더 낸 월세까지 돌려받는 전월세 전환율 계산 방법

전월세 전환율 계산 방법은 월세로 바꾸는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누는 것이다. 2026년 9월 10일 현재 법정 전환율 상한은 연 5.00%다. 보증금 1억원을 월세로 돌리면 월세 41만6667원까지가 상한이다.

한국은행이 2026년 8월 27일 기준금리를 3.00%로 올리면서 상한도 4.75%에서 5.00%로 올랐다. 인터넷에는 4.75%로 계산한 글이 아직 많이 남아 있다. 지금 도장을 찍는 계약에는 못 쓴다.

1. 줄어드는 보증금에 5.00% 곱하고 12로 나누기

식은 하나다.

월세 상한 = 월세로 바꾸는 보증금 × 5.00% ÷ 12

계산할 보증금을 잘못 넣는 경우가 많다. 전체 전세보증금이 아니라 줄어드는 금액만 넣는다. 전세 3억원을 보증금 2억원으로 낮추는 계약이면 계산에 들어가는 돈은 1억원이다. 3억원을 넣으면 월세가 세 배로 나온다.

2026년 9월 법정 상한 5.00% 기준, 월세로 돌리는 보증금별 월세 상한

1000만원: 약 4만1667원

3000만원: 약 12만5000원

5000만원: 약 20만8333원

1억원: 약 41만6667원

1억5000만원: 약 62만5000원

2억원: 약 83만3333원

보증금 8000만원 중 3000만원을 월세로 돌린다면 12만5000원까지다. 남는 보증금 5000만원은 계산에서 빠진다.

2. 월세에 12를 곱해 실제 전환율 계산

실제 계약에서는 전환율을 거꾸로 계산할 일이 더 많다. 보증금과 월세를 집주인이 먼저 부르기 때문이다.

전환율 = 월세 × 12 ÷ 줄어든 보증금 × 100

보증금 2억원을 1억5000만원으로 낮추면서 월세 25만원을 부른 경우다. 25만원에 12를 곱하면 300만원, 이걸 5000만원으로 나누면 연 6.0%다. 상한 5.00%로는 20만8333원이니 월 4만1667원이 넘어간 금액이다. 2년이면 100만원이다.

계산기로 두 번이면 끝난다. 12를 곱하고 보증금 차액으로 나눈다. 통화하는 동안에도 실제 전환율이 나온다.

3. 동네 실거래보다 월 10만원 비싼 상한 월세

법정 상한을 다 지킨 계약이 동네에서 제일 비싼 월세일 수 있다. 5.00%는 넘지 말라는 최대치지 적정 월세가 아니다.

실제 계약에는 법정 상한과 다른 시장 전환율이 쓰인다. 국토교통부가 임대인과 임차인이 신고한 전월세 실거래 자료로 시·군·구별 시장 전환율을 산정한다.

2026년 5월 아파트 시장 전환율

전국: 5.3%

서울: 4.7%

서울 종로구: 4.6%

서울 중구: 5.3%

서울 강남구: 4.8%

서울 종로구에서 전세 5억원을 보증금 2억원으로 낮춘다고 하자. 전환되는 돈은 3억원이다. 4.6%를 넣으면 연 1380만원, 월 115만원이다. 같은 3억원에 법정 상한 5.00%를 넣으면 125만원이 된다. 월 10만원이 벌어진다.

법정 상한만 기준으로 삼으면 이 10만원을 놓친다. 상한은 법을 어겼는지 판단하는 기준이고, 월세는 동네 실거래에 따라 정해진다. 두 금액을 다 계산해 두고 낮은 금액부터 부르는 게 낫다.

4. 기존 계약에만 적용되는 법정 상한

법정 상한은 기존 계약의 보증금을 월세로 바꿀 때만 적용된다. 근거는 주택임대차보호법 제7조의2다.

걸리는 경우

계약 기간 중에 보증금 일부를 돌려받고 월세를 내기로 할 때

계약갱신요구권을 쓰면서 전세를 반전세나 월세로 바꿀 때

적용되지 않는 경우

세입자가 바뀌어 처음부터 보증금과 월세를 정하는 신규 계약

상가 임대차

새로 들어가는 집이면 이 계산을 근거로 월세를 낮춰 달라고 할 수 없다. 그 집 월세는 주변 시세에 따라 정해진다. 대신 2년 뒤 갱신할 때는 이 기준이 그대로 적용된다.

갱신할 때는 임차인 동의도 필요하다. 갱신되는 임대차는 전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 그래서 전세를 월세로 바꾸는 것 자체가 임차인 동의 없이는 안 된다. 상한 이하 금액이어도 마찬가지다.

5. 이미 더 낸 월세 돌려받기

상한을 넘긴 부분은 효력이 제한된다. 이미 낸 초과분은 돌려달라고 청구할 수 있다. 주택임대차보호법 제10조의2에 그 조항이 있다. 계약 전체가 무효가 되는 것이 아니라 넘은 만큼만 문제가 된다.

챙겨 둘 것

임대차계약서와 보증금 변경 합의서

월세 이체 내역

전환에 합의한 날짜

전환에 합의한 날짜에 따라 적용할 상한이 달라진다. 상한은 합의한 시점의 기준금리로 정해진다. 7월에 합의했으면 4.75%, 8월 27일 이후면 5.00%다. 기준금리가 올랐다고 이미 계약한 월세가 따라 오르지 않고, 내렸다고 저절로 내려가지도 않는다.

집주인과 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

계약서에 도장을 찍기 전에는 두 가지를 계산한다. 하나는 줄어드는 보증금에 5.00%를 곱하고 12로 나눈 상한이다. 다른 하나는 집주인이 부른 월세에 12를 곱하고 보증금 차액으로 나눈 실제 전환율이다. 두 숫자를 나란히 적어 놓으면 월세를 얼마 깎자고 할지 정해진다.