수료에서도 그대로 드러난다. 코스피에 상장하겠다고 심사를 청구하면 수수료가 500만 원이고, 코스닥은 100만 원이다. 딱 5분의 1이다. 그런데 코스닥 심사에 들어가는 인력은 코스피보다 오히려 더 많다. 문턱을 낮춘 대신 사람이 더 들여다보는 구조다.

이 문턱 차이가 만든 결과가 상장 회사 수다. 코스피에는 849개 회사가 있고, 코스닥에는 1,822개가 있다. 회사 수는 코스닥이 두 배 넘게 많은데 시가총액은 코스피가 압도적으로 크다. 작은 회사가 훨씬 많다는 뜻이다.

코스닥을 왜 따로 만들었는지는 여기서 풀린다. 중소기업과 벤처기업이 코스피 문턱을 못 넘어 주식시장에서 돈을 못 구하니, 문턱을 낮춘 시장을 하나 더 연 것이다. 지금은 코스닥에 먼저 상장했다가 덩치가 커지면 코스피로 옮기는 게 일반적인 길이 됐다.

3. 지수 숫자를 나란히 놓고 비교하면 안 되는 이유

코스피 6,296과 코스닥 801을 나란히 놓고 코스피가 8배 크다고 읽으면 틀린다. 두 지수는 출발점이 다른 자로 잰 숫자이기 때문이다.

코스피는 1980년 1월 4일의 시가총액을 100으로 놓고, 지금 시가총액이 그때의 몇 배인지를 잰다. 지수가 6,296이면 1980년보다 시가총액이 63배가 됐다는 뜻이다. 코스닥은 1996년 7월 1일을 기준으로 삼는데, 이때 기준점을 1,000으로 잡았다.

원래 코스닥도 100에서 출발했다. 그런데 2000년 IT 거품이 꺼진 뒤 지수가 30~40포인트까지 주저앉자 2004년에 기준을 10배로 올려 버렸다. 이유가 재밌다. 숫자가 너무 초라해 보인다는 것이었다.

그러니까 코스닥 801은 1996년보다 20% 낮다는 뜻이다. 30년 동안 기준점을 못 넘었다. 나는 이 숫자를 처음 보고 계산기를 두 번 두드렸다. 코스피는 63배가 됐는데 코스닥은 아직 출발점 아래다.

같은 날 두 지수가 반대로 움직이기도 한다. 8월 6일 코스피는 4.58% 빠졌는데 코스닥은 0.26% 올라 5거래일 연속 상승했다. 지수 하나만 보고 오늘 주식시장이 어땠는지 판단하면 절반만 보는 셈이다.

4. 누가 사고 파는지의 차이, 코스닥은 개인 비중이 85%다

두 시장의 두 번째 차이는 누가 그 주식을 사고 파느냐다. 2020년부터 2023년까지 코스닥 매수 대금의 84.8%가 개인이었다. 같은 기간 코스피는 57.1%였다.

이 숫자 차이가 코스닥의 성격을 거의 다 설명한다. 외국인과 기관이 잘 안 들어오는 시장이라 개인끼리 사고 판다. 외국인의 코스닥 거래대금 비중은 코스피의 3분의 1도 안 된다. 코스닥 상장사 중 증권사 분석 보고서가 한 장도 없는 회사가 60%를 넘는다는 조사도 있다.

거래가 도는 속도도 다르다. 코스닥은 시가총액에 비해 거래대금이 많다. 같은 주식을 사고 팔기를 자주 반복한다는 뜻이다. 여기에 신용거래 잔고까지 코스피와 비슷한 수준이라, 내릴 때 반대매매 물량이 쏟아지며 낙폭이 커진다.

가격제한폭은 두 시장 다 위아래 30%로 같다. 그런데 실제로 거래를 멈추는 서킷브레이커는 코스닥에 2005년, 코스피에 1998년 도입됐는데도 발동 횟수는 코스닥이 더 많다. 도입이 7년 늦었는데 더 자주 걸린 것이다. 변동성이 그만큼 크다.

5. 주식 초보가 코스피 코스닥 중 어디부터 볼까

주식을 처음 시작한다면 시장 이름보다 그 회사의 실적을 먼저 보는 게 맞다. 코스피에도 실적이 무너진 회사가 있고 코스닥에도 꾸준히 이익을 내는 회사가 있다.

다만 코스닥에는 코스피에 없는 위험이 하나 더 있다. 기술력만 보고 상장시키는 특례 제도가 있어서, 아직 이익을 못 내는 회사도 들어와 있다. 이런 회사는 자금 조달이 막히면 주가가 급하게 빠진다. 코스닥 상장폐지 기준 시가총액을 40억 원에서 150억 원으로 올리는 방안이 추진되는 것도 이 때문이다.

그래서 코스닥 주식을 볼 때는 매출이 늘었는지만 보지 말고 영업현금흐름과 유상증자·전환사채 발행 이력을 같이 봐야 한다. 나는 이걸 모르고 매출 증가율만 보다가 유상증자 공시 하나에 주가가 반 토막 나는 걸 본 적 있다. 공시는 전자공시시스템에서 회사 이름만 치면 다 나온다.

두 시장 다 오전 9시에 열고 오후 3시 30분에 닫는다. 주문 방식도 같고 계좌도 하나면 된다. 시작하는 사람에게 코스피 코스닥의 차이는 어느 쪽을 고를지의 문제가 아니라, 내가 사려는 주식이 어느 쪽 성격을 가졌는지 알고 사느냐의 문제다.

자주 묻는 질문

코스피가 코스닥보다 더 좋은 시장인가요.

등급이 아니라 성격의 차이다. 코스피는 규모와 실적 요건이 까다로운 시장이고, 코스닥은 성장 가능성을 더 보는 시장이다.

코스닥에서 코스피로 옮기는 회사가 많나요.

많다. 엔씨소프트, 카카오, 셀트리온, 키움증권, 기업은행이 다 코스닥에 있다가 코스피로 옮겼다. 대장주가 빠져나가는 게 코스닥 지수가 기준점을 못 넘는 이유로 꼽힌다.

코스피지수라는 말이 맞나요.

엄밀히는 겹말이다. 코스피의 마지막 글자 I가 이미 지수라는 뜻이라 지수를 또 붙인 셈이다. 다만 국내외 모두 코스피지수라고 쓴다.

두 시장을 한 계좌에서 거래할 수 있나요.

된다. 증권계좌 하나로 코스피 주식과 코스닥 주식을 모두 사고 팔 수 있다.

오늘은 2026 민생지원금 사용기간을 총정리한다. 4차 소식보다 마감일이 급해서 사용기간부터 짚는다.

1. 2026 민생지원금 사용기간은 8월 31일 24시까지다

지금 카드에 남아 있는 2026년 지원금은 8월 31일 밤 12시까지만 쓸 수 있다. 오늘부터 세면 25일 남았다.

이건 올해 정부가 전국에 뿌린 고유가 피해지원금 이야기다. 행정안전부가 1차와 2차를 나눠 지급했는데, 받은 시기가 4월이든 6월이든 사용기간 마감일은 똑같이 8월 31일 24시다. 먼저 받았다고 먼저 끝나지도, 늦게 받았다고 늘어나지도 않는다.

https://www.mois.go.kr/frt/sub/a06/b07/highOilPriceSupport/screen.do

기한이 지나면 남은 돈은 그냥 사라진다. 현금으로 돌려받지도, 다음 달로 넘기지도 못한다. 1000원이 남았든 5만원이 남았든 똑같다.

나도 카드 앱을 열어 보고서야 3만원 넘게 남은 걸 알았다. 신용카드로 받으면 결제할 때 지원금이 먼저 빠져나가서, 문자를 대충 넘기면 얼마 남았는지 모른 채 지나간다. 잔액은 카드사 앱이나 콜센터에서 바로 뜬다. 선불카드로 받았으면 카드 뒷면에 적힌 곳으로 조회하면 된다.

강릉시는 지급한 306억5600만원 가운데 95%인 290억3000만원이 7월 31일까지 이미 쓰였다고 밝혔다. 뒤집으면 5%가 아직 안 쓰인 돈이고, 그게 25일 뒤 소멸 후보다.

2. 지자체 민생지원금은 사용기간이 따로 돈다

내가 사는 곳이 시나 군에서 따로 주는 민생지원금 지역이면, 사용기간 마감일이 8월 31일이 아니다.

정부가 전국에 준 것과 시군이 자기 예산으로 주는 것은 이름만 비슷할 뿐 완전히 다른 돈이다. 그래서 사용기간도 각자 논다. 2026 민생지원금 사용기간을 지자체 지원금과 헷갈리면 손해다.

지금 확인되는 곳만 적으면 이렇다.

충북 영동군: 1인당 30만원, 사용기한 12월 31일

전북 부안군: 1인당 30만원, 사용기한 11월 30일

강원 속초시: 1인당 20만원, 사용기한 11월 30일

영동군은 레인보우영동페이라는 지역화폐로 준다. 7월 1일 이후 영동에 주소를 둔 군민이 대상이고, 미사용 금액은 자동 소멸이라고 공고에 그대로 적혀 있다.

https://www.yd21.go.kr/kr/html/sub02/020103.html?mode=V&no=684e23e21d92fe2b7850263ba0fadaea

부안군은 8월 3일 기준 부안에 주민등록을 둔 군민에게 무기명 선불카드로 준다. 결혼이민자와 영주권자도 들어간다. 여기는 안 쓴 잔액이 군비로 환수된다.

두 돈이 한 지갑에 겹칠 수도 있다. 그럴 땐 8월 31일짜리를 먼저 털어야 한다. 늦게 끝나는 쪽을 먼저 쓰다가 빠른 쪽을 날리는 게 제일 흔한 실수다. 2026 민생지원금 사용기간을 기준으로 먼저 정리하는 게 순서다.

3. 2026 민생지원금 4차는 전국 지급이 아직 없다

4차라는 이름으로 전 국민에게 주는 지원금은 지금 확정된 게 없다.

검색창에 2026 민생지원금 4차를 치는 사람이 하루 2만명이 넘는데, 그 이름으로 정부가 발표한 사업은 없다. 지금 4차라고 불리는 건 위에 적은 시군별 지원금이다. 그래서 옆 동네가 30만원 받았다는 소식이 들려도 내 지역에 없으면 나는 못 받는다.

지자체 지원금은 신청을 해야 나온다. 자동으로 안 들어온다. 영동군은 8월 17일부터 10월 2일까지 신청을 받는데, 17일부터 28일까지 2주는 온라인만 받고 방문 신청은 8월 31일부터 10월 2일까지다. 온라인으로 신청한 사람은 추석 연휴 전에 지급한다고 밝혔다.

온라인 신청은 앱 가입이 먼저다. 착(chak) 앱에 회원가입하고 레인보우영동페이를 등록해 둬야 신청 화면이 열린다. 신청 시작일 아침에 앱부터 깔면 그날 안에 못 끝낸다.

부안군은 9월 추경으로 재원을 잡은 뒤 9월 16일부터 18일까지 사흘간 읍면을 직접 돌며 나눠 준다. 창구에 줄 서는 방식이 아니다.

4. 사용처는 매출 30억원이 기준선이다

사용처도 2026 민생지원금 총정리에서 빼놓을 수 없는 대목이다. 지원금은 연 매출 30억원 이하 가게에서만 결제된다. 이게 쓸 수 있는 곳과 없는 곳을 가르는 선이다.

동네 식당, 슈퍼, 미용실, 약국, 학원, 편의점은 대체로 된다. 대형마트와 백화점, 온라인 쇼핑몰, 유흥·사행업종은 안 된다. 주유소는 예외라서 매출과 상관없이 쓸 수 있다. 고유가 때문에 만든 돈이라 그렇다.

한 가지 걸리는 게 배달앱이다. 앱에서 카드로 결제하면 지원금이 안 빠진다. 만나서 결제를 골라야 기사에게 카드를 대는 순간 지원금이 나간다. 지역사랑상품권으로 받았다면 공공배달앱에서는 앱 안에서 바로 결제된다.

키오스크에서 막힌 적이 있다. 결제대행사를 거치는 키오스크는 지원금이 안 먹는다. 그럴 땐 카운터로 가서 매장 단말기로 긁으면 된다.

사용 지역도 정해져 있다. 특별시·광역시에 살면 그 시 안에서, 도에 살면 주소지 시나 군 안에서만 쓴다. 옆 시로 넘어가면 그냥 안 긁힌다.

5. 8월 31일까지 25일, 지금 할 일 셋

총정리 마지막 순서는 실천이다. 마감까지 남은 25일 동안 순서대로 셋만 하면 된다.

첫째, 오늘 잔액을 본다. 카드사 앱에서 지원금 항목을 찾으면 남은 금액이 뜬다. 여러 카드에 나눠 받았거나 다른 바우처가 같이 들어 있으면 어느 쪽이 먼저 차감되는지도 같이 본다.

둘째, 자주 가는 가게가 되는 곳인지 미리 확인한다. 매출 30억원 선은 겉으로 안 보인다. 계산대에서 안 된다는 말을 듣고 나서야 아는 게 보통이라, 큰 금액을 쓸 곳은 미리 물어보는 편이 낫다.

셋째, 마지막 주를 피한다. 8월 마지막 며칠은 다들 몰린다. 결제가 밀리거나 문의 전화가 안 닿아도 기한은 안 늘어난다.

그리고 하나 더. 지원금 안내를 가장한 문자에 인터넷 주소가 붙어 있으면 누르지 말아야 한다. 정부와 카드사는 지원금 관련해서 주소가 든 문자를 아예 보내지 않는다고 못을 박았다. 잔액은 카드사 앱에서 직접 열어 보는 게 제일 안전하다.

자주 묻는 질문

많이 묻는 것만 총정리로 다시 묶었다.

지금이라도 신청할 수 있나?

전국 고유가 피해지원금 신청은 7월 3일 오후 6시에 끝났다. 다만 영동군처럼 시군이 따로 주는 곳은 지금부터 신청을 받는 곳이 있다.

8월 31일에 못 쓴 돈은 돌려받나?

못 받는다. 자동 소멸이고 환급도 이월도 안 된다. 부안군 같은 곳은 남은 돈이 군 금고로 들어간다.

이사하면 어떻게 되나?

신용·체크카드로 받았으면 전입신고를 마친 뒤 카드사에 사용 지역 변경을 신청하면 새 주소지에서 쓸 수 있다.

지역화폐로 받은 것도 8월 31일인가?

전국 지원금을 지역사랑상품권으로 받았다면 8월 31일로 같다. 시군이 자체로 준 지역화폐는 그 시군이 정한 날짜를 따른다.

2026 민생지원금 사용기간 총정리는 여기까지다. 4차 소식은 뜨는 대로 다시 정리한다.

1. 원룸 냉장고 고장 수리비, 누가 내는지는 원인이 정한다

옵션으로 딸려 온 원룸 냉장고가 저절로 멈췄다면 수리비는 집주인이 낸다. 민법 제623조가 임대인에게 계약이 살아 있는 동안 그 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무를 지웠기 때문이다. 누가 내느냐를 정하는 건 누가 썼느냐가 아니라 왜 멈췄느냐다.

경계는 대법원이 그어 뒀다. 세입자가 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 만큼 사소한 파손이면 집주인은 수선 의무를 지지 않는다. 반대로 그것을 고치지 않으면 정해진 대로 살 수 없는 정도면 집주인이 고쳐야 한다.

법제처 생활법령정보는 난방시설을 예로 들어 놨다. 보일러는 세입자가 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손으로 보기 어려우니 임대인이 수선 의무를 진다고 적혀 있다. 원룸 냉장고도 마찬가지다. 뒷판을 열어 세입자가 손볼 물건이 아니고, 멈춘 날부터 장을 못 본다.

나도 코드를 뽑았다 다시 꽂고 온도 다이얼을 끝까지 돌려 봤다. 30분이 지나도 냉동실 벽에 성에가 안 잡히길래 거기서 손을 뗐다. 세입자가 직접 해볼 선은 딱 여기까지다.

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=4&cciNo=2&cnpClsNo=2

2. 집주인이 아니라 세입자가 내야 하는 고장

세입자가 내는 건 자기 잘못으로 망가뜨렸을 때와 소모품뿐이다. 문을 세게 닫아 경첩이 나갔거나, 안쪽 선반을 부러뜨렸거나, 냉장고를 끌다 뒤쪽을 찍은 경우가 여기 들어간다. 민법은 남의 물건을 빌린 사람에게 선량한 관리자의 주의 의무를 지운다.

한 가지가 더 나뉜다. 방에 있는 냉장고를 누가 넣었느냐다. 집주인이 넣은 옵션인지, 앞사람이 두고 간 물건인지. 앞사람 것이면 집주인은 고쳐 줄 이유가 없다. 계약할 때 옵션 목록에 냉장고가 적혀 있는지 확인하고, 안 적혀 있으면 그 자리에서 넣어 달라고 하는 게 맞다.

오래돼서 멈춘 것은 세입자 잘못이 아니다. 원룸 옵션은 대부분 구색만 맞춘다. 중고거나 값싼 모델이고, 전기요금은 세입자가 내는 구조라 1등급 제품은 찾기 어렵다. 5등급도 흔하다. 5년 넘은 원룸 냉장고가 멈춘 건 험하게 써서가 아니라 원래 그 나이다.

법원도 같은 말을 한 적이 있다. 통상적인 방법으로 써서 그렇게 될 상태라면, 처음보다 나빠졌더라도 그대로 돌려주면 된다.

3. 수리비는 임차인 부담이라는 특약이 있어도

계약서에 그 한 줄이 적혀 있어도 냉장고 교체까지 세입자 몫이 되지는 않는다. 대법원은 수선 의무를 면제하는 특약을 맺었더라도 면제되는 범위를 적어 두지 않았다면, 세입자가 지는 것은 통상 생길 수 있는 파손을 고치는 소규모 수선까지라고 봤다. 기본 설비를 통째로 바꾸는 큰 수선은 거기 들어가지 않는다.

그래서 "집기 고장 및 파손 시 수리비를 임차인이 변제한다"는 문구를 보고 지레 포기할 일이 아니다.

아직 도장을 안 찍었다면 앞에 한 마디만 넣어 달라고 하면 된다. "임차인의 귀책사유로 인한 집기 고장 및 파손 시"로 고치는 것이다. 열 글자 붙이는 것으로 누가 무엇을 내는지가 정리된다. 변호사들이 실제로 권하는 문장이다.

특약이 법보다 앞서는 것은 맞다. 다만 그 특약이 무엇까지 덮는지 안 적혀 있으면, 덮는 범위는 법원이 위처럼 좁게 읽는다.

4. 원룸 냉장고 고장 났을 때 집주인에게 알리는 순서

기사부터 부르지 말고 집주인에게 먼저 알린다. 민법 제634조는 임차물에 수리가 필요하면 세입자가 지체 없이 임대인에게 알리도록 정해 뒀다. 알리지 않고 있으면 수리 책임이 세입자 쪽으로 넘어온다.

순서는 다섯이다. 먼저 안 돌아가는 상태를 사진과 영상으로 남긴다. 녹아내린 성에, 표시창 오류, 소리까지 담는다. 그다음 전화가 아니라 문자로 알린다. 언제 알렸는지가 남아야 한다. 세 번째로 기사를 불러 원인을 받아 적는다. 노후인지 사용자 잘못인지가 여기서 정해진다. 네 번째로 누가 결제할지를 다시 문자로 확인한다. 마지막으로 견적서와 영수증을 챙긴다.

여기서 하나 더. 고장 난 옵션 냉장고를 마음대로 버리면 안 된다. 임대주택에서 옵션 냉장고를 새것으로 바꾼 세입자가 고장 난 것을 버리려다 버리면 안 된다는 말을 듣고 베란다에 그대로 뒀다는 이야기가 있다. 그 냉장고는 집주인 물건이다.

5. 집주인이 안 고쳐주면 세입자가 쓸 수 있는 것

누가 봐도 집주인이 고쳐야 하는데 연락이 없다면 세입자에게 네 가지가 있다. 손해배상 청구, 수선이 끝날 때까지 월세의 전부나 일부를 안 내는 것, 못 쓰는 부분만큼 월세를 깎아 달라고 하는 것, 남은 부분으로는 살 수가 없으면 계약을 해지하는 것이다. 민법 제627조와 대법원 판결이 근거다.

헷갈리기 쉬운 게 하나 있다. 이건 월세에서 수리비를 마음대로 빼는 것과 다르다. 지급을 거절할 수 있는 건 수선이 끝날 때까지다.

내 돈으로 먼저 고쳤다면 민법 제626조가 그 비용을 즉시 청구할 수 있게 해 놨다. 계약이 끝날 때까지 기다렸다가 보증금에서 정산할 일이 아니다. 결제 전에 문자를 남겨 두라는 말이 그래서 나온다.

그래도 말이 안 통하면 주택임대차분쟁조정위원회가 있다. 대한법률구조공단과 한국토지주택공사, 한국부동산원에 설치돼 있고 집주인도 세입자도 신청할 수 있다.

자주 묻는 질문

원룸 냉장고가 멈춰서 안에 있던 음식이 다 상했는데 받을 수 있나.

가재도구 피해까지 집주인이 물어주지는 않는 것이 보통이다. 다만 고장을 미리 알렸는데 집주인이 손을 놓아 피해가 커졌다면 물을 수 있다. 알린 문자가 그 증거다.

10년 넘은 냉장고인데 새것으로 바꿔 달라고 해도 되나.

먼저 고쳐지는지 보고, 수리가 안 된다는 답이 나오면 그때 교체를 이야기하면 된다. 최신 제품이어야 하는 건 아니고 정상으로 쓸 수 있으면 된다.

냉장고 소리가 시끄러운 것도 고장으로 보나.

소음만으로 수리를 요구하기는 어렵다. 진동이 벽을 타고 침대 머리맡에서 울리는 경우가 있는데, 침대를 옮기는 것만으로 잡히기도 한다.

1. 부동산 세제개편안 발표에서 무엇이 세금을 가르나

세금을 가르는 기준이 두 개 바뀌었다. 몇 채냐가 아니라 얼마짜리냐, 그리고 얼마나 갖고 있었냐가 아니라 실제로 살았냐다. 정부가 8월 3일 부동산 세제개편안을 발표하면서 이 둘을 한꺼번에 틀었다.

전에는 채수가 곧 세금이었다. 10억짜리 세 채 가진 사람이 30억짜리 한 채 가진 사람보다 더 냈다. 이번 발표 뒤로는 반대다. 종부세 세율은 2028년부터 주택 수 구분 없이 주택가액 하나로 통일된다.

두 번째 축이 더 세다. 오래 갖고만 있어도 주던 공제를 실제로 산 기간으로 옮겼다. 대통령은 발표 다음 날 국무회의에서 근로소득세는 가산까지 하면 49.5%까지 가는데 부동산은 양도소득이 100억원대여도 세금이 몇억뿐이라고 했다.

그래서 이번 부동산 세제개편안에서 무엇이 내 세금을 정하는지 알려면 집값보다 먼저 볼 것이 있다. 지금 그 집에 내가 살고 있느냐다. 같은 집, 같은 공시가격인데 여기서 갈린다.

2. 종부세 기본공제는 사는 집과 안 사는 집이 5억 갈린다

같은 한 채라도 사는 집은 공제가 14억이고 안 사는 집은 9억이다. 지금은 살든 안 살든 1주택이면 공시가격 12억을 빼준다. 이번 발표로 거주하는 1주택은 14억으로 오르고, 갖고만 있는 1주택은 9억으로 내려간다. 한 칸 사이에 5억이 벌어진다.

숫자를 보자. 60세가 10년 산 시가 35억 집은 지금 191만원인데 내년에 212만원이 된다. 20만원쯤 오른다.

50억부터 얘기가 달라진다. 같은 조건에서 지금 453만원, 내년 614만원, 2028년에는 978만원이다. 2년 만에 2.2배다.

시가 30억 아래 실거주 한 채는 오히려 줄어든다. 세율은 올라가지만 공제가 2억 더 커져서 그 차이를 덮는다. 부동산 세제개편안에는 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올리는 것도 같이 들어 있어서, 종부세가 오르내리는 정도는 집마다 조금씩 다르게 나온다.

3. 부동산 세제개편안의 거주 예외 세 가지

못 살고 있어도 산 것으로 쳐주는 길이 있다. 무엇이 예외로 들어가는지는 세 가지다. 취학은 고등학교와 대학교 진학부터고, 직장은 자리를 옮기거나 전근 가는 경우다. 치료나 요양은 1년 이상 필요할 때만 해당한다.

기간은 최대 3년이다. 3년 넘게 비워두면 그 뒤로는 안 산 것으로 본다.

재건축과 재개발에는 하나가 더 붙었다. 관리처분계획 인가가 나면 공사하는 동안은 살고 싶어도 못 산다. 이 기간은 절반을 거주한 것으로 쳐준다.

문제는 증명을 내가 해야 한다는 것이다. 세무서가 알아서 빼주지 않는다. 전근 발령장이든 진단서든 손으로 챙겨 내야 하고, 그게 정말 어쩔 수 없는 사정이었는지는 과세관청이 따진다. 직장 때문에 집을 비워둔 상태라면 발표된 내용이 국회를 넘기 전에 그 발령 기록이 어디 있는지부터 찾아두는 게 낫다. 같은 증명이 양도세에서도 그대로 쓰인다.

4. 양도세 장기보유공제가 발표 뒤 실제로 얼마나 바뀌나

12억에 산 집을 32억에 팔면 양도세가 2억 3000만원에서 4억 500만원까지 간다. 2년 살고 10년 보유한 1주택 기준이다. 지금은 장기보유특별공제가 48% 붙어 2억 3000만원이다. 2028년에는 보유 몫이 줄어 공제가 32%가 되고 세금은 3억 2000만원이 된다. 2029년에는 거주 몫 16%만 남아 4억 500만원이다.

같은 집, 같은 차익 20억인데 파는 해에 따라 1억 7500만원이 갈린다.

2029년부터는 주택에 보유 공제라는 말 자체가 없어진다. 거주한 햇수로만 계산한다. 부동산 세제개편안에서 무엇이 제일 크게 바뀌었냐고 물으면 나는 이 줄을 짚는다.

대신 10년 이상 산 1주택자는 기본공제가 연 250만원에서 2500만원으로 열 배 커진다. 양도가액 30억 이하만 해당한다. 결국 언제 파느냐가 세금을 정한다.

https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=8628147

5. 부동산 세제개편안 발표 뒤에 매물이 나오는 세 번

팔라고 만든 제도인데 팔 수 없는 사람이 있다. 임대사업자다. 2018년에 정부가 혜택을 걸고 등록을 권했고, 그때 강남 아파트를 8년 장기임대로 넣은 사람들이 지금 걸렸다.

혜택은 내년까지 팔아야 그대로 남는다. 2028년부터 다주택 양도세가 절반 붙고 장기보유공제는 30%로 깎인다. 2029년이면 다 없어진다.

그런데 투기과열지구에서 조합설립 인가가 난 재건축은 조합원 자격을 넘길 수 없다. 넘기려면 10년 보유에 5년 실거주에 1주택이어야 하는데, 세를 놓은 집이 5년 실거주를 채웠을 리 없다.

매물이 나오는 때는 세 번으로 갈린다. 발표 직후인 이번 달, 내년 6월 1일 과세기준일 앞인 5월, 2028년 강화 직전인 2027년 말이다. 급매는 벌써 강남과 용산에 붙었다. 종부세는 무거워지고 퇴로는 2028년까지만 열려 있는데, 정작 못 파는 사람 것부터 묶여 있다.

자주 묻는 질문

발표된 내용이 지금 바로 적용되나

아니다. 국회를 통과해야 한다. 종부세는 2027년부터, 양도세 공제는 2028년부터 단계로 들어간다.

65세인데 지방으로 내려가면 무엇이 달라지나

수도권에서 5년 이상 산 65세 이상 1주택자가 집을 팔고 비수도권으로 옮기면 양도세를 감면해준다. 한도는 최대 5억원이다.

서울시는 부동산 세제개편안에 어떤 입장인가

8월 6일 오전 10시 서울시 본청에서 시민 토론회를 90분 연다. 무주택 청년과 비거주 1주택자, 민간 임대사업자가 나오고 유튜브로 생중계한다.

1. 청년미래적금 이자율 계산은 55.5를 곱하는 것부터다

월 납입액에 금리를 곱하고 55.5를 곱한다. 이것이 3년 동안 붙는 은행 이자다.

월 50만원을 기본금리 연 5%로 36개월 넣으면 500,000 × 0.05 × 55.5 = 1,387,500원이다. 우대금리를 다 채워 연 8%가 되면 2,220,000원이다.

나도 처음에는 1,800만원에 8%를 곱했다. 432만원이 나왔다. 실제의 두 배였다.

원금 1,800만원이 3년 내내 통장에 들어 있는 게 아니다. 첫 달에 넣은 50만원은 36개월을 머물고 마지막 달에 넣은 50만원은 1개월만 머문다. 36부터 1까지 다 더하면 666개월치이고, 이걸 12로 나눈 값이 55.5다. 청년미래적금 이자율 계산은 이 55.5 하나만 쥐고 있으면 금리를 바꿔 넣어도 답이 바로 나온다.

2. 정부기여금 108만원과 216만원에도 이자가 붙는다

정부기여금은 월 납입액에 36을 곱하고 6% 또는 12%를 곱하면 나온다. 월 50만원이면 일반형 108만원, 우대형 216만원이다.

여기서 대부분 계산을 멈춘다. 그런데 이 기여금에도 이자가 붙는다.

금융위원회가 연 8%를 가정해 내놓은 값을 보면 일반형 이자가 230만원, 우대형이 239만원이다. 원금에 붙는 이자는 둘 다 222만원으로 같다. 9만원 차이는 기여금에 붙은 이자다. 연 7%로 계산한 값도 202만원과 211만원으로 똑같이 9만원이 벌어진다.

청년도약계좌는 기여금에 이자가 붙지 않았다. 같은 정부 매칭이라도 청년미래적금은 이 부분이 다르다.

일반형이냐 우대형이냐는 내가 고르는 게 아니다. 소득과 재직 요건을 심사해서 정한 뒤 알려준다.

3. 만기 수령액 2138만원은 8%를 다 채운 값이다

월 50만원을 36개월 채웠을 때 청년미래적금 만기 수령액은 일반형 2,138만원, 우대형 2,255만원이다. 연 8%를 다 받았을 때 나오는 값이다.

금융위원회가 금리를 달리해 내놓은 값은 이렇다. 연 6%면 일반형 2,082만원에 우대형 2,197만원, 연 7%면 2,110만원과 2,227만원, 연 8%면 2,138만원과 2,255만원이다.

금리 1%p에 28만원이 움직인다.

그런데 최고금리가 8%인 기관과 7%인 기관이 갈려 있다. 부산은행은 기본 5%에 우대금리가 최대 2.0%p라 최고 연 7.0%다. 우체국도 우대금리는 같은 2.0%p인데, 7월 27일부터 8월 7일 사이에 계좌를 열면 1.0%p가 더 붙어 연 8.0%가 된다. 오늘 계좌를 여는 사람은 아직 이 조건 안에 서 있다.

이 금리는 3년 고정이다.

4. 실질 이자율 19.4%가 나오는 계산

19.4%는 은행이 주는 금리가 아니라 세금을 도로 붙여서 만든 숫자다.

우대형이 연 8%로 받는 돈은 기여금 216만원에 이자 239만원, 합쳐서 455만원이다. 일반 적금이 세금을 떼고도 455만원을 남기려면 세전으로 538만원을 줘야 한다. 이자소득세 15.4%를 떼기 때문이다. 538만원을 아까 그 2,775만원(50만원 × 55.5)으로 나누면 19.4%가 나온다.

같은 방식으로 우대형은 연 7%에서 18.2%, 연 6%에서 16.9%로 내려간다. 일반형은 연 8%에서 14.4%, 연 7%에서 13.2%, 연 6%에서 12.0%다.

청년미래적금 실질 이자율 19.4%는 세 가지가 동시에 맞아야 나온다. 우대형으로 심사가 나야 하고, 최고 8%인 기관이어야 하고, 그 우대금리 조건을 3년 내내 채워야 한다. 하나만 빠져도 아래 줄로 내려간다.

5. 월 50만원이 아니어도 이자율은 그대로다

월 30만원을 넣어도 이자율은 19.4% 그대로다. 줄어드는 건 금액이지 비율이 아니다.

기여금도 이자도 납입액에 그대로 비례한다. 월 30만원 우대형이 연 8%면 은행 이자가 1,332,000원, 기여금이 129만6천원이다. 50만원짜리를 0.6배 한 값이다.

이자율 계산을 뒤집는 건 납입액이 아니라 중도해지다. 만기 전에 깨면 정부기여금은 한 푼도 안 나오고 비과세도 도로 추징한다. 조세특례제한법 제91조의25 제3항에 그렇게 적혀 있다.

가입한 뒤 소득이 올랐다고 매칭 비율이 깎이지는 않는다. 유지심사가 없다. 다만 중소기업 우대형은 만기 한 달 전까지 29개월 이상 재직해야 그 12%를 지킨다.

청년미래적금은 자유적립식이라 달마다 넣는 돈을 줄일 수 있다. 3년을 버틸 금액으로 잡는 게 먼저다. 50만원을 채운 사람이 아니라 만기를 채운 사람이 저 이자율을 받는다.

자주 묻는 질문

우대금리를 하나도 못 채우면 이자가 얼마인가.

기본금리 연 5%가 적용된다. 월 50만원 기준 은행 이자는 1,387,500원이고, 여기에 정부기여금과 그 기여금에 붙는 이자가 더해진다.

가입한 뒤에 금리가 내려갈 수 있나.

청년미래적금은 3년 고정이다. 청년도약계좌는 3년까지만 고정이고 그 뒤로는 변동금리로 넘어간다.

일반형인지 우대형인지 지금 어떻게 아나.

심사 결과 안내에 유형이 함께 적혀 온다. 신청할 때 직접 고르는 항목이 아니다.

1. 서킷브레이커 시간 얼마나 멈추나

거래가 멈추는 건 20분이고, 그 뒤에 10분이 더 붙는다. 합쳐서 30분이다.

앞의 20분은 주문도 체결도 전부 막힌다. 사고파는 창이 닫힌다고 보면 된다. 뒤의 10분은 호가만 받아 모았다가 한 번에 값을 매겨 체결하는 단일가 시간이다. 이 30분을 다 지나야 평소처럼 실시간 거래가 돌아온다.

걸리는 조건은 하나다. 코스피가 전날 종가보다 8% 넘게 떨어진 상태로 1분을 버티면 발동된다. 순간 8%를 찍었다가 바로 올라오면 안 걸린다. 이 1분이 생각보다 많은 일을 한다.

8%짜리 1단계는 하루에 한 번만 걸린다. 같은 날 다시 8%를 넘어도 두 번째는 없다. 그다음은 15%짜리 2단계다.

2. 올해 발동은 몇 시에 몰렸나

올해 코스피에서 걸린 9번 가운데 5번이 정오를 넘긴 시각이었다.

KBS가 한국거래소에서 자료를 받아 7월 29일까지 세어 본 결과다. 낮 12시 10분(6월 26일), 12시 32분(7월 29일), 오후 1시 28분(7월 13일), 1시 51분(7월 7일), 그리고 2시 33분(6월 23일).

장이 열리자마자 걸린 건 6월 8일 오전 9시 3분 한 번뿐이다. 나머지는 10시대 2번, 11시대 1번이었다.

9번 전부 1단계였다. 8% 하락, 20분 중단.

이유는 조건 안에 있다. 8%는 개장 몇 분 만에 만들어지는 낙폭이 아니다. 오전 내내 눌린 값이 쌓이다가 점심 무렵에 그 선을 넘는다.

3. 개장 직후에 뜨는 사이드카

오전 9시대 속보에 나오는 건 서킷브레이커가 아니라 사이드카다. 같은 기간 사이드카는 42번 걸렸고 그중 25번이 9시대였다.

더 좁히면 9시 6분에서 15분 사이에만 19번, 전체의 45.2%다. 9시 6분 정각에 걸린 것만 13번이다.

사이드카는 코스피200 선물이 기준가보다 5% 넘게 오르거나 내린 채 1분을 버티면 발동된다. 밤사이 미국 증시가 크게 움직이면 우리 선물은 열리는 순간 그 값을 그대로 반영한다. 그래서 9시 6분이다.

멈추는 대상도 다르다. 사이드카는 프로그램 매매 주문만 5분 막는다. 내 계좌에서 내는 주문은 그대로 나간다.

아침에 사이드카 속보를 보고 계좌부터 열 일은 아니다. 그 시간에 묶인 건 내 주문이 아니다.

4. 오후 2시 50분이 넘으면

오후 2시 50분을 넘기면 1단계와 2단계는 더 이상 걸리지 않는다. 장 마감 40분 전부터는 발동하지 않게 되어 있다.

올해 가장 늦게 걸린 게 6월 23일 오후 2시 33분이다. 그 선을 17분 앞두고 들어왔다.

예외는 3단계다. 20% 넘게 빠지면 마감 직전이라도 발동되고, 이때는 20분 뒤에 다시 열지 않는다. 그날 장이 거기서 끝난다.

사이드카도 끝나는 시각은 같다. 대신 앞쪽이 하나 더 막혀 있다. 9시부터 9시 5분까지는 아예 발동하지 않는다. 9시 6분에 13번이 몰린 이유가 여기 또 있었다.

5. 멈춘 20분에 할 일

거래가 멈춘 20분에 볼 것은 값이 아니라 원인이다. 화면이 멈춰 있으니 값은 어차피 안 바뀐다.

7월 29일이 그랬다. 코스피는 12시 32분 33초에, 코스닥은 그보다 13분 이른 12시 19분 13초에 멈췄다. 두 시장이 이틀 연속 같이 멈춘 건 그날이 처음이었다. 코스피는 장중 6,228까지 올랐다가 5,527까지 밀렸고, 기관이 1조9682억원을 팔았다.

찾아보다 보니 폭등할 때도 서킷브레이커가 걸린다고 적어 둔 글이 있었다. 그런데 올해 걸린 9번은 전부 8% 하락이었고, 코스피가 17.91% 올라 6,595.45로 끝난 7월 31일에도 장은 멈추지 않았다.

멈추는 방향은 아래쪽뿐이다.

재개 뒤 10분은 단일가라 값이 한 번에 튄다. 그 10분에 시장가로 던지면 20분을 기다린 뜻이 없다.

시각을 외울 일은 아니다. 다만 아침에 뜬 속보와 점심에 뜬 속보는 성격이 다르다는 것 하나는 남는다. 앞의 것은 기계 주문이 5분 쉰 것이고, 뒤의 것은 내 주문까지 30분 묶인 것이다.

자주 묻는 질문

코스닥은 따로 센다. 7월 29일에는 코스닥이 12시 19분 13초, 코스피가 12시 32분 33초로 13분 차이가 났다. 코스닥 서킷브레이커는 올해 4번, 역대 14번이다.

개별 종목이 잠깐 멈춘 것은 VI, 변동성 완화장치다. 서킷브레이커는 시장 전체를 멈추는 제도라 한 종목만 멈추는 일은 없다.

미국은 15분 중단하고 5분 동시호가로 모두 20분이다. 한국보다 10분 짧다.