1억원을 연 4%로 빌리면 월평균 이자는 약 33만3,333원이다. 다만 원금까지 나눠 갚는다면 매달 통장에서 빠지는 돈은 더 커진다. 생활비 예산을 잡으려면 이자와 월 납부액을 나눠 봐야 한다.
1. 이자만 낸다면 연 4%에 월평균 약 33만3천원이다
원금 1억원이 그대로 남아 있을 때 월평균 이자는 ‘1억원 × 연금리 ÷ 12’로 계산한다. 연 3%라면 25만원, 연 4%라면 약 33만3,333원, 연 5%라면 약 41만6,667원이다.
1억원 대출에서는 금리가 1%포인트 오르면 월평균 이자가 약 8만3,333원 늘어난다. 대출금이 같아도 적용금리에 따라 매달 쓸 수 있는 생활비가 달라지는 셈이다.
여기까지는 이자만 계산한 금액이다. 매달 원금도 함께 갚는 조건이라면 아래의 상환방식까지 살펴야 한다.
2. 같은 연 4%라도 갚는 방식에 따라 월 납부액이 달라진다
1억원을 연 4%로 20년간 빌린다고 놓고 비교해 보자. 원금 상환을 미루는 거치기간 없이 금리가 유지되고, 매달 정상 납부하는 조건이다. 월 이율은 연금리를 12로 나눠 계산했으며 수수료 등 부대비용은 제외했다.
만기일시상환은 대출기간 동안 이자만 내다가 마지막에 원금을 한꺼번에 갚는다. 매달 이자는 약 33만3,333원이고, 20년간 총이자는 8,000만원이다. 당장 월 부담은 작지만 만기에 갚아야 할 1억원은 그대로 남아 있다.
원금균등상환은 원금을 매달 같은 금액으로 나눠 갚는 방식이다. 남은 원금이 줄면서 이자도 줄어 월 납부액은 첫 달 75만원에서 마지막 달 약 41만8,056원으로 내려간다. 총이자는 약 4,016만7천원이다. 초반 납부액을 감당할 수 있는지가 선택의 관건이다.
원리금균등상환은 원금과 이자를 합친 월 납부액을 일정하게 맞춘다. 이 조건에서는 매달 약 60만5,980원을 내고, 총이자는 약 4,543만5천원이다. 원금균등보다 초반 부담이 작고 월 예산을 잡기 편하지만, 총이자는 약 526만8천원 더 든다.
3. 기간을 늘리면 매달 덜 내지만 총이자는 커진다
월 납부액이 부담스럽다면 상환기간을 늘리는 선택을 떠올릴 수 있다. 같은 1억원을 연 4%의 원리금균등상환으로 갚아도 기간에 따라 부담이 크게 달라진다. 앞의 비교처럼 금리는 유지되고 거치기간과 부대비용은 없는 조건이다.
10년 동안 갚으면 매달 약 101만2,451원, 총이자는 약 2,149만4천원이다. 30년으로 늘리면 매달 약 47만7,415원으로 내려가지만 총이자는 약 7,186만9천원이 된다.
매달 낼 돈이 줄어드는 만큼 생활비에는 여유가 생길 수 있다. 다만 원금을 오래 빌려 쓰는 만큼 이자도 늘어난다. 월 납부액이 소득 안에서 감당되는지 살피면서, 끝까지 내는 총이자도 함께 비교해야 한다.
4. 실제 예산은 상환예정표의 월 납부액으로 잡는다
‘연금리 ÷ 12’는 월평균 이자를 가늠하는 계산이다. 실제 약정에서 이용일수로 이자를 계산한다면 ‘대출잔액 × 연금리 × 이용일수 ÷ 365’를 적용하며, 윤년에는 366일을 쓰는 경우가 있다. 이때는 이자를 계산하는 기간이 며칠인지에 따라 청구액이 달라질 수 있다.
상품과 상환방식에 따라 월 단위로 계산하기도 하므로 실제 납부액은 약정의 계산방법을 따라야 한다. 대출을 비교할 때는 적용금리, 상환기간, 거치기간, 상환방식을 맞춘 상환예정표를 확인하면 된다. 여기서 생활비 예산에 넣을 금액은 이자만이 아니라 원금과 이자를 합친 월 납부액이다.
변동금리 대출은 금리가 바뀌면 납부액과 총이자도 달라진다. 현재 납부액을 감당할 수 있는지와 함께, 금리가 올랐을 때 쓸 수 있는 여윳돈이 있는지까지 살펴두면 월 예산을 잡는 데 도움이 된다.
3억원을 연 4.5%에 빌려 30년 동안 원리금균등으로 갚으면 매달 152만원이 나간다. 30년 동안 내는 이자는 2억 4,722만원이다. 빌린 돈에 거의 맞먹는 금액이 이자로 나간다.
4.5%로 잡은 데는 이유가 있다. 한국은행 통계를 보면 7월에 은행이 새로 내준 주택담보대출의 평균 금리가 연 4.48%였다. 뉴시스가 9월 8일 집계한 은행 주담대 금리 하단은 변동형 4.28%, 5년 고정형 4.80%다. 인터넷에 흔한 '월 143만원'은 금리 4% 기준이다. 지금 받을 금리로 계산하려면 4%보다 높은 금리도 봐야 한다.
1. 이자만 계산할 때와 원금까지 갚을 때
이자만 내는 금액과 원금까지 갚는 금액을 먼저 나눠 봐야 헷갈리지 않는다. 이자만 따지면 3억원 × 연이율 ÷ 12다.
연 4.0%: 월 100만원
연 4.5%: 월 112만 5천원
연 5.0%: 월 125만원
원금은 그대로 두고 이자만 내는 만기일시상환이 이 계산이다. 전세자금대출이 흔히 이 방식이다. 금리가 1%p 오르면 월 25만원, 1년이면 300만원이 늘어난다.
주택담보대출은 대개 원금도 같이 갚는다. 매달 같은 돈을 내는 원리금균등 공식은 원금 × 월이율 × A ÷ (A − 1)이다. 월이율은 연이율을 12로 나눈 값이다. A는 (1 + 월이율)을 개월 수만큼 거듭 곱한 값이고, 30년이면 360개월이다.
4.5%를 넣으면 월 152만 56원이 나온다. 첫 달 내역은 이자 112만 5천원, 원금 39만 5천원이다. 1년 동안 1,824만원을 내도 원금은 484만원쯤 줄 뿐이고, 나머지 1,340만원은 이자다. 이자는 남은 원금을 기준으로 계산되고, 초반에는 남은 원금이 가장 크기 때문이다. 이미 갚고 있는 대출이라면 처음 빌린 3억이 아니라 지금 잔액과 남은 기간을 넣어야 맞다.
2. 금리별 3억 30년 월 상환액과 총이자
원리금균등, 30년, 거치 없음, 금리가 끝까지 같다고 놓고 계산했다.
연 3.0%: 월 126만 5천원 / 총이자 1억 5,533만원
연 3.5%: 월 134만 7천원 / 총이자 1억 8,497만원
연 4.0%: 월 143만 2천원 / 총이자 2억 1,561만원
연 4.5%: 월 152만원 / 총이자 2억 4,722만원
연 5.0%: 월 161만원 / 총이자 2억 7,977만원
연 5.5%: 월 170만 3천원 / 총이자 3억 1,321만원
연 6.0%: 월 179만 9천원 / 총이자 3억 4,751만원
연 6.5%: 월 189만 6천원 / 총이자 3억 8,263만원
연 7.0%: 월 199만 6천원 / 총이자 4억 1,853만원
금리가 0.5%p 오를 때마다 월 상환액이 8만~10만원 늘어난다. 한 달에 장을 몇 번 볼 수 있는 돈이다. 그런데 30년 동안 360번 내면 금리가 0.5%p 오를 때마다 총이자가 3천만~3,600만원씩 늘어난다. 3%와 7%를 견주면 월 73만원, 총이자로는 2억 6천만원 넘게 차이 난다.
3. 2026년 9월 대출 이자 계산에 넣을 금리
한국은행은 8월 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 올렸다. 7월에 이어 두 번 연속 인상이다. 지금 은행 금리로 3억을 30년 원리금균등으로 빌리면 이렇다.
7월 은행 신규 주담대 평균(한국은행) 연 4.48%: 월 151만 6천원
9월 8일 변동형 하단 연 4.28%: 월 148만 1천원
9월 8일 5년 고정형 하단 연 4.80%: 월 157만 4천원
9월 8일 5년 고정형 상단 연 7.24%: 월 204만 4천원
같은 3억인데 어떤 금리를 받느냐에 따라 한 달 상환액이 56만원 차이 난다. 하단 금리는 신용점수와 우대 조건을 다 채워야 받는 숫자다. 상담 전에는 하단 금리만 보지 말고 그보다 높은 금리까지 함께 계산해 두는 편이 덜 놀란다.
한국주택금융공사의 보금자리론은 9월 금리가 동결됐다. 아낌e-보금자리론 기준으로 만기에 따라 연 4.90~5.20%다. 저소득 청년·신혼가구 등이 우대금리를 최대 1.0%p까지 받으면 3.90~4.20%로 내려간다. 다만 소득·주택가격 요건을 맞춰야 한다.
기준금리 인상은 대출금리에 몇 주에서 몇 달에 걸쳐 반영된다. 변동금리라면 1~2%p 오른 경우를 한 번 더 계산해 둔다. 4.5%로 시작한 3억이 5.5%가 되면 월 170만 3천원, 6.5%면 189만 6천원이다.
4. 상환방식에 따라 달라지는 3억 대출 이자
같은 3억, 4.5%, 30년이라도 갚는 방식에 따라 총이자가 달라진다.
원리금균등: 매달 152만원, 총이자 2억 4,722만원
원금균등: 첫 달 195만 8천원에서 마지막 달 83만 6천원까지 감소, 총이자 2억 306만원
만기일시: 매달 이자 112만 5천원, 30년 뒤 원금 3억을 한 번에, 총이자 4억 500만원
원금균등은 매달 원금 83만 3천원을 똑같이 갚고, 남은 원금을 기준으로 이자를 계산한다. 원리금균등보다 이자가 4,416만원 적다. 대신 첫 달에 43만 8천원을 더 낸다. 대출 직후는 취득세와 이사비로 현금이 가장 부족한 때라 이 돈이 만만치 않다. 은행도 총부채원리금상환비율(DSR)을 심사할 때 초반 상환액으로 따지기 때문에 원금균등을 고르면 한도가 덜 나올 수 있다.
몇 년 안에 집을 팔거나 대출을 갈아탈 계획이라면 4,416만원 차이는 대부분 생기지도 않는다. 30년을 끝까지 갚았을 때 벌어지는 차이이기 때문이다. 초반 부담이 걱정되면 원리금균등으로 받고, 여윳돈이 생길 때마다 원금을 먼저 갚는 편이 유연하다.
5. 20년·30년·40년 만기별 총이자
연 4.5% 원리금균등 기준이다.
20년: 월 189만 8천원 / 총이자 1억 5,551만원
30년: 월 152만원 / 총이자 2억 4,722만원
40년: 월 134만 9천원 / 총이자 3억 4,737만원
만기를 40년으로 늘리면 매달 내는 돈이 17만원 줄어든다. 대신 총이자가 1억원 늘고, 마지막 10년 동안 매달 135만원을 더 낸다. 20년으로 줄이면 월 부담은 38만원 늘지만 이자는 9,171만원 준다. 고를 수 있는 만기는 나이와 상품에 따라 정해져 있으니 은행에서 확인한다.
6. 계산기 상환액과 실제 납부액이 다른 이유
공식으로 낸 값은 은행 상환표와 조금씩 어긋난다. 첫 회차까지의 날짜 수, 원 단위 금액을 버리는 방식, 금리 변경일이 반영되기 때문이다. 우대금리는 급여이체나 카드 실적 같은 조건을 지켜야 유지된다. 조건을 지키지 못하면 금리가 올라 월 상환액도 늘어난다.
은행이 한도를 심사할 때 쓰는 스트레스 금리는 내가 내는 이자와 관계없다. 수도권·규제지역 변동금리 대출은 실제 금리에 3%p를 더해 한도를 따진다. 하지만 매달 내는 이자는 계약한 금리 그대로다.
이자를 가장 확실하게 줄이는 방법은 원금을 먼저 갚는 것이다. 중도상환수수료는 금융소비자보호법상 대출일부터 3년 안에 갚을 때만 물릴 수 있다. 금융위원회에 따르면 2025년 1월 13일 개편으로 5대 시중은행의 평균 주담대 수수료율이 0.65%로 내려갔다. 이 요율은 은행이 해마다 다시 산정해 공시한다. 0.65%라면 1년 차에 3천만원을 갚을 때 수수료는 3천만원 × 0.65% × 남은 2년 ÷ 3년, 곧 13만원이다. 반면 그 3천만원에 4.5%로 붙던 이자는 첫해에만 135만원이다. 내 대출에 적용되는 수수료율과 수수료 없이 갚을 수 있는 한도는 약정서나 은행 앱에서 확인한다.
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 연 2.75%에서 3.00%로 올랐다. 7월 신규 가계대출의 평균 대출이자는 연 4.64%, 주택담보대출은 연 4.48%다. 주담대 4.48%는 2년 8개월 만에 가장 높은 수준이다.
7월 평균 대출이자에는 8월 인상분이 아직 안 들어가 있다.
1. 4대 은행 주담대 연 4.15~6.59%
2026년 9월 기준 대출금리
7월 신규 가계대출 평균: 연 4.64%
7월 주택담보대출 평균: 연 4.48%
4대 은행 주담대 범위: 연 4.15~6.59%
7월 신규취급액 코픽스: 3.18%
코픽스는 4개월 연속 올랐다. 변동금리는 코픽스를 따라간다. 그런데 기준금리가 오른 날 대출이자가 같이 오르지는 않는다. 금리 재산정일이 3개월 뒤면 3개월 뒤에 오른다. 지금 고지서에 찍힌 금액은 아직 인상 전 금액이라는 뜻이다.
한국은행이 내놓은 점도표 중간값은 3.25%다. 금융통화위원회는 앞으로 반년 안에 금리를 한 번 더 올릴 것으로 봤다. 그러니 대출이자는 금리가 한 번 더 오른 경우까지 계산해 두는 게 맞다.
2. 3억 빌리면 매달 나가는 돈
3억원·30년·원리금균등상환
연 4.0%: 월 약 143만원, 총이자 약 2억1,600만원
연 5.0%: 월 약 161만원, 총이자 약 2억8,000만원
1%p는 작아 보인다. 30년 동안 총이자는 6,400만원 늘어난다.
3. 총이자가 가장 적은 원금균등
총이자 크기는 원금균등 < 원리금균등 < 만기일시 순서다. 금리도 기간도 그대로인데 갚는 방식만 바꿔서 나는 차이다.
3억원·연 4%·30년
원리금균등: 첫 달부터 끝까지 약 143만원
원금균등: 첫 달 약 183만원에서 마지막 달 약 84만원까지 감소
두 방식의 총이자 차이: 약 3,500만원
원금균등은 첫 달 부담을 놓치기 쉽다. 이자가 제일 적다는 말만 듣고 원금균등을 고르면 첫 달에 40만원이 더 나간다. 첫 달에 더 내는 40만원을 2년 넘게 감당할 수 없다면 원리금균등이 맞다. 3,500만원을 아끼려다 넉 달 만에 연체하는 편이 더 비싸다.
4. 20년은 월 39만원 더 내고 이자 8,000만원 절약
3억원·연 4%·원리금균등상환
30년: 월 약 143만원, 총이자 약 2억1,600만원
20년: 월 약 182만원, 총이자 약 1억3,600만원
매달 39만원을 더 내고 이자 8,000만원을 줄인다. 상환기간을 줄이면 월 부담은 늘고 총이자는 줄어든다. 금리 상승기에는 상환기간이 금리보다 월 상환액과 총이자에 더 큰 영향을 준다.
5. 금리 차이 0.5%p부터 갈아타기 계산
남은 원금과 잔여기간 확인 → 다른 은행 금리 비교 → 중도상환수수료 계산 → 대출 갈아타기.
주택담보대출은 받은 지 6개월, 전세대출은 3개월이 지나야 갈아탈 수 있다. 2억원·남은 20년을 연 4.5%에서 3.8%로 옮기면 월 상환액은 약 7만4천원 줄고, 남은 기간 이자는 약 1,800만원 줄어든다.
중도상환수수료
대출일부터 3년 경과: 0원
2025년 1월 13일 이후 신규 계약 주담대: 0.6%대
2025년 1월 13일 이후 신규 계약 신용대출: 0.1%대
갈아탄다고 수수료를 면제해 주지는 않는다. 아끼는 이자에서 수수료와 인지세를 빼야 실제로 아끼는 돈이 나온다. 금리 차이가 0.5%p 이상이면 계산해 볼 만하고, 남은 기간이 길수록 아끼는 돈이 커진다.
은행들이 대출 갈아타기를 다시 받고 있다. 농협은행은 8월 20일 주담대 금리 상단을 0.4~0.5%p 내렸고, 8월 31일부터 다른 은행 주담대를 갈아타는 대면 대환도 다시 받는다. 대출 갈아타기를 다시 받는다고 금리가 내리는 것은 아니다. 지금 바꿀 수 있는 건 상환방식·기간·갈아타기 셋뿐이고, 모두 계약서를 꺼내 조건을 보는 것부터 시작한다.
